Tôi cần những giấy tờ gì để mua nhà?
Việc chuẩn bị hồ sơ để mua nhà có thể khiến bạn cảm thấy quá nhiều, đặc biệt nếu đây là lần đầu. Tin vui là hầu hết người mua sẽ cần cùng vài nhóm giấy tờ tương tự, và bạn có thể sắp xếp mọi thứ trước khi bắt đầu đi xem nhà.
Trả lời ngắn gọn: đa số người mua cần giấy tờ trong 6 nhóm chính
Nếu bạn dự định mua nhà, bên cho vay được cấp phép và đại lý bất động sản được cấp phép thường sẽ yêu cầu các giấy tờ giúp xác nhận bạn là ai, bạn kiếm tiền bằng cách nào, bạn đang có sẵn nguồn tiền gì, và bạn đã có những khoản nợ hoặc nghĩa vụ nào trước đó. Danh sách chính xác sẽ tùy thuộc vào căn nhà, giá bán, khoản vay, tiểu bang và những chuyên gia bạn chọn làm việc cùng.
Thông thường, người mua sẽ được yêu cầu một dạng của các nhóm sau:
- Giấy tờ tùy thân và liên hệ như giấy tờ tùy thân do cơ quan nhà nước cấp và lịch sử địa chỉ hiện tại.
- Giấy tờ thu nhập như bảng lương, mẫu W-2, mẫu 1099 hoặc tờ khai thuế.
- Giấy tờ về tài sản như sao kê ngân hàng và bằng chứng về nguồn tiền cho tiền đặt cọc và chi phí đóng giao dịch.
- Giấy tờ liên quan đến nợ và tín dụng như sao kê khoản vay, lịch sử thuê nhà, hoặc các giải trình về vấn đề tín dụng.
- Hồ sơ tìm nhà và đề nghị mua gồm các bản công bố thông tin, hợp đồng mua bán và các giấy tờ liên quan đến việc kiểm tra nhà.
- Hồ sơ đóng giao dịch mà bạn xem và ký trước khi quyền sở hữu được chuyển.
Nếu bạn vẫn đang học quy trình, hãy bắt đầu với mua nhà và những điều cơ bản về tài chính. DoorLine là dịch vụ miễn phí giúp kết nối. Chúng tôi cung cấp kiến thức tổng quan và có thể giúp bạn được kết nối với một đại lý bất động sản địa phương được cấp phép. Bạn sẽ so sánh các đại lý, chọn người bạn muốn làm việc cùng và xác nhận mọi thỏa thuận và phí bằng văn bản trước khi ký.
Các giấy tờ mà bên cho vay thường yêu cầu trước khi bạn mua
Nếu bạn dùng khoản vay thế chấp (mortgage), bên cho vay thường cần nhiều hồ sơ nhất. Dù bạn có thu nhập tốt, vẫn hãy chuẩn bị tinh thần rằng họ sẽ kiểm tra chi tiết một cách kỹ lưỡng.
Dưới đây là những giấy tờ nhiều người mua thường chuẩn bị sớm:
- Giấy tờ tùy thân có ảnh: bằng lái xe, thẻ căn cước tiểu bang, hộ chiếu hoặc giấy tờ nhận dạng khác do cơ quan nhà nước cấp mà bên cho vay chấp nhận
- Giấy tờ về số An Sinh Xã Hội hoặc mã số thuế nếu bên cho vay yêu cầu: một số người mua có thể sử dụng ITIN, tùy theo bên cho vay và chương trình khoản vay
- Bảng lương gần đây: thường là 30 ngày gần nhất
- Mẫu W-2: thường là 2 năm gần nhất đối với người làm công
- Tờ khai thuế: thường là 1–2 năm gần nhất, đặc biệt nếu bạn tự kinh doanh hoặc có thu nhập phức tạp hơn
- Mẫu 1099 hoặc hồ sơ kinh doanh: thường gặp với nhà thầu, freelancer và người tự kinh doanh
- Sao kê ngân hàng: thường là 2–3 tháng gần nhất cho tài khoản séc, tiết kiệm hoặc các tài khoản khác đang dùng để chi trả việc mua nhà
- Bằng chứng về nguồn tiền bổ sung: tài khoản hưu trí, tiền tặng, học bổng/grant, hoặc tiền từ việc bán tài sản, nếu được phép và có tài liệu chứng minh
- Sao kê các khoản nợ: khoản vay ô tô, khoản vay sinh viên, khoản vay cá nhân hoặc các nghĩa vụ trả định kỳ khác nếu bên cho vay yêu cầu
- Lịch sử thuê nhà: séc đã hủy, thông tin liên hệ chủ nhà hoặc hợp đồng thuê nhà nếu được yêu cầu
- Thư giải trình: đôi khi cần cho các khoản tiền gửi lớn, thay đổi công việc, khoảng trống việc làm hoặc các vấn đề liên quan đến tín dụng
Nếu bạn chưa chắc mình có thể chi trả bao nhiêu, hãy nhớ rằng số tiền mặt cần có thường nhiều hơn chỉ tiền đặt cọc. Chi phí đóng giao dịch của người mua thường nằm trong khoảng điển hình 2% đến 5% giá trị căn nhà, và tiền đặt cọc thường rơi vào khoảng 3% đến 20%, tùy thuộc vào loại khoản vay và hồ sơ người mua. Đây là ước tính, không phải báo giá hay cam kết. Số liệu thực tế phụ thuộc vào căn nhà, giá, khu vực, khoản vay và thỏa thuận bằng văn bản với các chuyên gia bạn thuê. Để xem chi tiết hơn, hãy đọc hiểu về chi phí đóng giao dịch.
Nguyên tắc tốt: đừng chuyển tiền qua lại trước khi hỏi xem phải chứng minh/thể hiện tài liệu ra sao. Một khoản chuyển lớn giữa các tài khoản có thể khiến bên cho vay đặt thêm nhiều câu hỏi. Và nếu bạn từng nhận hướng dẫn chuyển tiền (wiring instructions), hãy xác nhận lại qua điện thoại bằng số của một nguồn đáng tin cậy trước khi chuyển tiền. Lừa đảo chuyển khoản là có thật.
Các giấy tờ bạn có thể cần cho việc tìm nhà, đề nghị mua và hợp đồng
Khi bạn chuyển từ giai đoạn “đang cân nhắc mua” sang “đưa ra đề nghị mua,” hồ sơ sẽ thay đổi. Lúc này ít tập trung vào thu nhập của bạn hơn, mà chuyển sang tập trung vào tài sản và các điều khoản của giao dịch.
Các giấy tờ thường gặp ở giai đoạn này gồm:
- Thư pre-approval (xác nhận sơ bộ đủ điều kiện) từ một bên cho vay được cấp phép, nếu bạn vay vốn
- Bằng chứng về nguồn tiền nếu bạn trả tiền mặt hoặc chi trả khoản tiền đặt cọc lớn
- Hợp đồng đại diện người mua (buyer representation agreement) hoặc hợp đồng dịch vụ khác với đại lý bất động sản được cấp phép của bạn, nếu bạn chọn ký
- Đề nghị mua hoặc hợp đồng mua bán thể hiện giá, các điều kiện ràng buộc (contingencies), mốc thời gian và những hạng mục sẽ ở lại trong nhà
- Các bản công bố của người bán về tình trạng căn nhà, việc sửa chữa, các vấn đề đã biết hoặc các bản công bố địa phương theo yêu cầu của luật tiểu bang
- Báo cáo kiểm tra nhà (inspection reports) và mọi yêu cầu sửa chữa hoặc tài liệu đàm phán
- Hồ sơ hiệp hội chủ nhà (HOA) / hiệp hội căn hộ (condo association) nếu tài sản thuộc HOA hoặc hiệp hội căn hộ
- Phụ lục (Addenda) cho tài chính, thẩm định giá (appraisal), kiểm tra nhà, việc bán một tài sản khác hoặc các điều khoản khác
Hãy đọc chậm từng tài liệu. Đặt câu hỏi. Xác nhận phần nào được bao gồm trong giao dịch, các hạn chót áp dụng ra sao, và điều gì sẽ xảy ra nếu phát sinh vấn đề về tài chính, thẩm định giá hoặc kiểm tra.
Đây cũng là lúc người mua có thể bị gây áp lực. Đừng ký chỉ vì ai đó nói “ai cũng làm.” Một đại lý bất động sản được cấp phép nên giúp bạn hiểu quy trình theo hướng tổng quan, nhưng bạn vẫn cần đọc và xác nhận mọi thỏa thuận và phí bằng văn bản. Ở một số tiểu bang hoặc trong một số tình huống, bạn cũng có thể muốn luật sư được cấp phép xem xét hồ sơ.
Nếu bạn đang so sánh các đại lý, cách chọn đại lý bất động sản có thể giúp bạn đặt câu hỏi tốt hơn. DoorLine tuân thủ Đạo luật Fair Housing. Tất cả người mua đều được chào đón, và không ai nên bị hướng sang hoặc tránh xa một ngôi nhà hoặc khu vực dựa trên bất kỳ đặc điểm được bảo vệ nào.
Trường hợp đặc biệt: người mua lần đầu, người tự kinh doanh, người nhập cư và người mua ITIN
Không phải ai cũng có cùng loại giấy tờ. Điều đó là bình thường.
Người mua lần đầu có thể cần thêm sự hỗ trợ để hiểu các giấy tờ có ý nghĩa gì và khi nào cần gửi. Nếu bạn thuộc nhóm này, hãy chuẩn bị một thư mục đơn giản gồm giấy tờ tùy thân (ID), bảng lương gần đây, các mẫu thuế, sao kê ngân hàng và lịch sử tiền thuê nhà. Sổ tay dành cho người mua nhà lần đầu của chúng tôi có thể giúp bạn định hướng.
Người tự kinh doanh thường cần nhiều tài liệu hơn vì thu nhập có thể thay đổi theo từng tháng. Bên cho vay có thể yêu cầu:
- Tờ khai thuế cá nhân 1–2 năm
- Tờ khai thuế doanh nghiệp 1–2 năm
- báo cáo lãi/lỗ từ đầu năm đến hiện tại (year-to-date)
- sao kê ngân hàng của doanh nghiệp
- bằng chứng rằng doanh nghiệp của bạn đang hoạt động, như giấy phép hoặc thư từ CPA (nếu được yêu cầu)
Người nhập cư mới và người không phải người bản ngữ tiếng Anh có thể cần thêm thời gian để thu thập hồ sơ từ nhiều chủ lao động, quốc gia hoặc hệ thống thuế khác nhau. Nên hỏi sớm giấy tờ nào cần được dịch hoặc giải thích. DoorLine có thể giúp bạn được ghép nối với một đại lý địa phương được cấp phép, có thể giao tiếp rõ ràng với bạn, kể cả bằng nhiều ngôn ngữ khi có sẵn.
Người mua dùng ITIN có thể mua nhà trong một số trường hợp, nhưng quy định của bên cho vay sẽ khác nhau. Bên cho vay có thể yêu cầu giấy tờ tùy thân, tờ khai thuế đã nộp bằng ITIN, bằng chứng thu nhập, sao kê ngân hàng, lịch sử tiền thuê nhà và dự trữ tiền mặt lớn hơn. Vì các chương trình vay rất đa dạng, bạn hãy luôn xác minh yêu cầu trực tiếp với bên cho vay được cấp phép.
Dù bạn thuộc nhóm nào, nguyên tắc vẫn như nhau: làm việc với các chuyên gia được cấp phép, tự kiểm tra giấy phép của họ, và xác nhận mọi thứ bằng văn bản. DoorLine không cung cấp tư vấn về khoản vay thế chấp, pháp lý, tài chính hoặc thuế. Chúng tôi cung cấp thông tin giáo dục tổng quát và dịch vụ ghép nối đại lý miễn phí.
Nên làm gì tiếp theo để hồ sơ không làm chậm kế hoạch của bạn
Bạn không cần có đầy đủ mọi giấy tờ ngay từ ngày đầu, nhưng chuẩn bị sớm có thể giúp giảm căng thẳng sau này.
Hãy thử kế hoạch đơn giản này:
- Tạo một thư mục trên điện thoại hoặc máy tính của bạn để lưu giấy tờ mua nhà.
- Cho vào trước những mục cơ bản: ID, 30 ngày bảng lương gần nhất, 2 năm gần nhất của W-2 hoặc tờ khai thuế, và 2–3 tháng sao kê ngân hàng.
- Lập danh sách câu hỏi về thu nhập, tiền tặng, thay đổi công việc, vấn đề tín dụng hoặc tình trạng visa/ITIN để bạn có thể hỏi bên cho vay được cấp phép sớm.
- Ước tính số tiền mặt cần có ngoài tiền đặt cọc, bao gồm chi phí đóng giao dịch thường gặp, chi phí chuyển nhà và khoản dự phòng sửa chữa.
- Trao đổi với một đại lý bất động sản được cấp phép trước khi bạn đi xem nghiêm túc để bạn hiểu tiến độ, các giấy tờ địa phương và chiến lược đưa ra đề nghị.
- Bảo vệ chính bạn bằng cách đọc mọi tài liệu, xác nhận các khoản phí bằng văn bản và xác minh hướng dẫn chuyển tiền qua điện thoại trước khi gửi tiền.
Nếu bạn muốn được hỗ trợ tìm một đại lý địa phương được cấp phép có thể giải thích quy trình rõ ràng, hãy được ghép nối. Dịch vụ này miễn phí cho bạn. Các đại lý tham gia sẽ trả cho DoorLine một khoản phí marketing cố định. Bạn sẽ so sánh các lựa chọn và chọn người bạn muốn làm việc cùng.
Để mua nhà, đa số mọi người cần giấy tờ tùy thân, bằng chứng thu nhập, sao kê ngân hàng, và sau đó là hợp đồng cùng các giấy tờ đóng giao dịch. Hãy bắt đầu lập thư mục ngay bây giờ, làm việc với bên cho vay được cấp phép và đại lý bất động sản được cấp phép, tự kiểm tra giấy phép của họ và đọc kỹ mọi thỏa thuận cùng khoản phí bằng văn bản trước khi ký.