Hiểu về chi phí đóng giao dịch

Chi phí đóng giao dịch là gì

Chi phí đóng giao dịch là các khoản phí tính một lần đi kèm khi mua hoặc bán nhà. Chúng tách biệt với tiền đặt cọc (down payment), khoản thanh toán thế chấp hàng tháng (mortgage) và chi phí chuyển nhà.

Đối với người mua, chi phí đóng giao dịch thường bao gồm: phí từ bên cho vay, các khoản liên quan đến quyền sở hữu (title), thuế hoặc bảo hiểm trả trước, các khoản phí ghi nhận của chính phủ, và các chi phí giao dịch khác. Thông thường, mức chi của người mua thường rơi vào khoảng khoảng 2% đến 5% giá mua, nhưng con số thực tế còn tùy thuộc vào căn nhà, giá bán, khu vực, loại khoản vay và thỏa thuận với các bên tham gia.

Đối với người bán, chi phí đóng giao dịch thường bao gồm các khoản phí liên quan đến quyền sở hữu hoặc chuyển nhượng, phí ghi nhận, thuế có tính chia theo thời gian có thể phát sinh theo tỷ lệ (prorated), và mọi khoản thù lao đại diện mà họ đã đồng ý trả. Chi phí đóng giao dịch của người bán thường vào khoảng khoảng 1% đến 3% giá bán, chưa tính bất kỳ khoản thù lao đại diện nào được thương lượng. Con số thực tế sẽ thay đổi theo thị trường và theo thỏa thuận bằng văn bản.

Một vài điều quan trọng:
- Không ai nên xem ước tính sơ bộ như một lời hứa. Hãy yêu cầu các con số cập nhật bằng văn bản khi thương vụ tiến triển.
- Không phải mọi khoản phí đều vô giá trị. Có khoản là bình thường và bắt buộc. Có khoản có thể tùy chọn hoặc có thể thương lượng.
- Bạn cần đọc từng dòng trước khi ký. Nếu một khoản phí không rõ, hãy hỏi khoản phí đó là gì, ai thu, và liệu có thể thay đổi không.

Nếu bạn đang ở giai đoạn đầu, hướng dẫn chung của chúng tôi về chi phí có thể giúp bạn nhìn tổng thể.

Chi phí đóng giao dịch thường gặp đối với người mua

Người mua thường phải trả nhiều khoản mục riêng hơn người bán, ngay cả khi người bán hỗ trợ một phần chi phí. Các khoản chi phí đóng giao dịch thường gặp của người mua có thể bao gồm:

• Phí liên quan đến khoản vay: phí nộp đơn, thẩm định (underwriting), xử lý hồ sơ (processing), điểm chiết khấu (discount points) nếu bạn chọn, và các khoản phí khác của bên cho vay
• Phí thẩm định giá (appraisal): thường do bên cho vay yêu cầu
• Phí báo cáo tín dụng (credit report): thường là khoản phí nhỏ trong nhiều trường hợp
• Phí kiểm tra nhà (home inspection): thường được thanh toán trước khi đóng giao dịch, nhưng vẫn nằm trong tổng chi phí giao dịch của bạn
• Dịch vụ quyền sở hữu (title services): phí tra cứu quyền sở hữu, phí thanh toán/đóng giao dịch quyền sở hữu (title settlement/closing fee) và bảo hiểm quyền sở hữu cho người cho vay (lender's title insurance) trong nhiều giao dịch
• Bảo hiểm quyền sở hữu của người sở hữu (Owner's title insurance): có thể tùy chọn trong một số trường hợp, phổ biến ở nhiều khu vực
• Phí ghi nhận và phí chuyển nhượng: do quy định của chính quyền địa phương đặt ra
• Các khoản trả trước và thiết lập escrow: bảo hiểm của chủ nhà, lãi trả trước, quỹ dự phòng thuế tài sản (tùy theo khoản vay)
• Các khoản phí liên quan HOA: phí chuyển nhượng, phí giấy tờ, phí nhập cư (move-in), hoặc phí công bố/thông tin (disclosure) nếu tài sản thuộc một hiệp hội

Ví dụ đơn giản: với một căn nhà $350,000, chi phí đóng giao dịch của người mua có thể rơi vào khoảng $7,000 đến $17,500 như một ước tính tổng quát. Khoản này không tự động bao gồm tiền đặt cọc (down payment). Nếu đặt cọc 3% cho cùng căn nhà đó thì sẽ là $10,500, vì vậy số tiền mặt cần để đóng giao dịch có thể cao hơn nhiều so với con số chi phí đóng giao dịch đơn thuần.

Đó là lý do nhiều người mua nhà lần đầu bị bất ngờ. Họ tiết kiệm cho phần đặt cọc, nhưng không chuẩn bị cho phần còn lại. Nếu bạn mới bắt đầu, hãy đọc hướng dẫn cho người mua nhà lần đầu và làm việc với bên cho vay được cấp phép (licensed lender) cùng licensed real-estate agent để xem các ước tính bằng văn bản sớm.

Ngoài ra, hãy nhớ: một số chi phí có thể thay đổi giữa ước tính đầu tiên và bản kê khai đóng giao dịch cuối cùng (closing disclosure). Thuế, bảo hiểm, lãi theo ngày và các khoản chia theo thời gian (prorations) có thể tăng hoặc giảm.

Chi phí đóng giao dịch thường gặp đối với người bán

Người bán có bức tranh chi phí khác. Trong nhiều giao dịch, các con số lớn nhất không phải là những khoản mục mà người mua nhìn thấy.

Chi phí thường gặp của người bán có thể bao gồm:

1. Phí quyền sở hữu và phí đóng giao dịch mà người bán thường phải chi trả tại khu vực đó
2. Thuế chuyển nhượng hoặc phí chuyển nhượng địa phương (nếu áp dụng)
3. Phí ghi nhận hoặc các phí liên quan đến giấy tờ
4. Thuế tài sản tính theo tỷ lệ (prorated), phí HOA, hoặc tiền điện nước (utilities), tùy theo thông lệ địa phương và thời điểm
5. Thù lao đại diện theo thỏa thuận, nếu người bán đã đồng ý trả bằng văn bản
6. Khoản hỗ trợ (concessions) hoặc tín dụng (credits) được thương lượng với người mua, ví dụ như tín dụng cho việc sửa chữa hoặc hỗ trợ chi phí cho người mua
7. Phí tất toán khoản vay và các khoản phí liên quan, nếu vẫn còn khoản vay trên căn nhà

Rất nhiều sự nhầm lẫn xuất phát từ thù lao đại diện (agent compensation). Ở nhiều thị trường, bên đại diện niêm yết (listing side) và bên đại diện người mua (buyer side) có thể thường rơi vào khoảng 2.5% đến 3%, nhưng các khoản này ngày càng có thể thương lượng và phụ thuộc vào thỏa thuận bằng văn bản. Tuyệt đối không giả định một mức chuẩn. Hãy đặt câu hỏi. Đọc kỹ thỏa thuận niêm yết (listing agreement). Xác nhận điều gì xảy ra nếu căn nhà không bán, những dịch vụ nào được bao gồm, và những khoản phí nào đến hạn khi đóng giao dịch hoặc trước khi đóng.

Nếu bạn dự định bán nhà, trang kiến thức của chúng tôi về bán một căn nhà có thể giúp bạn hiểu quy trình trước khi bạn gặp các đại diện.

Một điều nữa: nếu bạn đang so sánh các đề nghị, giá cao nhất không phải lúc nào cũng là giá trị ròng cao nhất. Đề nghị thấp hơn nhưng có ít khoản tín dụng hoặc yêu cầu đóng giao dịch ít hơn đôi khi có thể giúp người bán thu về nhiều tiền hơn.

Cách xem lại chi phí trước khi đóng giao dịch

Cách tốt nhất để tránh bất ngờ là xem chi phí theo từng giai đoạn, không phải chỉ vào ngày trước khi ký.

• Hỏi sớm để có ước tính bằng văn bản. Người mua có thể yêu cầu bên cho vay cung cấp bản ước tính khoản vay (loan estimate) và nhờ đại diện giải thích chung về các mô hình chi phí đóng giao dịch tại địa phương. Người bán có thể yêu cầu bảng ước tính giá trị ròng (net sheet) dựa trên các kịch bản bán nhà có khả năng xảy ra.
• So sánh từng dòng. Xem phí quyền sở hữu, phí bên cho vay, điểm (points), các khoản trả trước, thuế và mọi khoản tín dụng.
• Tách phí cố định khỏi phí biến đổi. Một số khoản phí được ấn định theo quận hoặc tiểu bang. Những khoản khác phụ thuộc vào bên cho vay, công ty quyền sở hữu, giá bảo hiểm hoặc điều khoản trong hợp đồng.
• Theo dõi con số tiền mặt phải trả để đóng giao dịch (cash-to-close). Đây là con số thực tế mà nhiều người quan tâm nhất.
• Hỏi những gì có thể vẫn thay đổi. Lãi trả trước, bảo hiểm, quỹ dự phòng thuế, các khoản chia theo tỷ lệ (prorations) và một số phí chính phủ có thể dịch chuyển.
• Nhận mọi khoản hỗ trợ bằng văn bản. Nếu người bán hỗ trợ chi phí cho người mua, điều đó phải được thể hiện rõ trong hợp đồng và các giấy tờ đóng giao dịch.

Những câu hỏi nên hỏi:
- Những khoản phí nào là bắt buộc theo khoản vay?
- Khoản phí nào là tùy chọn?
- Có khoản phí nào trong số đó có thể thương lượng không?
- Có tín dụng cho người bán, tín dụng từ nhà xây dựng, hoặc tín dụng từ bên cho vay hay không, và sự đánh đổi là gì?
- Bản ước tính này có bao gồm phí chuyển nhượng HOA, phí đo đạc (survey fees) hay phí luật sư không nếu các khoản này thường gặp tại đây?

DoorLine là dịch vụ ghép cặp miễn phí. Chúng tôi không đưa ra tư vấn pháp lý, thuế, thế chấp hay tư vấn bất động sản. Chúng tôi giúp bạn hiểu quy trình và được ghép với một licensed local real-estate agent. Bạn so sánh các đại diện, chọn người bạn muốn làm việc cùng, và bạn nên tự kiểm tra giấy phép của bất kỳ ai đồng thời xác nhận tất cả phí và điều khoản bằng văn bản trước khi ký. Nếu bạn muốn được hỗ trợ tìm người tại địa phương, bạn có thể được ghép cặp.

Những sai lầm phổ biến khiến người ta tốn tiền

Dưới đây là những sai lầm mà chúng tôi thường thấy:

• Nhầm chi phí đóng giao dịch với tiền đặt cọc (down payment). Hai khoản này khác nhau. Bạn có thể cần tiền cho cả hai.
• Chỉ xem theo khoản thanh toán hàng tháng. Khoản thanh toán hàng tháng thấp vẫn có thể đi kèm với các khoản phí ban đầu cao.
• Bỏ qua sự đánh đổi giữa tín dụng của bên cho vay (lender credits) và điểm (points). Lãi suất thấp hơn có thể khiến bạn phải trả nhiều hơn ngay bây giờ. Lãi suất cao hơn có thể làm giảm số tiền mặt phải trả ngay. Hãy yêu cầu cả hai kịch bản bằng văn bản.
• Quên các chi phí phía người bán khi lên kế hoạch chuyển nhà. Nhiều người bán chỉ tính tiền tất toán khoản vay thế chấp và quên thuế, phí quyền sở hữu, thù lao đại diện theo thỏa thuận và tín dụng cho người mua.
• Không đọc kỹ closing disclosure hoặc settlement statement. Lỗi nhỏ vẫn có thể xảy ra. Hãy phát hiện trước khi ký.
• Giả định mọi khoản phí đều bình thường. Hãy hỏi mỗi dòng có ý nghĩa gì.
• Chờ quá lâu để xin hỗ trợ. Những thay đổi phút chót rất căng thẳng và tốn kém.

Và một cảnh báo an toàn nghiêm túc: nếu bạn cần gửi tiền để đóng giao dịch, lừa đảo chuyển khoản (wire fraud) là có thật. Tuyệt đối không chỉ tin vào các thay đổi chuyển khoản phút chót qua email hoặc tin nhắn. Hãy xác nhận hướng dẫn chuyển khoản bằng cách gọi đến số điện thoại đã được kiểm chứng mà bạn vốn đã biết trước trước khi gửi tiền.

DoorLine chào đón tất cả người mua và người bán và tuân theo Luật Fair Housing (Đạo luật Nhà ở Công bằng). Nếu bạn muốn một bản nhắc nhanh bằng ngôn ngữ dễ hiểu về quyền của mình trong quá trình tìm kiếm hoặc mua bán nhà, hãy đọc quyền Fair Housing của bạn.

Bước tiếp theo cần làm gì

Bạn không cần phải nhớ tất cả các khoản phí. Bạn cần một kế hoạch đơn giản.

1. Lập ngân sách thực tế cho cả chi phí nhà ở ban đầu và chi phí phát sinh hàng tháng.
2. Hỏi sớm để có ước tính bằng văn bản và cập nhật khi thương vụ thay đổi.
3. So sánh các chuyên gia cẩn thận. Làm việc với licensed real-estate agent, và khi cần thì với bên cho vay hoặc luật sư được cấp phép. Hãy tự kiểm tra giấy phép.
4. Đọc mọi thỏa thuận trước khi ký. Xác nhận thù lao, tín dụng và các khoản phí bằng văn bản.
5. Chuẩn bị quỹ dự phòng cho chi phí đóng giao dịch để xử lý các thay đổi nhỏ về thuế, lãi suất, prorations hoặc phí HOA.

Nếu bạn muốn cái nhìn rộng hơn về cách bên mua vận hành, hãy bắt đầu với mua một căn nhà. Nếu bạn đang chọn một đại diện, hướng dẫn của chúng tôi về cách chọn một real-estate agent có thể giúp bạn so sánh các lựa chọn mà không bị gây áp lực.