Pag-unawa sa closing costs

Ano ang closing costs

Ang closing costs ay ang mga bayaring isang beses lang babayaran kapag bumibili o nagbebenta ng bahay. Hiwalay ito sa down payment, buwanang mortgage na babayaran, at sa mga gastos sa paglipat.

Para sa mga mamimili, madalas kasama sa closing costs ang mga bayarin ng nagpapautang, mga singil na kaugnay ng title, mga buwis o insurance na pre-paid na, mga bayarin sa pag-record ng dokumento na hinihingi ng gobyerno, at iba pang gastos sa transaksyon. Karaniwan, ang saklaw para sa mamimili ay mga 2% hanggang 5% ng purchase price, pero ang eksaktong halaga ay nakadepende sa bahay, presyo, lokasyon, uri ng loan, at sa kasunduan sa pagitan ng mga kumpanyang kasangkot.

Para sa mga nagbebenta, madalas kasama sa closing costs ang mga singil na kaugnay ng title o paglilipat, mga bayarin sa pag-record, posibleng prorated taxes, at anumang kabayaran ng ahente na napagkasunduan nilang ibigay. Kadalasan, ang closing costs ng nagbebenta ay mga 1% hanggang 3% ng presyo ng benta, hindi kasama ang anumang napag-usapang kabayaran ng ahente. Nag-iiba-iba ang aktuwal na numero ayon sa market at sa nakasulat na kasunduan.

May ilang mahahalagang katotohanan:
- Walang dapat umasa sa magaspang na pagtataya na parang pangako. Humingi ng na-update na nakasulat na mga numero habang umuusad ang deal.
- Hindi lahat ng bayarin ay basura. May ilan na normal at kinakailangan. May iba na opsyonal o puwedeng pag-usapan.
- Basahin ang bawat linya bago pumirma. Kung hindi malinaw ang isang bayarin, itanong kung ano ito, sino ang naniningil, at kung puwede itong magbago.

Kung maaga pa sa proseso, makakatulong ang pangkalahatan naming gabay sa costs para makita mo ang mas malaking larawan.

Mga karaniwang closing costs para sa mga mamimili

Karaniwan, mas malaki ang babayaran ng mga mamimili sa hiwa-hiwalay na item na gastos kaysa sa nagbebenta, kahit tumutulong ang nagbebenta sa ilang gastusin. Kabilang sa mga karaniwang closing costs ng mamimili ang:

• Mga bayarin na kaugnay ng loan: application, underwriting, processing, discount points kung pipiliin, at iba pang singil ng nagpapautang
• Appraisal: madalas kailangan ng nagpapautang
• Credit report: maliit na bayad sa maraming pagkakataon
• Home inspection: kadalasang binabayaran bago ang closing, pero bahagi pa rin ito ng kabuuang gastos ng transaksyon
• Mga serbisyo sa title: pagsasaliksik ng title, bayad sa settlement/closing ng title, at title insurance ng nagpapautang sa maraming transaksyon
• Owner’s title insurance: opsyonal sa ilang kaso, karaniwan sa maraming market
• Mga bayarin sa pag-record at transfer charges: itinakda batay sa mga patakaran ng lokal na pamahalaan
• Mga pre-paid na item at pag-set up ng escrow: insurance ng homeowners, pre-paid interest, at mga reserba sa buwis sa property, depende sa loan
• Mga singil na kaugnay ng HOA: transfer, document, move-in, o disclosure fees kung ang property ay nasa isang asosasyon

Isang simple na halimbawa: sa $350,000 na bahay, puwedeng umabot ang closing costs ng mamimili sa bandang $7,000 hanggang $17,500 bilang malawak na pagtataya. Hindi nito awtomatikong kasama ang down payment. Ang 3% down payment sa parehong bahay na iyon ay magiging $10,500, kaya mas mataas ang cash na kakailanganin pang-come sa closing kumpara sa closing-cost na numero lang.

Kaya nagiging sorpresa ito sa maraming first-time buyer. Nakaipon sila para sa down payment, pero hindi para sa iba pa. Kung nagsisimula ka pa lang, basahin ang aming first-time home buyer guide at makipagtulungan sa licensed lender at licensed real-estate agent para ma-review nang maaga ang nakasulat na pagtataya.

Tandaan din: may ilang gastos na puwedeng magbago mula sa unang pagtataya hanggang sa final na closing disclosure. Puwedeng umakyat o bumaba ang buwis, insurance, araw-araw na interes, at prorations.

Mga karaniwang closing costs para sa mga nagbebenta

Iba ang larawan ng gastos ng mga nagbebenta. Sa maraming transaksyon, ang pinakamalalaking numero ay hindi eksaktong parehong item na nakikita ng mga mamimili.

Karaniwang gastos ng nagbebenta ay maaaring kabilang ang:

1. Mga bayarin sa title at closing charges na karaniwang binabayaran ng mga nagbebenta sa lugar na iyon
2. Mga transfer tax o local transfer fees, kapag applicable
3. Mga bayarin sa pag-record o mga singil na kaugnay ng dokumento
4. Mga prorated property taxes, HOA dues, o utilities, depende sa lokal na gawain at sa timing
5. Napagkasunduang kabayaran ng ahente, kung sumang-ayon ang nagbebenta na bayaran ito nang nakasulat
6. Mga concession o credits na napag-usapan sa mamimili, tulad ng repair credits o tulong sa mga gastos ng mamimili
7. Pagbabayad ng mortgage bago matapos at mga kaugnay na singil, kung may loan pa sa bahay

Maraming nalilito dahil sa kabayaran ng ahente. Sa maraming market, ang listing side at ang buyer side ay madalas nasa bandang 2.5% hanggang 3%, pero ang mga halagang ito ay lalong nagiging puwedeng pag-usapan at nakadepende sa nakasulat na kasunduan. Huwag umasa sa “standard rate.” Magtanong. Basahing mabuti ang listing agreement. I-verify kung ano ang mangyayari kapag hindi naibenta ang bahay, anong mga serbisyo ang kasama, at kung anong mga bayarin ang dapat bayaran sa closing o bago mag-closing.

Kung balak mong magbenta, makakatulong ang educational page namin sa selling a home para maunawaan ang proseso bago ka makipagkita sa mga ahente.

Isang bagay pa: kapag nagkukumpara ka ng mga offer, ang pinakamataas na presyo ay hindi palaging ang pinakamataas na net. Ang mas mababang offer na may mas kaunting credits o mas mababang hinihingi para sa closing ay minsan ay mag-iiwan ng nagbebenta ng mas maraming pera.

Paano suriin ang mga gastos bago ang closing

Ang pinakamahusay na paraan para maiwasan ang mga sorpresa ay suriin ang mga gastos sa mga yugto, hindi lang sa araw bago pumirma.

• Maagang humingi ng nakasulat na pagtataya. Puwede hilingin ng mga mamimili sa nagpapautang ang loan estimate at hilingin sa ahente na ipaliwanag ang mga karaniwang pattern ng closing sa pangkalahatang paraan. Puwede naman humingi ang mga nagbebenta ng net sheet estimate batay sa mga posibleng sitwasyon ng pagbebenta.
• Ihambing isa-isang linya. Tignan ang mga bayarin sa title, singil ng nagpapautang, points, mga pre-paid na item, buwis, at anumang credits.
• Paghiwalayin ang mga fixed fee sa mga variable fee. May ilang singil na itinakda ng county o estado. Ang iba ay nakadepende sa nagpapautang, title company, presyo ng insurance, o mga tuntunin sa kontrata.
• Bantayan ang cash-to-close number. Ito ang praktikal na numero na karamihan ng tao ang pinakainteresado.
• Itanong kung ano ang puwedeng magbago pa. Prepaid interest, insurance, tax reserves, prorations, at ilang government fees ay puwedeng umusog.
• Ilagay ang lahat ng concession nang nakasulat. Kung ang nagbebenta ay tutulong sa mga gastos ng mamimili, dapat itong malinaw na nakasulat sa kontrata at mga dokumento sa closing.

Magagandang tanong na pag-usapan:
- Alin sa mga bayarin ang required ng loan?
- Alin sa mga bayarin ang optional?
- May ilan ba sa mga bayaring ito na puwedeng pag-usapan?
- May seller credits, builder credits, o lender credits ba, at ano ang kapalit?
- Kasama ba sa pagtatayang ito ang HOA transfer fees, survey fees, o attorney fees kung karaniwan ito rito?

Ang DoorLine ay isang libreng matching service. Hindi kami nagbibigay ng legal, tax, mortgage, o real-estate advice. Tinutulungan ka naming maunawaan ang proseso at ma-match sa isang licensed local real-estate agent. Ikaw ang magkokompara ng mga ahente, pipili kung sino ang gusto mong trabahuhin, at dapat mong ikaw na mag-verify ng anumang lisensya at kumpirmahin nang nakasulat ang lahat ng bayarin at tuntunin bago pumirma. Kung gusto mo ng tulong sa paghahanap ng taong lokal, puwede kang magpama-match.

Mga karaniwang pagkakamali na nakakaubos ng pera

Narito ang mga maling nangyayari nang paulit-ulit:

• Nalilito ang closing costs sa down payment. Magkaiba sila. Kailangan mo ng pera para sa parehong bagay.
• Bumabatay lang sa monthly payment. Kahit mababa ang monthly payment, puwede pa ring mataas ang mga paunang bayarin.
• Hindi isinasaalang-alang ang lender credits at points tradeoffs. Ang mas mababang rate ay puwedeng mas mahal sa simula. Ang mas mataas na rate ay puwedeng mabawasan ang cash na kailangan ngayon. Humingi ng parehong scenario na nakasulat.
• Nakalimutan ang mga gastos sa panig ng nagbebenta kapag nagpaplano ng paglipat. Maraming nagbebenta ang nagbibilang lang ng mortgage payoff at nakakalimutan ang taxes, title charges, napagkasunduang kabayaran ng ahente, at mga credits ng mamimili.
• Hindi binabasa nang mabuti ang closing disclosure o settlement statement. May maliliit na error na nangyayari. Mahuli ito bago pumirma.
• Akala lahat ng bayarin ay normal. Itanong kung ano ang ibig sabihin ng bawat linya.
• Huli na bago humingi ng tulong. Ang mga pagbabago sa huling minuto ay nakaka-stress at mahal.

At isang seryosong paalala sa kaligtasan: kung kailangan mong magpadala ng pera para sa closing, totoong-totoo ang wire fraud. Huwag basta magtiwala sa mga last-minute na pagbabago sa pag-wire na ipinapasa lang sa email o text. I-verify ang mga instruksyon sa pag-wire sa pamamagitan ng pagtawag sa isang numerong-telepono na na-verify at kilala mo na bago magpadala ng pera.

Tinatanaw ng DoorLine ang lahat ng bumibili at nagbebenta at sumusunod sa Fair Housing Act. Kung gusto mo ng simple at malinaw na paalala tungkol sa iyong mga karapatan habang naghahanap o nagbebenta ng bahay, basahin ang your fair housing rights.

Ano ang susunod na gagawin

Hindi mo kailangang kabisaduhin ang bawat bayarin. Kailangan mo ng simpleng plano.

1. Magtakda ng makatotohanang budget para sa parehong paunang gastos at patuloy na gastos sa bahay.
2. Maagang humingi ng nakasulat na pagtataya at i-update ang mga ito habang nagbabago ang deal.
3. Maingat na ihambing ang mga propesyonal. Makipagtrabaho sa licensed real-estate agent, at kapag kailangan ay licensed lender o attorney. I-verify ang mga lisensya sa sarili mong paraan.
4. Basahin ang bawat kasunduan bago pumirma. Kumpirmahin nang nakasulat ang kabayaran, credits, at mga bayarin.
5. Magtabi ng pang-emergency para sa closing para sa maliliit na pagbabago sa taxes, interest, prorations, o mga singil ng HOA.

Kung gusto mo ng mas malawak na tingin sa kung paano gumagana ang panig ng pagbili, magsimula sa buying a home. Kung pipili ka ng isang ahente, makakatulong ang aming gabay sa how to choose a real-estate agent para matulungan kang ihambing ang mga opsyon mo nang walang pressure.