Entender los costos de cierre

Qué son los costos de cierre

Los costos de cierre son los cargos de una sola vez que se presentan al comprar o vender una vivienda. Son distintos del pago inicial, del pago mensual de la hipoteca y de los gastos de mudanza.

Para compradores, los costos de cierre a menudo incluyen cargos del prestamista, cargos relacionados con el título, impuestos o seguros pagados por adelantado, tarifas gubernamentales de registro y otros costos de la transacción. Un rango típico para compradores suele ser aprox. del 2% al 5% del precio de compra, pero el número real depende de la vivienda, el precio, la ubicación, el tipo de préstamo y el acuerdo con las compañías involucradas.

Para vendedores, los costos de cierre a menudo incluyen cargos por título o transferencia, tarifas de registro, posibles impuestos prorrateados y cualquier compensación del agente que acordaron pagar. Los costos de cierre del vendedor suelen ser aprox. del 1% al 3% del precio de venta, sin contar ninguna compensación del agente negociada. Los números reales varían según el mercado y el acuerdo por escrito.

Algunas verdades importantes:
- Nadie debe tratar una estimación aproximada como si fuera una promesa. Pida números actualizados por escrito a medida que avanza el proceso.
- No todas las comisiones son “basura”. Algunas son normales y obligatorias. Otras pueden ser opcionales o negociables.
- Debe leer cada línea antes de firmar. Si un cargo no está claro, pregunte qué es, quién lo cobra y si puede cambiar.

Si está comenzando el proceso, nuestra guía general sobre costos puede ayudarle a ver el panorama completo.

Costos de cierre típicos para compradores

Los compradores normalmente pagan más partidas por separado que los vendedores, incluso cuando el vendedor ayuda con algunos costos. Los costos de cierre comunes para compradores pueden incluir:

• Cargos relacionados con el préstamo: solicitud, suscripción, procesamiento, puntos de descuento si se eligen y otros cargos del prestamista
• Tasación: a menudo es requerida por el prestamista
• Reporte de crédito: una tarifa pequeña en muchos casos
• Inspección de la vivienda: a menudo se paga antes del cierre, pero aun así forma parte del costo total de su transacción
• Servicios de título: búsqueda de título, cargo de cierre/asiento del título y seguro de título del prestamista en muchas transacciones
• Seguro de título del propietario: opcional en algunos casos, común en muchos mercados
• Tarifas de registro y cargos por transferencia: definidos por reglas del gobierno local
• Conceptos pagados por adelantado y configuración de escrow: seguro de propietarios de vivienda, intereses pagados por adelantado y reservas de impuestos a la propiedad, según el préstamo
• Cargos relacionados con la HOA: cargos por transferencia, documentos, entrada/mudanza o divulgación si la propiedad pertenece a una asociación

Un ejemplo sencillo: en una vivienda de $350,000, los costos de cierre del comprador podrían estar alrededor de $7,000 a $17,500 como estimación amplia. Eso no incluye automáticamente el pago inicial. Un pago inicial del 3% para esa misma vivienda sería $10,500, así que el dinero necesario para cerrar podría ser mucho más alto que el número de costos de cierre por sí solo.

Por eso, muchos compradores primerizos se sorprenden. Ahorran para el pago inicial, pero no para el resto. Si apenas está empezando, lea nuestra guía de comprador de primera vivienda y trabaje con un prestamista con licencia y un agente de bienes raíces con licencia para revisar estimaciones por escrito desde el inicio.

También recuerde esto: algunos costos pueden cambiar entre la primera estimación y el aviso de divulgación final de cierre. Los impuestos, el seguro, el interés diario y las prorratas pueden subir o bajar.

Costos de cierre típicos para vendedores

Los vendedores tienen un panorama de costos diferente. En muchas transacciones, las cifras más grandes no son las mismas partidas que ve un comprador.

Los costos comunes del vendedor pueden incluir:

1. Cargos de título y cierre que los vendedores suelen pagar en esa zona
2. Impuestos por transferencia o tarifas locales por transferencia, cuando aplique
3. Tarifas de registro o cargos relacionados con documentos
4. Impuestos a la propiedad prorrateados, cuotas de HOA o servicios públicos, según la práctica local y el momento
5. Compensación del agente acordada, si el vendedor aceptó por escrito pagarla
6. Concesiones o créditos negociados con el comprador, como créditos para reparaciones o ayuda con costos del comprador
7. Pago de la hipoteca y cargos relacionados, si todavía hay un préstamo sobre la vivienda

Muchísima confusión viene de la compensación del agente. En muchos mercados, normalmente el lado del vendedor y el lado del comprador pueden estar en el rango de aprox. 2.5% a 3%, pero estas cantidades se están negociando cada vez más y dependen del acuerdo por escrito. Nunca asuma una tarifa estándar. Haga preguntas. Lea con cuidado el contrato de cotización. Confirme qué pasa si la vivienda no se vende, qué servicios están incluidos y qué cargos se deben en el cierre o antes del cierre.

Si planea vender, nuestra página educativa sobre vender una vivienda puede ayudarle a entender el proceso antes de reunirse con agentes.

Una cosa más: si está comparando ofertas, el precio más alto no siempre es el mayor “neto”. A veces, una oferta más baja con menos créditos o con menos exigencias de cierre puede dejar al vendedor con más dinero.

Cómo revisar los costos antes del cierre

La mejor forma de evitar sorpresas es revisar los costos por etapas, no solo el día antes de firmar.

• Pida una estimación por escrito temprano. Los compradores pueden pedir al prestamista una estimación del préstamo y pedirle al agente que explique, en términos generales, los patrones locales de cierre. Los vendedores pueden pedir una estimación tipo “net sheet” basada en escenarios probables de venta.
• Compare línea por línea. Observe cargos de título, cargos del prestamista, puntos, conceptos pagados por adelantado, impuestos y cualquier crédito.
• Separe cargos fijos de cargos variables. Algunos cargos los determina el condado o el estado. Otros dependen del prestamista, la compañía de título, el precio del seguro o los términos del contrato.
• Vigile el número de “dinero a cerrar”. Ese es el número práctico que muchas personas consideran más importante.
• Pregunte qué todavía puede cambiar. Interés pagado por adelantado, seguro, reservas de impuestos, prorratas y algunos cargos del gobierno pueden moverse.
• Obtenga cada concesión por escrito. Si el vendedor ayuda con costos del comprador, debe mostrarse claramente en el contrato y en los documentos de cierre.

Buenas preguntas para hacer:
- ¿Qué cargos exige el préstamo?
- ¿Cuáles cargos son opcionales?
- ¿Alguno de estos cargos se puede negociar?
- ¿Hay créditos del vendedor, créditos del constructor o créditos del prestamista? ¿Y cuál es el “intercambio” o contraprestación?
- ¿Esta estimación incluye cargos por transferencia de HOA, cargos de levantamiento topográfico o cargos de abogado si esos son comunes aquí?

DoorLine es un servicio gratuito de emparejamiento. No damos asesoría legal, fiscal, de hipoteca ni de bienes raíces. Le ayudamos a entender el proceso y a que haga match con un agente de bienes raíces local con licencia. Usted compara agentes, elige con quién trabajar y debe verificar por su cuenta cualquier licencia y confirmar todos los cargos y términos por escrito antes de firmar. Si quiere ayuda para encontrar a alguien local, puede solicitar el emparejamiento.

Errores comunes que le cuestan dinero a la gente

Estos son errores que vemos una y otra vez:

• Confundir los costos de cierre con el pago inicial. Son cosas diferentes. Puede que necesite fondos para ambas.
• Buscar solo por el pago mensual. Un pago mensual bajo puede venir con cargos altos por adelantado.
• Ignorar los créditos del prestamista y los “tradeoffs” de los puntos. Una tasa más baja puede costar más ahora. Una tasa más alta puede reducir el dinero que se debe pagar en el momento. Pida ambos escenarios por escrito.
• Olvidar los costos del lado del vendedor al planear una mudanza. Muchos vendedores solo cuentan el pago del préstamo hipotecario y se olvidan de impuestos, cargos de título, la compensación del agente acordada y los créditos al comprador.
• No leer con cuidado el aviso de divulgación de cierre o el estado de liquidación. Los errores pequeños ocurren. Se deben detectar antes de firmar.
• Asumir que cada cargo es normal. Pregunte qué significa cada línea.
• Esperar demasiado para pedir ayuda. Los cambios de último minuto estresan y salen caros.

Y una advertencia seria de seguridad: si necesita enviar dinero para el cierre, el fraude por transferencia cable (wire fraud) es real. No confíe únicamente en cambios de transferencias de último minuto enviados por correo electrónico o mensaje de texto. Confirme las instrucciones de transferencia llamando a un número verificado que usted ya conozca antes de enviar dinero.

DoorLine da la bienvenida a todos los compradores y vendedores y sigue la Ley de Vivienda Justa (Fair Housing Act). Si quiere una explicación sencilla de sus derechos durante la búsqueda o la venta de una vivienda, lea sus derechos de vivienda justa.

Qué hacer a continuación

No necesita saber cada cargo de memoria. Lo que sí necesita es un plan simple.

1. Defina un presupuesto realista para los costos de vivienda tanto iniciales como continuos.
2. Pida estimaciones por escrito temprano y actualícelas cuando cambie el acuerdo.
3. Compare cuidadosamente a los profesionales. Trabaje con un agente de bienes raíces con licencia y, cuando se necesite, con un prestamista con licencia o un abogado. Verifique las licencias por su cuenta.
4. Lea todos los acuerdos antes de firmar. Confirme la compensación, los créditos y los cargos por escrito.
5. Deje un “colchón” para el cierre por cambios pequeños en impuestos, intereses, prorratas o cargos de HOA.

Si quiere una visión más amplia de cómo funciona el lado de la compra, empiece con comprar una vivienda. Si está eligiendo un agente, nuestra guía sobre cómo elegir un agente de bienes raíces puede ayudarle a comparar sus opciones sin presión.