Lo que realmente cuesta comprar o vender una casa

Empiece por la visión general

No hay un precio único para comprar o vender una casa. Los costos reales dependen de la vivienda, el precio de venta, la ubicación, el tipo de préstamo, los impuestos y el seguro locales, y el acuerdo que usted haga con el agente y los demás proveedores.

Lo más importante es conocer las principales “categorías” de costos antes de empezar. Eso le ayuda a evitar sorpresas de último minuto.

Si está comprando, sus cifras más grandes normalmente son:
- su down payment (enganche)
- sus costos de cierre del comprador
- su efectivo total para cerrar
- mudanza, reparaciones y costos de instalación después del cierre

Si está vendiendo, sus cifras más grandes normalmente son:
- la compensación del agente si contrata a un agente
- los costos de cierre del vendedor
- reparaciones, limpieza, “staging” y mudanza
- posible pago del saldo de la mortgage y comisiones relacionadas

Si quiere un desglose más completo, lea entender los costos de cierre o vea nuestra guía general para comprar una casa.

Lo que normalmente pagan los compradores

Para los compradores, las dos cifras que más se confunden son el down payment (enganche) y los closing costs (costos de cierre). No son lo mismo.

Down payment (enganche) es la parte del precio de la vivienda que usted paga de entrada. Un rango común es de aproximadamente 3% a 20% del precio, dependiendo del préstamo y de su situación. Algunos compradores pagan menos. Otros pagan más. Un enganche más alto puede reducir el monto de su préstamo, pero no siempre es la mejor opción si le deja sin suficientes ahorros.

Los costos de cierre del comprador son aparte. Un rango típico es de aproximadamente 2% a 5% del precio de compra. Pueden incluir comisiones del prestamista, tasación, cargos relacionados con el título de propiedad, impuestos o seguro pagados por adelantado, tarifas gubernamentales de registro y otros costos de la transacción. Las cifras exactas varían mucho según el estado y el tipo de préstamo.

Efectivo para cerrar normalmente significa:
1. su down payment (enganche)
2. más sus costos de cierre del comprador
3. menos cualquier crédito que el vendedor acepte darle
4. más cualquier monto adicional que se deba conforme a su contrato

No se olvide de los costos después de recibir las llaves. Muchos compradores necesitan dinero para:
- mudanza o renta de camión
- configuración de servicios públicos
- cerraduras, persianas, electrodomésticos o pintura
- reparaciones que la inspección no se convirtió en créditos del vendedor
- un colchón de ahorros para emergencias para el primer año

Un licensed real-estate agent (agente inmobiliario con licencia) y un licensed lender (prestamista con licencia) pueden ayudarle a entender los estimados para su mercado y su préstamo. Lea la “loan estimate” (estimación del préstamo) y todos los acuerdos con atención, y confirme por escrito cada comisión antes de firmar. Si el dinero se va a enviar por transferencia, llame a un número de teléfono verificado para confirmar las instrucciones de transferencia, porque el fraude por transferencias es común.

Para más fundamentos, vea financing basics.

Lo que normalmente pagan los vendedores

Los vendedores a menudo se enfocan en el precio de venta y olvidan cuántas partidas salen al cerrar. Un rango típico para los costos de cierre del vendedor es de aproximadamente 1% a 3% del precio de venta, sin incluir cualquier compensación del agente que usted acuerde pagar. El total exacto depende de su estado, impuestos locales de transferencia, cargos relacionados con el título, participación de un abogado cuando sea obligatorio y los términos de su contrato.

Los vendedores también pueden gastar dinero antes de que la casa salga al mercado. Ejemplos comunes:
- limpieza y retiro de basura
- retoques de pintura y reparaciones pequeñas
- trabajo de paisajismo o mejora de la entrada
- fotos profesionales o “staging” a través del plan del agente
- mudanza y almacenamiento

Si todavía tiene una mortgage (hipoteca), por lo general hay que pagar el saldo pendiente con el dinero de la venta. También puede haber impuestos prorrateados, cargos de la HOA o comisiones relacionadas con el pago anticipado.

Algunos vendedores eligen ofrecer concesiones para ayudar a un comprador a cerrar. Eso puede hacer que el trato funcione, pero reduce su ganancia neta. La ganancia neta es lo que importa, no solo el precio de venta “de portada”. Una oferta más alta no siempre es la mejor oferta si el comprador pide créditos grandes, tiene un financiamiento débil o podría no cerrar a tiempo.

Antes de firmar un contrato de listado, pídale al agente que le muestre un estimado por escrito de los costos probables y su ganancia neta posible en distintos escenarios. Luego, lea el acuerdo usted mismo y verifique por escrito cada comisión.

Cómo suele funcionar el pago del agente

El pago del agente es una de las partes más malentendidas de una transacción inmobiliaria.

En muchas operaciones, la compensación del agente es negociable y se establece mediante un acuerdo por escrito. Un rango común que la gente puede ver es de alrededor de 2.5% a 3% por cada lado, pero eso no es una regla, no es una garantía y no es lo mismo en todos los mercados o transacciones. Quién paga qué y cuánto depende del contrato de listado, del contrato de compra y de la práctica local.

Puntos importantes:
- DoorLine no es una agencia ni un agente. Somos un servicio de emparejamiento gratuito que le ayuda a conectarse con un agente inmobiliario local con licencia.
- DoorLine es gratis para los consumidores. Los agentes participantes pagan a DoorLine una tarifa fija de marketing por la publicidad y los servicios de emparejamiento.
- Usted debe pedirle a cualquier agente que esté considerando que explique, en lenguaje sencillo, cómo se le paga, qué servicios incluye y qué costos extra aún podría tener que pagar.
- Nunca asuma que un vendedor, comprador u otra persona está pagando automáticamente una cantidad específica. Consígualo por escrito.

Ya sea que esté comprando o vendiendo, debe trabajar con un licensed real-estate agent (agente inmobiliario con licencia), verificar la licencia usted mismo y confirmar cada término antes de firmar. Si necesita ayuda con un préstamo o asesoría legal, use un prestamista o abogado con licencia para esos temas. DoorLine ofrece únicamente información educativa general.

Si quiere ayuda para encontrar agentes con los que comparar, puede obtener emparejamiento.

Cómo comparar agentes con honestidad

Mucha gente compara agentes de la manera equivocada. Preguntan solo por la comisión o solo por la oferta con el precio más alto estimado. Ahí es donde la gente sale perjudicada.

Use esta lista de verificación sencilla:

1. Pida un plan claro. ¿Cómo le ayudará el agente a comprar o vender? ¿Qué pasos se encargará de manejar? ¿Cuál es su trabajo?
2. Pregunte qué está incluido. Las fotos, el marketing, las visitas, la estrategia de ofertas, la ayuda para negociar, el apoyo en la inspección, la coordinación de documentos y el seguimiento hasta el cierre deben discutirse con claridad.
3. Pregunte sobre la comunicación. ¿Hablará usted directamente con el agente? ¿Qué tan rápido suelen responder? ¿En qué idioma pueden comunicarse?
4. Pida una lógica realista de precios. Los vendedores deben preguntar cómo se construyó la opinión de precio. Los compradores deben preguntar cómo el agente evalúa el valor y la competencia. Ojo con promesas.
5. Pregunte sobre el acuerdo. ¿Cuánto dura? ¿Se puede cancelar? ¿Qué tarifas aplican? Lea el documento usted mismo.
6. Pida experiencia local, no “hype”. Usted quiere a alguien que conozca el proceso en su zona y que explique las cosas con claridad.

Un buen agente debe responder preguntas sin presionarlo. Debe explicar riesgos, no solo “vender” un sueño. DoorLine sigue el Fair Housing Act. Damos la bienvenida a todos los compradores y vendedores, y no dirigimos a las personas según raza, color, religión, sexo, discapacidad, situación familiar, origen nacional ni ninguna otra clase protegida. Si quiere más ayuda para elegir, lea cómo elegir un agente inmobiliario y sus derechos de Fair Housing.

La forma más segura de presupuestar antes de empezar

El presupuesto más seguro es el que deja espacio para la vida real. No planee en función del mínimo absoluto de efectivo necesario.

Pruebe este enfoque:
- calcule su down payment (enganche) esperado
- agregue un rango de costos de cierre del comprador o del vendedor
- agregue dinero para mudanza y reparaciones
- reserve un colchón para emergencias si es posible
- revise cada estimado de nuevo antes de firmar los contratos

Para compradores por primera vez, esto importa aún más. El día del cierre no es la meta final. Las casas siguen costando dinero después de que se mudan.

Use guías generales para prepararse, pero confíe en estimados por escrito de profesionales con licencia para su transacción real. Luego, verifique las licencias usted mismo, compare más de una opción y confirme por escrito todos los costos y responsabilidades antes de firmar cualquier acuerdo.