買房或賣房，真正要花多少錢

先看大方向

買房或賣房不會有一個「確定」的價格。實際成本取決於房屋本身、成交價、地點、貸款、當地稅金與保險，以及你和經紀人與其他提供者之間的協議內容。

最重要的是在開始之前先掌握主要費用項目。這樣才能避免臨時出現的意外。

如果你是買方，通常最大宗的數字是：
- 你的 頭期款（down payment）
- 你的 買家過戶/交割費（buyer closing costs）
- 你的 交割時需要的現金總額（cash to close）
- 交割後的搬家、修繕與安裝/佈置費用

如果你是賣方，通常最大宗的數字是：
- 若你聘請經紀人，則為 經紀人酬金/費用（agent compensation）
- 賣家過戶/交割費（seller closing costs）
- 修繕、清潔、佈置（staging）與搬家
- 可能需要先償還的房貸本金（mortgage payoff）以及相關費用

如果你想更完整的拆解，請閱讀 了解過戶/交割費用，或查看我們的買房一般指南：買房指南。

買家通常要付什麼

對買家來說，最常被混淆的兩個數字是 頭期款（down payment） 與 過戶/交割費（closing costs）。它們不是同一回事。

頭期款（down payment）是你在購屋時先付的房價部分。常見落在約 3% 到 20%，會依貸款種類與你的狀況而不同。有些買家付得更少，也有些付得更多。頭期款越高，可能會降低你的貸款金額，但不一定是正確選擇，因為也可能讓你的存款幾乎用光。

買家過戶/交割費（buyer closing costs）是另外一筆費用。常見約為購買價的 2% 到 5%。這些可能包含放款機構的費用、估價費、與產權/權利相關的收費、預繳的稅金或保險、政府登記/註冊費，以及其他交易成本。實際金額會因州別與貸款條件差很多。

交割時需要的現金總額（cash to close）通常表示：
1. 你的頭期款
2. 加上你的買家過戶/交割費
3. 减去賣方同意給你的任何抵扣/優惠（credits）
4. 再加上合約下你還需支付的任何額外金額

別忘了交到鑰匙之後也會有成本。很多買家還需要錢用在：
- 搬家人力或租貨車
- 水電/網路等費用的開通與設置
- 鎖具、窗簾、家電或油漆
- 房屋檢查指出但沒有變成賣方抵扣的修繕
- 第一年的緊急預備金

持牌的房地產經紀人與持牌的放款機構，可以幫你理解你所在市場與貸款條件下的估算。仔細閱讀貸款估算（loan estimate）與所有協議文件，並在簽署前用文字確認所有費用。 如果資金會以匯款方式（wire）匯出，請撥打已驗證的電話號碼確認匯款指示，因為匯款詐騙很常見。

想了解更多基礎概念，請見 融資基礎。

賣家通常要付什麼

賣家常常只盯著成交價，卻忘了在交割時會出現多少不同的費用項目。賣家過戶/交割費（seller closing costs）的常見範圍約為成交價的 1% 到 3%，但不包含你同意要支付的任何經紀人酬金。實際總額會受到你所在州、當地移轉稅、與產權相關的費用、在某些情況下需要律師參與，以及你的合約條款影響。

賣家也可能在房屋上架前先花錢。常見例子包括：
- 清潔與清除雜物
- 局部補漆與小額修繕
- 景觀或路邊吸引力（curb appeal）改善
- 透過經紀人方案安排的專業攝影或佈置
- 搬家與倉儲

如果你目前還有房貸，通常必須從出售所得中先把餘額清償。也可能有按比例計算的稅金（prorated taxes）、HOA（社區管理費）相關項目，或與清償房貸相關的費用。

有些賣家會選擇提供讓步/補貼（concessions）來幫助買家完成交割。這能讓交易成行，但會降低你的實際到手款（淨所得）。淨所得（net proceeds）才是重點，不只是表面上的成交價。 如果買方要求很大的抵扣、貸款條件不穩，或可能無法準時完成交割，那麼更高的報價不一定是更好的報價。

在你簽署委託銷售合約（listing agreement）之前，請經紀人向你展示一份用文字寫明的預估成本，以及在不同情境下你可能拿到的淨所得。接著你自己再把合約文件讀一遍，並用文字確認每一筆費用。

經紀人酬金通常怎麼運作

經紀人酬金的計算方式，是房地產交易中最常被誤解的部分之一。

在許多交易中，經紀人酬金是 可協商（negotiable） 的，並會由書面協議設定。一般你可能看得到的常見區間約為每一方 2.5% 到 3%，但這 不是規則、不是保證，也不是每個市場或每筆交易都一樣。誰付哪些項目、付多少，取決於委託銷售合約、買賣合約，以及當地慣例。

重點如下：
- DoorLine 不是仲介公司也不是經紀人。 我們是 免費配對服務，協助你連結到當地持牌房地產經紀人。
- DoorLine 對消費者是免費的。 參與的經紀人會向 DoorLine 支付 固定的行銷費（flat marketing fee），用於廣告與配對服務。
- 你在考慮任何經紀人之前，都應該請對方用白話說明：他們如何收費、包含哪些服務，以及你可能還需要負擔哪些額外成本。
- 不要以為賣方、買方或任何人會自動支付某個固定金額。一定要取得書面確認。

不論你是買方或賣方，你都應該與 持牌房地產經紀人合作，親自核實執照，並在簽署前確認每一項條款。如果你需要貸款或法律方面的協助，請針對這些主題使用持牌的放款機構或律師。DoorLine 只提供一般性的教育資訊。

如果你想找幾位經紀人來比較，你可以 申請配對。

用正確方式誠實比較經紀人

很多人用錯誤的方式在比經紀人。他們只問佣金，或只問最高的價格估算。這就是人們容易吃虧的地方。

用下面這份簡單清單來比會更好：

1. 要求一個清楚的計畫。 經紀人要如何幫你買或賣？哪些步驟他們會處理？你的工作/責任是什麼？
2. 問清楚包含哪些內容。 攝影、行銷、看屋安排（showings）、出價策略、談判協助、檢查支援、文件協調，以及交割後的跟進，都應該清楚談明。
3. 問溝通方式。 你會直接和經紀人聯絡嗎？他們通常回覆速度如何？他們能用哪種語言溝通？
4. 問合理的定價邏輯。 賣方應該問價格評估（price opinion）是怎麼建立的。買方應該問經紀人如何評估價值與競爭情況。也要小心各種承諾。
5. 問合約內容。 期限多久？你能取消嗎？有哪些費用適用？文件請自己逐條閱讀。
6. 問在地經驗，不要只聽話術。 你需要的是懂你所在區域流程的人，並能把事情講清楚。

好的經紀人應該在沒有壓力的情況下回答問題。他們應該說明風險，而不只是推銷一個美夢。DoorLine 遵循 公平住宅法（Fair Housing Act）。我們歡迎所有買家與賣家，不會因種族、膚色、宗教、性別、身心障礙、家庭狀況、國籍或任何其他受保護身分而引導或區別對待。如果你想要更多選擇建議，請閱讀 如何選擇房地產經紀人 與 你的公平住宅權利。

開始之前用最安全的方式做預算

最安全的預算，是留有空間讓現實生活能運作。不要只規劃你「最少」需要的現金。

你可以用這個方法：
- 先估算你預期的頭期款
- 再加入買家或賣家的過戶/交割費用區間
- 加上搬家與修繕的預算
- 如果可以，保留緊急預備金
- 在簽任何合約之前，再把每一份估算都重新檢查一次

對首次購屋者來說，這一點更重要。交割當天不是終點。你搬進去之後，房屋仍會繼續花錢。

你可以使用一般性的準備指南，但請以 持牌專業人士提供的書面估算作為你實際交易的依據。接著請你自己核實執照、比較不只一種選項，並在簽署任何協議前用文字確認所有費用與責任。