Сколько на самом деле стоит купить или продать дом
Покупка или продажа дома обходится дороже, чем ожидает большинство людей. Вот простое объяснение того, что обычно платят, что можно обсуждать и что нужно подтвердить письменно до того, как вы подпишете что-либо.
Начните с общей картины
Не существует единой точной цены, чтобы купить или продать дом. Реальные расходы зависят от дома, цены сделки, локации, типа ипотеки, местных налогов и страхования, а также от условий, которые вы согласуете с агентом и другими поставщиками услуг.
Важно заранее понимать основные статьи расходов. Это поможет избежать неприятных сюрпризов в последнюю минуту.
Если вы покупаете, самые крупные цифры обычно:
- ваш первоначальный взнос
- расходы на закрытие сделки покупателя
- ваш общий наличными для закрытия сделки
- расходы на переезд, ремонт и подготовку после закрытия
Если вы продаёте, самые крупные статьи обычно:
- вознаграждение агенту, если вы нанимаете агента
- расходы на закрытие сделки продавца
- ремонт, уборка, предпродажная подготовка и переезд
- возможное погашение ипотеки и любые связанные сборы
Если хотите более подробную разбивку, прочитайте понимание расходов на закрытие сделки или посмотрите наше общее руководство по покупке дома.
| Что это | Кто платит | Обычно в каком диапазоне |
|---|---|---|
| Первоначальный взнос | Покупатель | 3% — 20% от цены |
| Расходы покупателя при сделке | Покупатель | 2% — 5% от цены |
| Комиссия агента | Чаще всего продавец | Примерно 2.5% — 3% с каждой стороны |
| Расходы продавца при сделке | Продавец | 1% — 3% от цены |
Что обычно платят покупатели
Для покупателей чаще всего путают две суммы: первоначальный взнос и расходы на закрытие сделки. Это разные вещи.
Первоначальный взнос — это часть цены дома, которую вы платите сразу при оформлении. Частый диапазон — примерно от 3% до 20% стоимости, в зависимости от типа ипотеки и вашей ситуации. Некоторые покупатели вносят меньше. Некоторые — больше. Более высокий первоначальный взнос может уменьшить сумму кредита, но не всегда это правильный шаг, если он «съедает» все ваши сбережения.
Расходы на закрытие сделки покупателя — это отдельные платежи. Типичный диапазон — примерно от 2% до 5% от цены покупки. В них могут входить сборы кредитора, оценка (appraisal), платежи, связанные с титулом (title), предоплаченные налоги или страхование, правительственные регистрационные сборы и другие расходы по сделке. Точные суммы сильно зависят от штата и типа ипотеки.
Наличными для закрытия сделки обычно означает:
1. ваш первоначальный взнос
2. плюс ваши расходы на закрытие сделки покупателя
3. минус любые кредиты, которые продавец согласится предоставить
4. плюс любые дополнительные суммы, причитающиеся по вашему договору
Не забывайте про расходы после получения ключей. Многим покупателям нужны деньги на:
- переезд или аренду грузовика
- настройку коммунальных услуг
- замки, шторы, бытовую технику или покраску
- ремонт, который по итогам инспекции не превратился в кредиты продавца
- «подушку» на экстренные случаи хотя бы на первый год
Лицензированный агент по недвижимости и лицензированный кредитор помогут вам понять оценки для вашего рынка и типа кредита. Внимательно прочитайте смету по кредиту и все соглашения и подтвердите все сборы письменно до подписания. Если деньги будут отправляться банковским переводом (wire), позвоните по проверенному номеру и подтвердите реквизиты, потому что мошенничество с wire-переводами встречается часто.
Чтобы узнать больше базовых вещей, см. основы финансирования.
Что обычно платят продавцы
Продавцы часто концентрируются на цене продажи и забывают, сколько позиций списывают при закрытии сделки. Типичный диапазон для расходов на закрытие сделки продавца — примерно от 1% до 3% от цены продажи, не включая то вознаграждение агенту, которое вы согласуете оплатить. Точная итоговая сумма зависит от вашего штата, местных налогов при передаче, платежей, связанных с титулом, участия юриста там, где это требуется, а также условий вашего договора.
Продавцы также могут тратить деньги до того, как дом попадет на рынок. Частые примеры:
- уборка и вывоз мусора
- локальная покраска и небольшие ремонты
- работы по благоустройству или «привлекательности фасада» (curb appeal)
- профессиональные фотографии или предпродажная подготовка по плану агента
- переезд и хранение вещей
Если у вас все еще есть ипотека, обычно нужно погасить остаток за счет денег от продажи. Также могут быть пропорциональные налоги, платежи по HOA или сборы, связанные с досрочным погашением.
Некоторые продавцы выбирают уступки (concessions), чтобы помочь покупателю закрыть сделку. Это может помочь сделке состояться, но снижает ваши чистые поступления (net proceeds). Имеют значение именно чистые поступления, а не только «громкая» цена продажи. Более высокая ставка не всегда означает лучший вариант, если покупатель просит крупные кредиты, имеет слабое финансирование или есть риск, что сделка не закроется вовремя.
Перед тем как подписать договор с агентом о продаже (listing agreement), попросите агента показать письменную оценку вероятных расходов и ваш возможный чистый доход при разных сценариях. Затем прочитайте договор сами и проверьте каждую сумму письменно.
Как обычно работает оплата услуг агента
Оплата услуг агента — одна из самых непонятных частей сделки с недвижимостью.
Во многих сделках вознаграждение агенту обсуждаемо, и его размер задается письменным соглашением. Частый диапазон, который люди могут видеть, — около от 2,5% до 3% с каждой стороны, но это не правило, не гарантия и не одно и то же во всех рынках или сделках. Кто и что именно платит, а также размер оплаты зависят от агентского договора на продажу, договора купли-продажи и местной практики.
Важные моменты:
- DoorLine не является брокером или агентом. Мы — бесплатный сервис подбора, который помогает вам связаться с лицензированным местным агентом по недвижимости.
- DoorLine бесплатно для потребителей. Принимающие участие агенты платят DoorLine фиксированный маркетинговый сбор за рекламу и услуги подбора.
- Прежде чем выбрать агента, попросите его объяснить простыми словами как именно ему платят, какие услуги включены и какие дополнительные расходы вы, возможно, всё равно будете обязаны оплатить.
- Никогда не предполагайте, что продавец, покупатель или кто-то другой автоматически платит определенную сумму. Получите подтверждение в письменном виде.
Независимо от того, покупаете вы или продаёте, вам стоит работать с лицензированным агентом по недвижимости, самостоятельно проверить лицензию и подтвердить все условия до подписания. Если вам нужна помощь по ипотеке или по юридическим вопросам, используйте лицензированного кредитора или юриста для этих тем. DoorLine предоставляет только общую образовательную информацию.
Если хотите помощь с подбором агентов для сравнения, вы можете получить подбор.
Как честно сравнивать агентов
Многие сравнивают агентов неправильно. Они спрашивают либо только про комиссию, либо только про самую высокую оценку цены. Именно так люди попадают в неприятности.
Вместо этого используйте простой чек-лист:
- Попросите понятный план. Как агент поможет вам купить или продать? Какие шаги он возьмет на себя? В чем будет ваша роль?
- Уточните, что включено. Фотографии, маркетинг, показы, стратегия предложения (offer strategy), помощь в переговорах, поддержка при инспекции, координация документов и сопровождение до закрытия сделки должны быть проговорены четко.
- Уточните про коммуникацию. Вы будете общаться с агентом напрямую? Как быстро он обычно отвечает? На каком языке он сможет общаться?
- Уточните логику ценообразования по реальным данным. Продавцы должны спросить, как была сформирована оценка цены. Покупатели должны спросить, как агент оценивает ценность и конкуренцию. Остерегайтесь обещаний.
- Уточните про договор. На какой срок он действует? Можно ли его отменить? Какие сборы применяются? Прочитайте документ сами.
- Просите местный опыт, а не «хайп». Вам нужен человек, который понимает процесс в вашем районе и объясняет вещи ясно.
Хороший агент отвечает на вопросы без давления. Он должен объяснять риски, а не только продавать мечту. DoorLine следует требованиям Закона о справедливом жилищном обеспечении (Fair Housing Act). Для всех покупателей и продавцов двери открыты, и мы не направляем людей исходя из расы, цвета кожи, религии, пола, инвалидности, семейного положения, национального происхождения или любой другой защищенной категории. Если хотите больше помощи при выборе, прочитайте как выбрать агента по недвижимости и ваши права в сфере Fair Housing.
Самый безопасный способ заложить бюджет до начала
Самый безопасный бюджет — с запасом на реальную жизнь. Не планируйте только по абсолютному минимуму наличных, который нужен.
Попробуйте такой подход:
- оцените ожидаемый первоначальный взнос
- добавьте диапазон расходов на закрытие сделки покупателя или продавца
- заложите деньги на переезд и ремонт
- по возможности держите резерв на случай непредвиденных обстоятельств
- перепроверьте каждую оценку еще раз перед подписанием договоров
Для покупателей-новичков это особенно важно. День закрытия сделки — не финишная линия. После того как вы въехали, дом продолжает «стоить» деньги.
Используйте общие руководства для подготовки, но ориентируйтесь на письменные сметы от лицензированных специалистов для именно вашей сделки. Затем самостоятельно проверьте лицензии, сравните больше одного варианта и подтвердите все сборы и обязанности в письменном виде до подписания любого соглашения.
Прежде чем купить или продать, заложите в бюджет больше, чем просто цену на объявлении. Попросите лицензированных специалистов дать письменные оценки, внимательно сравните агентов, самостоятельно проверьте лицензии и подтвердите по телефону каждую сумму, а также инструкции по wire-переводу, прежде чем отправлять деньги.
Частые вопросы
Первоначальный взнос — это то же самое, что расходы на закрытие сделки?
Кто платит агенту по недвижимости?
Как DoorLine зарабатывает, если услуга для меня бесплатна?
Оформим подборку с лицензированным местным агентом — бесплатно
Скажите нам, покупаете вы или продаёте, и где. Мы свяжем вас, бесплатно, с лицензированным местным агентом по недвижимости. Вы сравните и выберете, с кем работать.