Понимание расходов на закрытие сделки

Что такое расходы на закрытие сделки

Расходы на закрытие сделки — это разовые платежи, которые возникают при покупке или продаже дома. Они отличаются от первоначального взноса, ежемесячного платежа по ипотеке и расходов на переезд.

Для покупателей расходы на закрытие сделки часто включают комиссии кредитора, платежи, связанные с титулом, предоплаченные налоги или страховку, сборы государства за регистрацию, а также другие расходы по сделке. Типичный диапазон для покупателя часто составляет примерно 2%–5% от цены покупки, но точная сумма зависит от дома, цены, локации, условий займа и договоренностей с компаниями, участвующими в сделке.

Для продавцов расходы на закрытие сделки часто включают платежи за титул или связанные с переводом права собственности сборы, регистрационные сборы, возможные начисленные пропорционально налоги и любые согласованные выплаты агенту. Расходы продавца на закрытие сделки часто составляют примерно 1%–3% от цены продажи, не считая любых согласованных выплат агенту, которые удалось согласовать. Конкретные цифры зависят от рынка и от того, что прописано в письменном соглашении.

Несколько важных фактов:
- Никто не должен воспринимать предварительную оценку как обещание. Просите обновленные цифры в письменном виде по мере продвижения сделки.
- Комиссии — это не все “мусор”. Некоторые расходы нормальные и обязательные. Некоторые могут быть необязательными или предметом переговоров.
- Нужно читать каждую строку перед подписанием. Если какая-то комиссия непонятна, спросите, что это, кто ее выставляет, и может ли сумма измениться.

Если вы только в начале процесса, наш общий гид по расходам поможет увидеть полную картину.

Типичные расходы на закрытие сделки для покупателей

Покупатели обычно оплачивают больше отдельных позиций, чем продавцы, даже если продавец помогает с некоторыми расходами. К распространенным расходам покупателя на закрытие сделки относятся:

• Комиссии, связанные с займом: подача, андеррайтинг, обработка, скидочные баллы (points), если выбраны, и другие сборы кредитора
• Оценка стоимости жилья (appraisal): часто требуется кредитором
• Кредитный отчет (credit report): небольшой сбор во многих случаях
• Осмотр дома (home inspection): часто оплачивают до закрытия, но он все равно входит в общую стоимость сделки
• Услуги по титулу (title services): поиск по титулу, сбор за оформление/закрытие по титулу, и титульное страхование кредитора во многих сделках
• Страхование титула владельца (owner's title insurance): в некоторых случаях опционально, но часто встречается на многих рынках
• Регистрационные сборы и платежи за перевод: устанавливаются местными правилами
• Предоплаченные позиции и настройка escrow: страхование домовладельца, предоплаченные проценты и резервы по налогу на недвижимость — в зависимости от типа займа
• Расходы, связанные с HOA: платежи за переоформление, документы, въезд/заселение, или сборы за раскрытия информации, если объект находится в ассоциации

Простой пример: для дома за $350,000 расходы покупателя на закрытие сделки могут составлять примерно от $7,000 до $17,500 как широкий ориентир. Это не включает автоматически первоначальный взнос. Первоначальный взнос 3% для этого же дома составит $10,500, поэтому наличные, необходимые для закрытия, могут быть намного выше, чем одна только сумма расходов на закрытие сделки.

Вот почему многие покупатели впервые сталкиваются с ситуацией, когда их “не хватило”. Они откладывают на первоначальный взнос, но не учитывают остальное. Если вы только начинаете, прочитайте наш гид для первого покупателя жилья и заранее работайте с лицензированным кредитором и лицензированным агентом по недвижимости, чтобы оценить письменные расчеты.

И еще: некоторые суммы могут измениться между первой оценкой и окончательным документом о раскрытии расходов при закрытии (closing disclosure). Налоги, страховка, ежедневные проценты и пропорциональные начисления (prorations) могут как вырасти, так и уменьшиться.

Типичные расходы на закрытие сделки для продавцов

У продавцов другая картина расходов. Во многих сделках крупнейшие суммы — это не те же самые позиции, которые видят покупатели.

К распространенным расходам продавца относятся:

1. Расходы на титул и сборы при закрытии, которые обычно платят в этой местности
2. Налог на передачу права (transfer taxes) или местные сборы за передачу, если применимо
3. Регистрационные сборы или расходы, связанные с документами
4. Пропорциональные налоги на недвижимость, взносы HOA или коммунальные услуги, в зависимости от местной практики и сроков
5. Согласованное вознаграждение агенту, если продавец письменно согласился его оплачивать
6. Побочные уступки или кредиты, которые согласуют с покупателем, например кредиты на ремонт или помощь с расходами покупателя
7. Погашение ипотечного долга и связанные платежи, если на доме еще есть заем

Много путаницы связано именно с вознаграждением агенту. На многих рынках каждая сторона — и со стороны листинга, и со стороны покупателя — часто находится в диапазоне примерно 2.5%–3%, но эти суммы становятся все более предметом переговоров и зависят от письменного соглашения. Никогда не исходите из стандартного тарифа. Задавайте вопросы. Внимательно прочитайте договор на листинг. Уточните, что будет, если дом не продастся, какие услуги включены и какие сборы нужно оплатить при закрытии или до закрытия.

Если вы планируете продавать, наша образовательная страница о продаже дома поможет вам разобраться в процессе до встреч с агентами.

И еще одно: если вы сравниваете предложения, самая высокая цена не всегда означает самый высокий “чистый” доход продавца. Более низкое предложение с меньшим количеством кредитов или с меньшими требованиями по расходам на закрытие иногда может оставить продавцу больше денег.

Как проверить расходы до закрытия

Лучший способ избежать сюрпризов — проверять расходы поэтапно, а не только в день подписания.

• Спросите заранее письменную оценку. Покупатели могут попросить кредитора выдать оценку по займу и попросить агента объяснить местные типичные схемы закрытия в целом. Продавцы могут попросить оценку “net sheet” по наиболее вероятным сценариям продажи.
• Сравнивайте по каждой строке. Смотрите расходы за титул, комиссии кредитора, баллы (points), предоплаченные позиции, налоги и любые кредиты.
• Отделяйте фиксированные сборы от переменных. Некоторые платежи установлены округом или штатом. Другие зависят от кредитора, титульной компании, цены страховки или условий контракта.
• Следите за суммой “cash to close”. Это практическая цифра, которую большинство людей в итоге волнует сильнее всего.
• Уточните, что еще может измениться. Предоплаченные проценты, страховка, налоговые резервы, пропорциональные начисления (prorations) и некоторые государственные сборы могут сдвигаться.
• Все уступки фиксируйте в письменном виде. Если продавец помогает с расходами покупателя, это должно быть четко отражено в договоре и документах по закрытию.

Хорошие вопросы:
- Какие комиссии обязательны по займу?
- Какие комиссии опциональны?
- Есть ли среди этих комиссий такие, которые можно обсуждать?
- Есть ли у продавца кредиты, кредиты застройщика или кредиты кредитора — и в чем “обмен” (tradeoff)?
- Включает ли эта оценка платежи за перевод HOA, сборы за обследование (survey) или гонорары адвоката, если у нас это обычно принято?

DoorLine — это бесплатная услуга подбора. Мы не даем юридические, налоговые, ипотечные или риэлторские консультации. Мы помогаем вам понять процесс и подобрать лицензированного местного агента по недвижимости. Вы сравниваете агентов, выбираете, с кем работать, и вы должны самостоятельно проверить любую лицензию и подтвердить все сборы и условия в письменном виде до подписания. Если вам нужна помощь с поиском кого-то на месте, вы можете оформить подбор.

Частые ошибки, из-за которых люди теряют деньги

Вот ошибки, которые мы снова и снова видим:

• Путать расходы на закрытие сделки с первоначальным взносом. Это разные вещи. Вам могут понадобиться деньги на оба.
• Ориентироваться только на ежемесячный платеж. Низкий ежемесячный платеж все равно может сопровождаться высокими расходами заранее.
• Не учитывать компромиссы между кредитами кредитора и баллами (points). Более низкая ставка может стоить дороже сейчас. Более высокая ставка может уменьшить сумму наличных, нужную сейчас. Запрашивайте оба сценария в письменном виде.
• Забывать про расходы со стороны продавца при планировании переезда. Многие продавцы учитывают только погашение ипотеки и забывают налоги, титульные сборы, согласованное вознаграждение агенту и кредиты покупателя.
• Недостаточно внимательно читать closing disclosure или settlement statement. Небольшие ошибки случаются. Поймайте их до подписания.
• Предполагать, что любая комиссия — это норма. Спросите, что означает каждая строка.
• Слишком долго ждать, чтобы попросить помощи. Изменения в последний момент — это стресс и дорого.

И серьезное предупреждение по безопасности: если вам нужно отправить деньги на закрытие сделки, мошенничество с банковскими переводами (wire fraud) — реальность. Не полагайтесь только на последние изменения по проводке, полученные по email или SMS. Подтвердите инструкции по проводке, позвонив по заранее известному и проверенному номеру телефона, прежде чем отправлять деньги.

DoorLine приветствует всех покупателей и продавцов и следует Закону о справедливом жилищном обеспечении (Fair Housing Act). Если хотите быстро освежить в памяти ваши права простым языком во время поиска дома или сделки, прочитайте ваши права по Fair Housing.

Что делать дальше

Вам не нужно держать в памяти каждую комиссию. Вам нужен простой план.

1. Составьте реалистичный бюджет и на первоначальные, и на текущие расходы на жилье.
2. Заранее запрашивайте письменные оценки и обновляйте их по мере изменения условий сделки.
3. Тщательно сравнивайте специалистов. Работайте с лицензированным агентом по недвижимости, а при необходимости — с лицензированным кредитором или адвокатом. Проверьте лицензии сами.
4. Читайте все договоры перед подписанием. Подтвердите вознаграждение, кредиты и комиссии в письменном виде.
5. Держите “подушку” на закрытие на случай небольших изменений в налогах, процентах, пропорциональных начислениях (prorations) или платежах HOA.

Если вам нужен более широкий взгляд на то, как работает сторона покупателя, начните с покупки дома. Если вы выбираете агента, наш гид как выбрать агента по недвижимости поможет вам сравнить варианты без давления.