Руководство для первого покупателя жилья

Что должны знать покупатели-новички до начала

Первый дом — это не только сам дом. Это еще и ежемесячный платеж, расходы на оформление сделки, ремонт, сроки и документы. Многие покупатели сосредотачиваются только на цене в объявлении — а потом внезапно сталкиваются с остальным.

Несколько честных базовых вещей:

• Первоначальный взнос часто составляет от 3% до 20% от цены покупки — зависит от ипотеки и вашей ситуации.
• Расходы покупателя на оформление сделки часто составляют примерно от 2% до 5% от цены. В них могут входить комиссии кредитора, платежи, связанные с титулом, предоплаченные налоги и страховка, а также другие расходы.
• Ваш ежемесячный жилищный расход обычно включает больше, чем просто платеж по кредиту. Туда могут входить налоги на недвижимость, страхование домовладельца, ипотечное страхование, взносы HOA, а также коммунальные услуги.
• Дому может понадобиться ремонт сразу. Даже дом, который выглядит ухоженным, может иметь проблемы с крышей, сантехникой, электрикой, водоотведением или HVAC.

Если вы только знакомитесь с системой США, используете ITIN, говорите на языке, отличном от английского, или покупаете жилье впервые, это не означает, что владение домом вам недоступно. Это означает, что нужно замедлиться, задавать вопросы и работать с лицензированными специалистами, которые объясняют все понятным языком.

DoorLine — это бесплатная служба подбора. Мы не выступаем как брокер, кредитор или юридическая фирма и не даем юридические, ипотечные или налоговые консультации. Мы помогаем вам понять процесс и сделать подбор с лицензированным местным агентом по недвижимости, с которым вы сможете сравнить и выбрать вариант самостоятельно. Вы также можете ознакомиться с нашими более широкими ресурсами по покупке дома, если хотите сначала общее представление.

Знайте свой бюджет, прежде чем смотреть дома

Очень многие покупатели-новички совершают одну и ту же ошибку: сначала выбирают сердцем, а цифры — потом. Это тратит время и приводит к разочарованию.

Начните с платежа, который вы можете комфортно себе позволить, а не с самой высокой суммы, которую кто-то говорит, что вы, возможно, сможете получить. Хороший бюджет должен оставлять место для обычной жизни: продукты, уход за детьми, транспорт, здравоохранение, сбережения и непредвиденные расходы.

Продумайте эти расходы:

1. Первоначальный взнос: часто от 3% до 20%.
2. Расходы на оформление сделки: часто от 2% до 5% от цены.
3. Деньги на въезд: депозиты, грузчики, мебель, базовый ремонт, бытовая техника, замки и уборка.
4. Ежемесячный жилищный расход: основной долг, проценты, налоги, страхование, возможные взносы HOA и возможное ипотечное страхование.
5. Запас на ремонт: дома ломаются. Выходит из строя бойлер. Останавливаются кондиционеры. Крыша со временем изнашивается.

Перед тем как делать предложения, многие покупатели выбирают поговорить с лицензированным кредитором о предварительном одобрении (pre-approval). Это помогает понять реалистичный ценовой диапазон и какие документы, возможно, потребуются. Предварительное одобрение не является гарантией, а итоговые цифры зависят от дома, ипотеки, локации и условий, с которыми вы согласитесь.

Если вам нужна простая разбивка распространенных расходов покупателя, см. объяснение расходов на оформление сделки и основы финансирования.

Всегда читайте каждую комиссию и условия кредита в письменном виде, прежде чем подписывать что-либо. Если деньги будут перечислены по проводам (wire) при оформлении сделки, подтвердите инструкции по переводу по телефону с помощью доверенного номера перед отправкой средств. Мошенничество с переводами реальное.

Что делать пошагово

Не нужно делать все сразу. Простая последовательность помогает.

1. Установите свой реальный бюджет. Решите, какой ежемесячный платеж вам кажется безопасным, а не просто возможным.
2. Поговорите с лицензированным кредитором, если планируете финансировать покупку. Спросите, какие типы кредитов могут подойти вашей ситуации и сколько наличных, вероятно, понадобится заранее.
3. Тщательно выберите лицензированного местного агента по недвижимости. Вы нанимаете помощь, а не отдаете контроль. Спросите, как они общаются, как объясняют договоры, и как они работают с инспекциями, переговорами и дедлайнами.
4. Начните просмотры с планом. Сравнивайте дома по цене, состоянию, времени в пути, планировке, налогам и текущим расходам. Не думайте, что более дешевый дом — лучшее предложение, если потребуется серьезный ремонт.
5. Сделайте предложение с условиями, которые вы понимаете. Важна цена, но также важны сроки инспекций, условия финансирования, дата закрытия сделки (closing date) и любые уступки/скидки со стороны продавца.
6. Проведите инспекции и изучите документы. Инспекции не делают дом идеальным, но могут выявить серьезные проблемы до того, как вы окончательно возьмете на себя обязательства.
7. Проверьте итоговые цифры перед закрытием сделки. Задавайте вопросы, пока не поймете, что вам придется оплатить, за что, возможно, платит продавец, и что происходит в день закрытия.

Хороший агент должен помогать объяснить процесс простым языком. При этом вы все равно должны самостоятельно читать и подтверждать в письменном виде каждое соглашение и каждую комиссию. Если вам нужна помощь с подбором человека, с которым можно сравнить варианты, вы можете получить подбор с лицензированным местным агентом бесплатно.

Как выбрать нужного агента, не поддаваясь давлению

Не каждый агент подходит первому покупателю жилья. Кто-то терпеливо объясняет. Кто-то — нет. Вам нужен человек, который напрямую отвечает на вопросы и уважает ваш темп.

Ищите агента, который:

• Объясняет формы и дедлайны простым английским языком
• Отвечает в разумные сроки
• Знает вашу целевую территорию и ценовой диапазон
• Уважает ваш бюджет, а не подталкивает вас к более дорогим вариантам
• Честно говорит о состоянии объекта, рисках при перепродаже и общей стоимости
• Не давит на вас, чтобы вы отказались от защитных механизмов, в которых вы не разобрались

Задавайте вопросы вроде:

• Как вы помогаете покупателям-новичкам понимать договоры?
• Как часто мы будем общаться и как именно — через сообщения, по телефону или по электронной почте?
• Что будет, если инспекция выявит проблемы?
• Как устроена ваша оплата по соглашению?
• Какие части процесса мне нужно быть готовым оплатить самому?

Вознаграждение агента и соглашения с покупателями могут различаться по рынку и в зависимости от конкретного договора. Во многих сделках вознаграждение агента часто составляет примерно от 2,5% до 3% с каждой стороны, и нередко его платит продавец, но это все чаще обсуждается и не гарантировано. Условия всегда нужно проверять в письменном виде до подписания.

DoorLine придерживается Закона о справедливом жилищном обеспечении (Fair Housing Act). Все покупатели приветствуются. Мы не направляем людей в зависимости от расы, цвета кожи, религии, пола, инвалидности, семейного положения, национального происхождения или любой другой защищенной категории. При сравнении районов ориентируйтесь на законные, объективные факторы — например, время в пути, цену, налоги на недвижимость, публичные данные по школам и ближайшие удобства, а не на предположения о том, кто там живет. Вы можете узнать больше о том, как выбрать агента по недвижимости и о ваших правах в рамках Fair Housing.

Типичные ошибки покупателей-новичков, которые стоят реальных денег

Большинство плохих исходов не возникает из-за одной большой ошибки. Чаще всего это цепочка небольших поспешных решений.

Вот распространенные проблемы, которых стоит избегать:

• Покупки до составления бюджета. Влюбиться в дома, которые выходят за рамки комфорта, — и потом принять плохие решения.
• Игнорировать общую ежемесячную стоимость. Налоги, страховка, взносы HOA и ипотечное страхование могут сильно изменить реальный размер платежа.
• Потратить все свои деньги на первоначальный взнос. Если вы опустошите сбережения, один ремонт может превратиться в кризис.
• Пропускать инспекции без понимания рисков. На конкурентном рынке у покупателей может возникать ощущение давления, что нужно действовать быстро. Поймите, от каких защит вы отказываетесь, прежде чем соглашаться.
• Сфокусироваться только на косметических обновлениях. Новая краска и мебель, оформляющая интерьер (staged furniture), могут скрывать старые системы и отложенное обслуживание.
• Не читать договор. Дедлайны и комиссии важны. Просите объяснения простым языком.
• Отправлять деньги, не проверив инструкции. Всегда подтверждайте детали перевода по телефону с помощью доверенного номера.
• Выбирать первого агента, с кем вы поговорили. Сравните стиль общения, опыт и насколько хорошо они объясняют.

И еще одно: не предполагайте, что продавец оплатит все расходы, и не предполагайте, что не оплатит ничего. Зачеты (credits), уступки и условия договора различаются. Реальные цифры зависят от дома, цены, локации, кредита и договоренностей сторон.

Ваш следующий шаг

Если вы настроены серьезно и планируете купить жилье в течение ближайшего года, ваш следующий шаг простой:

• Разберитесь с бюджетом
• Узнайте основные статьи расходов
• Сравните лицензированных местных агентов
• Выберите, с кем хотите работать

Вам не нужно знать все до того, как вы начнете. Достаточно информации, чтобы не поддаться спешке, не запутаться и не взять на себя слишком большие обязательства.

DoorLine поможет вам понять процесс и сравнить варианты. Наша служба подбора бесплатна для потребителей. Участвующие агенты платят DoorLine фиксированную маркетинговую плату. Контроль остается у вас: вы сравниваете агентов, выбираете, с кем работать, и самостоятельно читаете и подтверждаете в письменном виде каждое соглашение.

Если хотите помощь с тем, чтобы сделать следующий шаг, начните с наших ресурсов для первого покупателя или получите подбор, чтобы связаться с лицензированным местным агентом.