Cẩm nang cho người mua nhà lần đầu

Những điều người mua nhà lần đầu cần biết trước khi bắt đầu

Nhà lần đầu không chỉ nói về ngôi nhà. Đó còn là về khoản thanh toán hằng tháng, closing costs (chi phí khi giao dịch), tiền sửa chữa, thời điểm thực hiện và giấy tờ. Nhiều người mua chỉ tập trung vào giá niêm yết rồi sau đó mới bất ngờ.

Một vài điều cơ bản (nói thẳng):

• Down payment (tiền đặt cọc) thường chiếm 3% đến 20% giá mua, tùy chương trình vay và tình huống của bạn.
• Buyer closing costs (chi phí khi mua) thường khoảng 2% đến 5% giá nhà. Có thể gồm phí của ngân hàng cho vay, các khoản liên quan đến quyền sở hữu, thuế và bảo hiểm trả trước, cùng các chi phí khác.
• Chi phí nhà ở hằng tháng của bạn thường bao gồm nhiều hơn khoản tiền trả nợ vay. Có thể còn gồm thuế tài sản, bảo hiểm chủ nhà, mortgage insurance, phí HOA (nếu có) và tiền điện nước.
• Nhà có thể cần sửa chữa ngay. Ngay cả một căn nhà trông sạch sẽ vẫn có thể có vấn đề về mái, hệ thống ống nước, hệ thống điện, hệ thống thoát nước hoặc HVAC.

Nếu bạn mới làm quen với hệ thống tại Mỹ, dùng ITIN, nói một ngôn ngữ khác tiếng Anh hoặc mua nhà lần đầu, điều đó không có nghĩa là quyền sở hữu nhà bị giới hạn. Điều đó chỉ có nghĩa là bạn nên chậm lại, đặt câu hỏi và làm việc với các chuyên gia có giấy phép giải thích rõ ràng.

DoorLine là dịch vụ ghép miễn phí. Chúng tôi không hoạt động như công ty môi giới, ngân hàng cho vay hay văn phòng luật, và chúng tôi không đưa ra lời khuyên pháp lý, về mortgage hay thuế. Chúng tôi giúp bạn hiểu quy trình và được ghép với một licensed real-estate agent (đại lý bất động sản có giấy phép tại địa phương) để bạn tự so sánh và tự chọn. Nếu bạn muốn xem trước tổng quan, bạn cũng có thể tham khảo các tài liệu tài nguyên mua nhà.

Nắm rõ ngân sách trước khi đi xem nhà

Nhiều người mua nhà lần đầu mắc cùng một sai lầm: lúc đầu họ mua theo cảm xúc, rồi sau mới xem con số. Việc này có thể tốn thời gian và dẫn đến thất vọng.

Hãy bắt đầu từ khoản thanh toán bạn có thể chi trả một cách thoải mái, chứ không phải con số cao nhất mà ai đó nói rằng bạn có thể đủ điều kiện. Ngân sách tốt nên chừa chỗ cho cuộc sống bình thường: tiền mua sắm, việc trông trẻ, phương tiện đi lại, chăm sóc sức khỏe, tiền tiết kiệm và các khoản khẩn cấp.

Hãy cân nhắc các khoản chi phí sau:

1. Down payment (tiền đặt cọc): thường 3% đến 20%.
2. Closing costs (chi phí khi giao dịch): thường 2% đến 5% giá nhà.
3. Tiền để dọn vào ở: tiền đặt cọc, đơn vị vận chuyển, đồ đạc, các sửa chữa cơ bản, thiết bị, khóa cửa và chi phí vệ sinh.
4. Chi phí nhà ở hằng tháng: tiền gốc, lãi, thuế, bảo hiểm, có thể có phí HOA và có thể có mortgage insurance.
5. Khoản dự phòng sửa chữa: nhà có thể hư. Bình nước nóng có thể hỏng. Điều hòa có thể ngừng chạy. Mái nhà theo thời gian sẽ xuống cấp.

Trước khi đưa ra đề nghị mua, nhiều người mua chọn trao đổi với licensed lender (đơn vị cho vay có giấy phép) về pre-approval. Việc này giúp bạn hiểu khung giá hợp lý và có thể cần những giấy tờ gì. Pre-approval không phải là cam kết chắc chắn, và con số cuối cùng còn tùy thuộc vào căn nhà, khoản vay, khu vực và các điều khoản bạn đồng ý.

Nếu bạn muốn phần tách chi tiết đơn giản về các khoản chi phí phổ biến của người mua, hãy xem giải thích closing costs và những điều cơ bản về tài chính.

Luôn đọc tất cả các khoản phí và điều khoản khoản vay bằng văn bản trước khi ký. Nếu tiền sẽ được chuyển khoản lúc đóng giao dịch, hãy xác nhận hướng dẫn chuyển tiền qua điện thoại bằng một số điện thoại đáng tin cậy trước khi gửi tiền. Lừa đảo chuyển khoản là có thật.

Làm gì theo từng bước

Bạn không cần phải làm tất cả ngay lập tức. Thứ tự đơn giản sẽ giúp bạn đi đúng hướng.

1. Xác lập ngân sách thực sự của bạn. Quyết định xem khoản thanh toán hằng tháng nào là an toàn, không chỉ là “có thể đủ điều kiện”.
2. Nói chuyện với licensed lender nếu bạn dự định vay. Hỏi xem các loại khoản vay nào phù hợp và bạn có thể cần bao nhiêu tiền mặt lúc ban đầu.
3. Chọn một licensed local real-estate agent cẩn thận. Bạn đang thuê người hỗ trợ, không phải từ bỏ quyền kiểm soát. Hỏi họ liên lạc thế nào, giải thích hợp đồng ra sao và xử lý thẩm định, đàm phán và thời hạn thế nào.
4. Bắt đầu xem nhà theo kế hoạch. So sánh theo giá, tình trạng, thời gian đi lại, bố cục, thuế và chi phí duy trì hằng ngày. Đừng cho rằng căn rẻ hơn luôn là lựa chọn tốt hơn nếu nó cần sửa chữa lớn.
5. Đưa ra đề nghị mua với các điều khoản bạn hiểu rõ. Giá quan trọng, nhưng còn có thời gian thẩm định, điều khoản tài chính, ngày đóng giao dịch và bất kỳ khoản hỗ trợ từ bên bán nào.
6. Làm thẩm định (inspection) và rà soát giấy tờ. Thẩm định không làm căn nhà trở nên hoàn hảo, nhưng có thể cho thấy các vấn đề lớn trước khi bạn cam kết đầy đủ.
7. Rà soát con số cuối cùng trước khi đóng giao dịch. Hỏi cho đến khi bạn hiểu rõ mình phải trả gì, bên bán có thể chi trả khoản nào và điều gì sẽ xảy ra vào ngày đóng.

Một đại lý giỏi nên giúp bạn hiểu quy trình bằng ngôn ngữ dễ hiểu. Tuy vậy, bạn vẫn tự đọc và xác nhận mọi thỏa thuận và mọi khoản phí bằng văn bản. Nếu bạn cần được hỗ trợ tìm người để so sánh, bạn có thể được ghép với một agent có giấy phép tại địa phương hoàn toàn miễn phí.

Cách chọn đúng đại lý mà không bị ép buộc

Không phải đại lý nào cũng phù hợp với người mua nhà lần đầu. Có người rất kiên nhẫn và sẵn sàng dạy bạn. Có người thì không. Bạn cần một người trả lời thẳng câu hỏi và tôn trọng nhịp độ của bạn.

Hãy tìm một đại lý:

• Giải thích biểu mẫu và thời hạn bằng ngôn ngữ đơn giản
• Phản hồi trong thời gian hợp lý
• Nắm khu vực mục tiêu và khung giá của bạn
• Tôn trọng ngân sách của bạn thay vì thúc bạn mua cao hơn
• Nói thật về tình trạng tài sản, rủi ro khi bán lại và tổng chi phí
• Không gây áp lực để bạn bỏ qua những quyền bảo vệ mà bạn chưa hiểu

Hãy hỏi những câu như:

• Bạn hỗ trợ người mua lần đầu hiểu hợp đồng như thế nào?
• Chúng ta sẽ trao đổi bao lâu một lần, và qua tin nhắn, điện thoại hay email?
• Nếu thẩm định phát hiện vấn đề thì sao?
• Phần thù lao của bạn được xử lý thế nào theo thỏa thuận?
• Tôi cần tự trả những phần nào trong quy trình?

Thù lao của đại lý và các thỏa thuận với người mua có thể khác nhau theo thị trường và theo từng thỏa thuận. Trong nhiều giao dịch, thù lao đại lý thường vào khoảng 2,5% đến 3% mỗi bên, thường do bên bán chi trả, nhưng điều này ngày càng có thể thương lượng và không có gì là chắc chắn. Mọi điều khoản phải luôn được xem xét bằng văn bản trước khi bạn ký.

DoorLine tuân theo Fair Housing Act (Đạo luật về nhà ở công bằng). Tất cả người mua đều được chào đón. Chúng tôi không dẫn dắt người ta dựa trên chủng tộc, màu da, tôn giáo, giới tính, tình trạng khuyết tật, tình trạng gia đình, nguồn gốc quốc gia hoặc bất kỳ nhóm được bảo vệ nào khác. Khi so sánh các khu vực, hãy tập trung vào các yếu tố hợp pháp và khách quan như thời gian đi lại, giá, thuế tài sản, dữ liệu công khai về trường học và tiện ích lân cận—không dựa trên giả định về việc ở đó có ai sinh sống. Bạn có thể tìm hiểu thêm về cách chọn đại lý bất động sản và quyền Fair Housing của bạn.

Những sai lầm phổ biến của người mua nhà lần đầu có thể khiến bạn mất tiền thật

Hầu hết kết quả xấu không đến từ một sai lầm lớn duy nhất. Chúng thường bắt nguồn từ nhiều quyết định nhỏ bị vội vàng.

Dưới đây là những vấn đề hay gặp cần tránh:

• Chọn nhà trước khi lập ngân sách. Yêu căn nhà vượt quá mức bạn thoải mái chi trả có thể dẫn đến quyết định tệ về sau.
• Không tính tổng chi phí hằng tháng. Thuế, bảo hiểm, phí HOA và mortgage insurance có thể làm khoản thanh toán thực tế thay đổi đáng kể.
• Dùng toàn bộ tiền mặt cho tiền đặt cọc. Nếu bạn “xả” hết khoản tiết kiệm, chỉ một lần sửa chữa cũng có thể biến thành khủng hoảng.
• Bỏ qua thẩm định mà không hiểu rủi ro. Ở thị trường cạnh tranh, người mua có thể cảm thấy bị áp lực phải đi nhanh. Hãy biết bạn đang từ bỏ những quyền bảo vệ nào trước khi đồng ý.
• Chỉ tập trung vào các nâng cấp mang tính thẩm mỹ. Sơn mới và nội thất bày trí có thể che giấu hệ thống cũ và phần bảo trì chưa làm.
• Không đọc hợp đồng. Thời hạn và khoản phí quan trọng. Hãy yêu cầu giải thích bằng ngôn ngữ đơn giản.
• Gửi tiền mà không xác minh hướng dẫn. Luôn xác nhận chi tiết chuyển khoản qua điện thoại bằng một số đáng tin cậy.
• Chọn đại lý đầu tiên bạn nói chuyện. Hãy so sánh phong cách giao tiếp, kinh nghiệm và mức độ họ giải thích rõ ràng.

Một điều nữa: đừng cho rằng bên bán sẽ trả mọi chi phí, và cũng đừng nghĩ rằng họ sẽ trả không chi trả gì. Các khoản tín dụng, nhượng bộ và điều khoản hợp đồng sẽ khác nhau. Con số thực tế còn tùy thuộc căn nhà, giá, vị trí, khoản vay và thỏa thuận giữa các bên.

Bước tiếp theo của bạn

Nếu bạn nghiêm túc trong việc mua nhà trong năm tới, bước tiếp theo của bạn khá đơn giản:

• Làm rõ ngân sách của bạn
• Nắm các khoản chi phí chính
• So sánh các đại lý bất động sản có giấy phép tại địa phương
• Chọn người bạn muốn làm việc cùng

Bạn không cần biết mọi thứ trước khi bắt đầu. Bạn chỉ cần đủ thông tin để tránh bị cuốn đi nhanh quá, bị rối hoặc cam kết quá mức.

DoorLine ở đây để giúp bạn hiểu quy trình và so sánh các lựa chọn. Dịch vụ ghép của chúng tôi miễn phí cho người tiêu dùng. Các đại lý tham gia sẽ trả cho DoorLine một khoản phí marketing cố định. Bạn vẫn nắm quyền kiểm soát: bạn so sánh các đại lý, bạn chọn ai để làm việc cùng và bạn tự đọc và xác nhận mọi thỏa thuận.

Nếu bạn cần hỗ trợ để bước tiếp theo, hãy bắt đầu với tài nguyên cho người mua nhà lần đầu hoặc được ghép để kết nối với một đại lý có giấy phép tại địa phương.