Mua nhà

Việc mua nhà thực sự bao gồm những gì

Mua nhà không chỉ là tìm một căn nhà bạn thích. Đó là một quy trình theo từng bước, có các mốc thời hạn về tiền bạc, điều khoản hợp đồng, bước kiểm tra (inspection) và hồ sơ giấy tờ để hoàn tất giao dịch. Nếu bạn không nắm rõ quy trình, rất dễ cảm thấy bị thúc giục hoặc ký vào thứ gì đó mà bạn không hề muốn chấp nhận.

Một licensed real-estate agent (đại lý bất động sản được cấp phép) có thể giải thích các bước phổ biến của thị trường địa phương, chuẩn bị và nộp đề nghị mua nhà, giúp bạn hiểu các mốc thời hạn và phối hợp với các bên liên quan. Nếu bạn cần mortgage (vay thế chấp), bạn cũng có thể làm việc với licensed lender (bên cho vay được cấp phép). Ở một số bang, bạn có thể còn cần luật sư được cấp phép cho một số phần trong quy trình đóng (closing). Luôn tự kiểm tra giấy phép và đọc kỹ mọi thỏa thuận cũng như từng khoản phí bằng văn bản trước khi ký.

DoorLine không phải công ty môi giới, bên cho vay, hay văn phòng luật. Chúng tôi không mua, bán, tài trợ vốn hoặc định giá nhà, và cũng không đưa ra tư vấn pháp lý, tư vấn về mortgage, thuế hay tài chính. Chúng tôi cung cấp kiến thức tổng quát và dịch vụ ghép cặp miễn phí để bạn so sánh các đại lý địa phương và tự quyết định bạn muốn làm việc với ai (nếu có).

Nếu bạn muốn một cái nhìn tổng quan cho người mua lần đầu rộng hơn, hãy bắt đầu với hướng dẫn người mua nhà lần đầu hoặc mua nhà.

Quy trình mua nhà thường diễn ra như thế nào

Mỗi giao dịch là khác nhau, nhưng hầu hết người mua sẽ trải qua các bước sau:

1. Lập ngân sách thực tế
Hãy nghĩ về khoản thanh toán hằng tháng, không chỉ là giá mua. Hãy tính cả thuế bất động sản, bảo hiểm nhà ở của người sở hữu (homeowners insurance), các khoản phí HOA có thể có, tiền điện nước, chi phí sửa chữa và chi phí chuyển nhà. Một căn nhà trông có vẻ phù hợp ngân sách ban đầu có thể lại không còn “dễ chịu” ở từng tháng.

2. Trao đổi với bên cho vay nếu bạn định vay
Nhiều người mua được pre-approval (duyệt trước) trước khi đưa ra đề nghị. Điều này giúp bạn hiểu rõ phạm vi giá và cho bên bán thấy rằng bạn nghiêm túc. Các lựa chọn vay, lãi suất và số tiền cần trả trước khi đóng (cash-to-close) sẽ khác nhau. Hãy đọc kỹ điều khoản của bên cho vay và so sánh.

3. Chọn đại lý thật cẩn thận
Bạn không cần phải đồng ý với người đầu tiên bạn gặp. Hãy phỏng vấn nhiều hơn một licensed agent. Hỏi họ giao tiếp với bạn như thế nào, họ xử lý các đề nghị ra sao, họ dùng thỏa thuận đại diện của người mua nào, và những khoản phí nào có thể áp dụng.

4. Tìm nhà
Xem xét giá, tình trạng nhà, thời gian đi lại, thuế và các nhu cầu thực tế. Khi cân nhắc khu vực lân cận, hãy tập trung vào các yếu tố mang tính hợp pháp và khách quan như thời gian di chuyển, thông tin công khai về trường học, rủi ro ngập lụt, tiếng ồn và các dịch vụ gần đó. Đừng để ai đó “định hướng” bạn dựa trên giả định về việc ai đang sống ở khu vực đó. DoorLine hỗ trợ mọi người mua và tuân thủ Đạo luật Fair Housing.

5. Đưa ra đề nghị mua
Đề nghị của bạn có thể bao gồm giá, các điều kiện (contingencies), ngày dự kiến đóng, và bất kỳ closing costs (chi phí đóng giao dịch) nào từ phía bên bán mà bạn muốn yêu cầu. Bên bán có thể chấp nhận, từ chối hoặc đưa ra đề nghị đối ứng (counteroffer).

6. Thực hiện kiểm tra và rà soát lần cuối
Nếu hợp đồng cho phép kiểm tra (inspections), hãy tận dụng thời gian này cho đúng. Kiểm tra nhà tổng quát không thể đảm bảo tình trạng trong tương lai, nhưng có thể phát hiện các vấn đề lớn. Tùy theo căn nhà và địa điểm, bạn có thể cần thêm các đợt kiểm tra chuyên sâu.

7. Chốt khoản vay và hoàn tất giao dịch
Bên cho vay, công ty làm giấy tờ (title company) và đại lý sẽ phối hợp hồ sơ và các mốc thời hạn. Trước khi chuyển bất kỳ khoản tiền nào, hãy xác nhận hướng dẫn chuyển tiền bằng điện thoại với một số đáng tin cậy. Lừa đảo qua chuyển khoản là có thật.

Bạn muốn được hỗ trợ so sánh các đại lý? Bạn có thể được ghép cặp miễn phí.

Mua nhà thường tốn những chi phí gì

Sai lầm lớn nhất mà nhiều người mua mắc phải là chỉ tập trung vào down payment (tiền đặt cọc). Trong thực tế, có nhiều khoản “chuyển động” khác nhau.

Các chi phí thường gặp của người mua có thể gồm:

• Down payment: thường vào khoảng 3% đến 20% giá mua, tùy theo khoản vay và tình hình của bạn
• Buyer closing costs (chi phí đóng giao dịch của người mua): thường khoảng 2% đến 5% giá mua
• Phí kiểm tra (inspection fees): tùy theo từng tài sản và địa điểm
• Phí thẩm định (appraisal), phí bên cho vay, phí title, phí ghi nhận (recording) và các chi phí trả trước: thường là một phần của tổng closing costs
• Chi phí chuyển nhà, sửa chữa, đồ đạc và bảo trì ngay sau khi nhận nhà: rất dễ bị đánh giá thấp

Trong một số giao dịch, bên bán có thể đồng ý trả một phần chi phí của người mua, nhưng điều này còn phụ thuộc vào thị trường, hợp đồng và quá trình thương lượng. Không có gì được đảm bảo.

Nếu bạn làm việc với buyer’s agent (đại lý đại diện cho người mua), hãy hỏi cụ thể đại lý đó được trả phí như thế nào theo thỏa thuận bằng văn bản của bạn. Ở nhiều thị trường, thù lao của đại lý thường vào khoảng 2,5% đến 3% mỗi bên, thường do bên bán chi trả, nhưng cách làm đang thay đổi và điều khoản ngày càng có thể thương lượng. Điều quan trọng là thỏa thuận bằng văn bản trong giao dịch của bạn.

Tất cả các con số là khoảng tham chiếu và ước tính thông thường, không phải báo giá hay lời hứa. Chi phí thực tế phụ thuộc vào căn nhà, giá, địa điểm, khoản vay và thỏa thuận với đại lý cũng như các bên cung cấp dịch vụ khác. Để xem phân tích chi tiết hơn, hãy xem hiểu closing costs và chi phí.

Timeline thực tế từ lúc tìm nhà đến khi đóng giao dịch

Một số người mua chốt nhà trong vài tuần. Những người khác cần vài tháng. Không có một timeline duy nhất phù hợp cho tất cả mọi người.

Timeline tham khảo phổ biến thường như sau:

• 1–4 tuần: rà soát ngân sách, trao đổi với bên cho vay, thu thập giấy tờ, phỏng vấn đại lý
• 2–12+ tuần: tìm kiếm nhà và đi xem
• Vài ngày đến vài tuần: đưa ra đề nghị, đề nghị đối ứng và thương lượng hợp đồng
• 7–14 ngày thường rất quan trọng: giai đoạn kiểm tra và các yêu cầu theo dõi, tùy theo hợp đồng
• 3–6 tuần thường gặp: thẩm định hồ sơ khoản vay (loan underwriting), thẩm định giá (appraisal), xử lý hồ sơ title và phê duyệt cuối cùng
• Ngày đóng giao dịch: ký giấy tờ, thanh toán số tiền bạn cần chi trả, và nhận quyền tiếp cận theo đúng thỏa thuận

Có thể xảy ra chậm trễ. Thẩm định giá có thể ra thấp. Việc sửa chữa có thể trở thành điểm thương lượng. Vấn đề về title có thể xuất hiện. Các điều kiện của khoản vay có thể mất thời gian. Điều này là bình thường, nhưng các mốc thời hạn vẫn rất quan trọng.

Người mua “giỏi” sẽ giữ mọi thứ có tổ chức. Lưu bản sao các tài liệu tiết lộ (disclosures), báo cáo kiểm tra, ước tính khoản vay và hợp đồng đã ký. Hỏi đại lý và bên cho vay rằng mốc thời hạn tiếp theo là gì ở từng bước.

Nên hỏi gì trước khi bạn ký bất kỳ giấy tờ nào

Hãy hỏi thẳng. Một chuyên viên giỏi sẽ trả lời rõ ràng.

Hỏi buyer’s agent (đại diện cho người mua):

• Hiện tại bạn có đang được cấp phép ở bang này không, và tôi có thể kiểm tra ở đâu?
• Bạn có dùng thỏa thuận đại diện cho người mua không? Áp dụng trong bao lâu?
• Những dịch vụ nào được bao gồm, và theo thỏa thuận này tôi có thể phải trả các khoản phí nào?
• Bạn sẽ gửi cho tôi danh sách (listing) và cập nhật thị trường bằng cách nào?
• Khi một căn nhà tôi quan tâm xuất hiện, thường bạn phản hồi nhanh thế nào?
• Bạn xử lý các tình huống nhiều người cùng đưa đề nghị như thế nào?
• Bạn có thể giải thích các điều kiện (contingencies), mốc thời hạn và rủi ro bằng ngôn ngữ dễ hiểu không?

Hỏi bên cho vay nếu bạn cần tài chính:

• Những chương trình khoản vay nào có thể phù hợp với tình hình của tôi?
• Với tôi, mức down payment (tiền đặt cọc) trong khoảng nào là khả thi?
• Số tiền mặt ước tính để đóng giao dịch của tôi (cash to close) là bao nhiêu?
• Có các khoản phí points, phí cấp vốn (origination charges) hoặc các khoản phí khác của bên cho vay không?
• Thời gian đóng giao dịch trung bình của bạn mất bao lâu?

Trước khi ký:

• Đọc đầy đủ toàn bộ thỏa thuận, không chỉ phần tóm tắt
• Kiểm tra hợp đồng có thời hạn bao lâu và việc hủy hoạt động thế nào
• Xác nhận mọi khoản phí và trách nhiệm thanh toán bằng văn bản
• Yêu cầu giải thích đã dịch nếu tiếng Anh không phải ngôn ngữ mẹ đẻ của bạn
• Tuyệt đối không gửi tiền cho đến khi bạn đã xác nhận hướng dẫn bằng điện thoại

Nếu bạn đang ở giai đoạn đầu của quy trình, cách chọn đại lý bất động sản có thể giúp bạn so sánh mọi người một cách tự tin hơn.

Quyền của bạn với tư cách người mua

Bạn có quyền được đối xử công bằng và quyền tự đưa ra lựa chọn của riêng mình.

Theo Fair Housing Act (Đạo luật Fair Housing), phân biệt đối xử trong nhà ở là bất hợp pháp. Không ai được hướng dẫn bạn đi tới hoặc tránh một khu vực, căn nhà hay nhà cung cấp dịch vụ nào vì lý do chủng tộc, màu da, tôn giáo, giới tính, tình trạng khuyết tật, tình trạng gia đình, nguồn gốc quốc gia, hoặc bất kỳ đặc điểm được bảo vệ nào khác theo luật áp dụng. Khi thảo luận về khu vực, hãy giữ cuộc trò chuyện ở các yếu tố khách quan như giá, thời gian đi lại, tình trạng tài sản, thuế và các tiện ích có sẵn công khai. DoorLine chào đón mọi người mua và người bán và tuân thủ Fair Housing Act.

Bạn cũng có quyền:

• So sánh nhiều đại lý thay vì cảm thấy bị ép phải dùng một người
• Tự quyết định có ký thỏa thuận đại diện hay không
• Hỏi bất kỳ câu hỏi nào cho đến khi bạn hiểu rõ quy trình
• Rà soát tài liệu tiết lộ và các mốc thời hạn trước khi ra quyết định
• Tự kiểm tra giấy phép của đại lý, bên cho vay, đơn vị kiểm tra và luật sư khi cần
• Xác nhận các khoản phí bằng văn bản trước khi bạn đồng ý bất cứ điều gì

Nếu bạn cảm thấy mọi thứ bị thúc gấp, khó hiểu hoặc nghe quá “tốt để tin”, hãy chậm lại. Mua nhà là quá quan trọng để dựa vào phỏng đoán. Tìm hiểu thêm tại quyền Fair Housing của bạn.

DoorLine giúp gì cho bạn mà không tính phí

DoorLine được xây dựng dành cho những người muốn thông tin rõ ràng và các lựa chọn thực sự. Điều đó bao gồm người mua lần đầu, người nhập cư mới, người mua dùng ITIN và những người muốn được hỗ trợ bằng ngôn ngữ mà họ hiểu.

Những gì chúng tôi làm:

• Cung cấp kiến thức tổng quát, dễ hiểu về cách mua nhà
• Giúp bạn được ghép cặp, miễn phí, với các đại lý bất động sản địa phương được cấp phép
• Cho phép bạn so sánh các lựa chọn và chọn người bạn muốn liên hệ
• Hỗ trợ nhu cầu giao tiếp đa ngôn ngữ khi có thể

Những gì chúng tôi không làm:

• Chúng tôi không đóng vai trò là đại diện của bạn, công ty môi giới, bên cho vay, luật sư hoặc cố vấn thuế
• Chúng tôi không hứa hẹn phê duyệt, hứa hẹn tiết kiệm, hoặc đảm bảo đóng giao dịch thành công
• Chúng tôi không thu phí từ người tiêu dùng để ghép cặp

Các đại lý tham gia trả cho DoorLine một khoản phí marketing cố định cho việc quảng cáo và dịch vụ ghép cặp. Đây không phải là khoản trích từ việc bán của bạn và cũng không phải chia commission.

Bạn vẫn giữ quyền kiểm soát. Bạn so sánh các đại lý. Bạn chọn người để làm việc cùng. Bạn đọc và xác nhận mọi thỏa thuận. Nếu bạn muốn bắt đầu, hãy dùng được ghép cặp.