Người mua nhà lần đầu

Người mua nhà lần đầu cần biết gì trước khi bắt đầu

Mua căn nhà đầu tiên thật thú vị, nhưng đó cũng là một hợp đồng lớn, đặt vào đó là tiền thật. Bạn không cần phải biết hết mọi thứ ngay từ ngày đầu. Bạn cần hiểu các bước cơ bản, các chi phí thường gặp, và tình huống khiến người ta bị gây áp lực ký quá nhanh.

Nhìn chung, đa số người mua nhà lần đầu cần dự trù:
- Tiền đặt cọc (down payment): thường khoảng 3% đến 20% giá trị căn nhà, tùy theo khoản vay và tình hình của bạn
- Chi phí đóng (buyer closing costs): thường khoảng 2% đến 5% giá trị căn nhà
- Khoản thanh toán hằng tháng: thường gồm tiền gốc, lãi, thuế bất động sản, bảo hiểm nhà ở, và đôi khi có thêm phí HOA hoặc bảo hiểm khoản vay (mortgage insurance)
- Tiền sau khi chốt (cash after closing): cho việc chuyển nhà, sửa chữa, tiền điện nước và những khoản phát sinh bình thường

Các con số thực tế phụ thuộc vào căn nhà, giá, khu vực, loại khoản vay và các thỏa thuận bạn ký.

DoorLine không phải công ty môi giới, đại lý, tổ chức cho vay hay văn phòng luật. Chúng tôi không đưa ra lời khuyên về bất động sản, khoản vay thế chấp, pháp lý, thuế hay tài chính. Chúng tôi cung cấp kiến thức phổ quát và dịch vụ ghép cặp miễn phí giúp bạn so sánh các đại lý bất động sản địa phương được cấp phép. Nếu bạn mới bắt đầu, hãy xem mua nhà hoặc những điều cơ bản cho người mua nhà lần đầu.

Quy trình mua nhà thường diễn ra như thế nào

Đây là phiên bản đơn giản về cách nhiều giao dịch mua nhà lần đầu diễn ra:

1. Xác lập ngân sách thực tế. Hãy nghĩ về khoản thanh toán hằng tháng, tiền cần có để đóng (cash to close) và số tiền còn lại sau khi chốt.
2. Làm việc với tổ chức cho vay (licensed lender) nếu bạn dự định dùng khoản vay thế chấp. Hỏi chương trình vay nào có thể phù hợp và cần giấy tờ gì.
3. So sánh các đại lý được cấp phép. Bạn có quyền đặt câu hỏi, so sánh cách trao đổi thông tin và chọn người bạn tin.
4. Đi xem nhà (tour homes). Tập trung vào giá, tình trạng, quãng đường đi lại, dữ liệu công khai và các tính năng phù hợp với cuộc sống của bạn.
5. Đưa ra đề nghị (offer). Đề nghị bằng văn bản có thể gồm giá, thời gian, điều kiện kiểm tra (inspections) và các điều khoản khác.
6. Tiến hành kiểm tra và các bước vay thế chấp cuối cùng. Hãy đọc kỹ các hạn chót. Nếu bỏ lỡ hạn chót có thể khiến bạn tốn tiền.
7. Rà soát các giấy tờ khi chốt (closing documents). Xác nhận tất cả các khoản phí bằng văn bản trước khi ký.
8. Chốt giao dịch và nhận chìa khóa. Nếu tiền được chuyển bằng dây (wire), hãy xác nhận hướng dẫn chuyển tiền qua điện thoại bằng số bạn tự tìm được đáng tin cậy trước khi gửi bất kỳ thứ gì.

Một đại lý tốt sẽ giải thích từng bước bằng ngôn ngữ dễ hiểu. Một tổ chức cho vay tốt cũng nên làm tương tự ở phần khoản vay. Luôn làm việc với các chuyên gia được cấp phép, tự xác minh giấy phép của họ, và đọc mọi thỏa thuận trước khi ký.

Nếu bạn muốn được hỗ trợ tìm các đại lý để so sánh, bạn có thể được ghép cặp miễn phí.

Thường tốn bao nhiêu để mua căn nhà đầu tiên

Nhiều người mua lần đầu chỉ tập trung vào tiền đặt cọc (down payment). Đó là một sai lầm. Bức tranh đầy đủ mới quan trọng.

Các chi phí phổ biến ban đầu
- Tiền đặt cọc thiện chí (Earnest money deposit): là khoản đặt cọc thể hiện thiện chí, có thể được trừ vào lúc chốt tùy theo hợp đồng
- Tiền đặt cọc (down payment): thường 3% đến 20%
- Chi phí đóng (closing costs): thường 2% đến 5%
- Phí kiểm tra và các báo cáo liên quan: thường gặp trong nhiều giao dịch
- Phí thẩm định (appraisal) hoặc phí từ bên cho vay: nếu khoản vay yêu cầu
- Chi phí chuyển nhà và thiết lập ban đầu: thuê xe tải, đổi khóa, chuyển đổi điện nước, sửa chữa nhỏ, mua sắm đồ đạc

Thù lao cho đại lý bên mua (Buyer-agent compensation)
Thù lao cho đại lý bên mua ngày càng có thể thương lượng và cách tính có thể khác nhau tùy thị trường và thỏa thuận. Ở nhiều giao dịch, bên bán có thể đề xuất chi trả thù lao cho đại lý của bên mua, nhưng không phải lúc nào cũng vậy. Một mức thường được nghe là khoảng 2,5% đến 3% mỗi bên, nhưng không phải là quy tắc, không được đảm bảo và cũng không giống nhau ở mọi thương vụ. Hãy đọc thỏa thuận bằng văn bản của bạn và xác nhận cách đại lý của bạn được trả thù lao trước khi ký.

Các chi phí hằng tháng sau khi chốt
- Tiền gốc và lãi của khoản vay thế chấp
- Thuế bất động sản
- Bảo hiểm nhà ở
- Bảo hiểm khoản vay thế chấp nếu áp dụng
- Phí HOA nếu có
- Chi phí bảo trì và sửa chữa

Hãy dùng ước tính thay vì hy vọng. Yêu cầu một bảng phân tích chi phí bằng văn bản và so sánh từng dòng. Để biết thêm chi tiết, hãy đọc chi phí đóng khi mua nhà được giải thích và chi phí khi mua nhà.

Dòng thời gian thực tế cho người mua nhà lần đầu

Một số người mua chốt giao dịch khoảng 30 đến 45 ngày sau khi hợp đồng được chấp nhận. Những người khác lâu hơn vì họ vẫn đang tiết kiệm, cải thiện điểm tín dụng, so sánh các tổ chức cho vay, hoặc chờ đúng căn nhà.

Mốc thời gian thực tế cho người mua lần đầu thường giống như sau:
- 2 đến 8 tuần để chuẩn bị: lập ngân sách, chuẩn bị giấy tờ, trao đổi với tổ chức cho vay, phỏng vấn đại lý
- 2 đến 12+ tuần để tìm kiếm: tùy vào nguồn hàng, mức giá và mức độ bạn cần chọn lọc
- 30 đến 45 ngày trong giai đoạn hợp đồng có hiệu lực: kiểm tra, thẩm định, thẩm định tín dụng (underwriting), rà soát cuối cùng

Điều gì làm chậm tiến độ?
- Thay đổi công việc trong quá trình làm hồ sơ vay
- Có khoản nợ mới lớn hoặc mua sắm lớn
- Bị thiếu giấy tờ từ tổ chức cho vay
- Căn nhà có vấn đề về tình trạng/sửa chữa
- Khoảng trống trong kết quả thẩm định (appraisal gaps)
- Vấn đề về quyền sở hữu (title) hoặc giấy tờ bị trễ

Điều gì giúp nhanh hơn?
- Có sẵn giấy tờ
- Trả lời yêu cầu nhanh
- Giữ đúng ngân sách
- Làm việc với đại lý và tổ chức cho vay phản hồi nhanh, được cấp phép

Đừng để ai thúc ép bạn ký ngay bằng cách nói rằng bạn phải ký bây giờ hoặc mất hết. Đôi khi căn nhà được bán rất nhanh. Điều đó là có thật. Nhưng sự thúc ép không giống với lời khuyên tốt. Hãy chậm lại đủ để hiểu các con số và hợp đồng.

Nên hỏi gì trước khi chọn đại lý

Bạn không phải đang thuê một người bạn thân. Bạn đang chọn người giúp bạn đi qua một giao dịch quan trọng. Nếu có thể, hãy phỏng vấn nhiều người hơn một.

Hãy hỏi các câu như:
- Bạn giúp người mua nhà lần đầu hiểu quy trình bằng cách nào?
- Chúng ta sẽ liên lạc như thế nào, bao lâu một lần?
- Bạn đã từng làm với người mua ở mức giá và mốc thời gian giống của tôi chưa?
- Bạn muốn tôi ký những khoản phí hoặc thỏa thuận nào, và vào lúc nào?
- Thù lao của bạn được xử lý như thế nào ở thị trường của tôi và theo thỏa thuận này?
- Nếu tôi quyết định chưa mua ngay thì sẽ sao?
- Bạn giúp người mua so sánh các căn nhà mà không gây áp lực thế nào?
- Bạn xử lý việc kiểm tra, yêu cầu sửa chữa và các hạn chót ra sao?

Bạn cũng nên xin thông tin giấy phép (license information) của đại lý và tự xác minh trực tiếp với tiểu bang. Hãy đọc kỹ thỏa thuận. Xác nhận bằng văn bản điều khoản hủy, thời gian và mọi khoản phí bằng văn bản.

Nếu bạn cần một khung tham khảo, hãy đọc cách chọn một đại lý bất động sản. DoorLine có thể giúp bạn so sánh các đại lý địa phương được cấp phép, nhưng bạn là người quyết định làm việc với ai.

Quyền của bạn với tư cách người mua

Bạn có quyền. Nắm được điều đó có thể giúp bảo vệ tiền của bạn và sự yên tâm.

Luật Fair Housing rất quan trọng
DoorLine tuân theo Đạo luật Fair Housing. Tất cả người mua và người bán đều được chào đón. Không ai được dẫn dắt bạn tiến tới hoặc rời xa một khu vực, căn nhà hoặc đại lý vì chủng tộc, màu da, tôn giáo, giới tính, khuyết tật, tình trạng gia đình, nguồn gốc quốc gia hoặc các đặc điểm được bảo vệ khác. Khi so sánh các khu vực, hãy tập trung vào các yếu tố hợp pháp, khách quan như quãng đường đi lại, giá cả, thuế bất động sản, dữ liệu trường công, phương tiện di chuyển và các dịch vụ lân cận—không dựa trên giả định về ai sẽ sống ở đó. Tìm hiểu thêm về quyền Fair Housing của bạn.

Bạn có quyền được so sánh
- So sánh các đại lý
- So sánh các tổ chức cho vay
- So sánh các căn nhà
- Đọc mọi thỏa thuận trước khi ký
- Đặt câu hỏi cho đến khi bạn hiểu câu trả lời

Bạn có quyền có các điều khoản bằng văn bản
Các điều khoản và khoản phí quan trọng phải được ghi bằng văn bản. Nếu một con số thay đổi, hãy hỏi vì sao. Nếu điều gì đó nghe có vẻ nói miệng và mơ hồ, hãy yêu cầu xác nhận bằng văn bản.

Bạn có quyền cẩn trọng khi chuyển tiền
Lừa đảo chuyển tiền bằng dây (wire fraud) là có thật trong lĩnh vực bất động sản. Nếu bạn cần gửi tiền, hãy xác nhận hướng dẫn qua điện thoại bằng số bạn tự tìm được đáng tin cậy, không dùng số từ email hoặc tin nhắn có vẻ đáng ngờ.

DoorLine giúp người mua nhà lần đầu như thế nào

DoorLine dành cho những người muốn có thông tin trung thực và một cách khởi đầu tốt hơn. Chúng tôi đặc biệt hữu ích cho những người mua có thể cảm thấy bị bỏ sót hoặc bối rối, bao gồm người nhập cư mới, người mua dùng ITIN, người mua nhà lần đầu và người không phải nói tiếng Anh bản ngữ.

Chúng tôi làm:
- Giải thích quy trình theo cách đơn giản, chung chung
- Giúp bạn hiểu nên hỏi những câu gì
- Ghép cặp cho bạn, miễn phí, với các đại lý bất động sản địa phương được cấp phép để bạn có thể so sánh
- Cho bạn quyền quyết định nên nói chuyện với ai và có tiếp tục hay không

Chúng tôi không làm:
- Chúng tôi không đóng vai trò là đại lý của bạn hoặc công ty môi giới
- Chúng tôi không cung cấp khoản vay hoặc dịch vụ pháp lý
- Chúng tôi không chỉ định bạn nên mua căn nhà nào
- Chúng tôi không đảm bảo giá, kết quả chấp thuận, khoản tiết kiệm hay bất kỳ kết quả nào

Dịch vụ ghép cặp là miễn phí cho người tiêu dùng. Các đại lý tham gia trả cho DoorLine một khoản phí tiếp thị cố định. Điều đó có nghĩa là bạn có thể so sánh các lựa chọn mà không cần trả tiền cho DoorLine để được giới thiệu.

Nếu bạn sẵn sàng, hãy được ghép cặp. Nếu bạn vẫn muốn tìm hiểu thêm từ đầu, hỗ trợ cho người mua nhà lần đầu là bước tiếp theo phù hợp.