Thực sự tốn bao nhiêu để mua hoặc bán nhà
Mua hoặc bán nhà thường tốn nhiều hơn những gì đa số người ta nghĩ. Dưới đây là phần giải thích bằng ngôn ngữ dễ hiểu về những khoản người ta thường phải trả, phần nào có thể thương lượng, và những gì cần xác nhận bằng văn bản trước khi bạn ký bất cứ điều gì.
Bắt đầu từ bức tranh tổng thể
Không có một mức giá “đúng” duy nhất để mua hoặc bán nhà. Chi phí thực tế phụ thuộc vào căn nhà, giá bán, khu vực, khoản vay, thuế và bảo hiểm tại địa phương, và thỏa thuận bạn ký với đại lý cũng như các bên cung cấp dịch vụ khác.
Điều quan trọng nhất là hiểu trước các nhóm chi phí chính trước khi bạn bắt đầu. Như vậy bạn sẽ tránh những “bất ngờ” vào phút cuối.
Nếu bạn là người mua, các con số lớn nhất thường là:
- tiền đặt cọc
- chi phí khi đóng hồ sơ của người mua
- tổng số tiền mặt cần đóng (cash to close)
- chi phí chuyển nhà, sửa chữa và chuẩn bị sau khi đóng hồ sơ
Nếu bạn là người bán, các con số lớn nhất thường là:
- thù lao cho đại lý nếu bạn thuê đại lý
- chi phí khi đóng hồ sơ của người bán
- sửa chữa, dọn dẹp, dàn dựng (staging) và chuyển nhà
- khả năng phải tất toán khoản vay thế chấp (mortgage) và các khoản phí liên quan
Nếu bạn muốn xem chi tiết hơn, hãy đọc hiểu về chi phí khi đóng hồ sơ hoặc xem hướng dẫn chung của chúng tôi về mua nhà.
| Đó là gì | Ai trả | Khoảng phổ biến |
|---|---|---|
| Tiền đặt cọc (down payment) | Người mua | 3% — 20% giá |
| Chi phí đóng hồ sơ của người mua | Người mua | 2% — 5% giá |
| Phí hoa hồng của đại lý | Thường là người bán | Khoảng 2,5% — 3% mỗi bên |
| Chi phí đóng hồ sơ của người bán | Người bán | 1% — 3% giá |
Người mua thường phải trả gì
Với người mua, hai khoản mà mọi người hay nhầm nhất là tiền đặt cọc và chi phí khi đóng hồ sơ. Hai khoản này không giống nhau.
Tiền đặt cọc là phần bạn trả trước của giá nhà. Mức phổ biến thường khoảng 3% đến 20% giá trị, tùy theo khoản vay và tình huống của bạn. Một số người mua đặt cọc ít hơn. Một số người đặt cọc nhiều hơn. Đặt cọc lớn hơn có thể giảm số tiền vay, nhưng đôi khi không phải lựa chọn đúng nếu làm cạn kiệt toàn bộ khoản tiết kiệm của bạn.
Chi phí khi đóng hồ sơ của người mua là khoản riêng. Mức thường gặp khoảng 2% đến 5% giá mua. Các khoản này có thể bao gồm phí của bên cho vay, phí thẩm định (appraisal), các khoản phí liên quan đến quyền sở hữu (title), thuế hoặc bảo hiểm trả trước, phí ghi nhận/đăng ký của chính phủ, và các chi phí giao dịch khác. Con số chính xác thay đổi rất nhiều theo tiểu bang và loại khoản vay.
Số tiền mặt cần đóng (cash to close) thường được hiểu là:
1. tiền đặt cọc của bạn
2. cộng chi phí khi đóng hồ sơ của người mua
3. trừ đi các khoản tín dụng/chiết khấu (credits) mà bên bán đồng ý cho
4. cộng thêm các khoản tiền phát sinh khác theo hợp đồng của bạn
Đừng quên các chi phí sau khi bạn nhận chìa khóa. Nhiều người mua cần tiền cho:
- thuê xe tải/chuyển nhà
- chi phí kích hoạt điện-nước/thiết lập tiện ích
- khóa, rèm, thiết bị, hoặc sơn sửa
- các khoản sửa chữa mà việc kiểm tra (inspection) không chuyển thành tín dụng cho bên bán
- quỹ dự phòng cho năm đầu tiên
Một licensed real-estate agent và một tổ chức cho vay được cấp phép có thể giúp bạn hiểu các ước tính theo thị trường và khoản vay của bạn. Hãy đọc kỹ “loan estimate” và mọi thỏa thuận, và xác nhận mọi khoản phí bằng văn bản trước khi ký. Nếu tiền sẽ được chuyển khoản qua điện (wire), hãy gọi cho một số điện thoại đã được xác minh để xác nhận thông tin chuyển tiền, vì lừa đảo chuyển khoản qua điện là tình trạng khá phổ biến.
Để biết thêm kiến thức cơ bản, xem các nguyên tắc về tài chính khi vay.
Người bán thường phải trả gì
Người bán thường tập trung vào giá bán và quên rằng có nhiều hạng mục (line items) sẽ được trừ ở thời điểm đóng hồ sơ. Mức thường gặp cho chi phí khi đóng hồ sơ của người bán khoảng 1% đến 3% giá bán, không bao gồm phần thù lao đại lý mà bạn đồng ý trả. Tổng chi phí chính xác phụ thuộc vào tiểu bang của bạn, thuế chuyển nhượng tại địa phương, các khoản phí liên quan đến quyền sở hữu, việc có luật sư tham gia (nếu nơi đó yêu cầu), và các điều khoản trong hợp đồng.
Người bán cũng có thể chi tiền trước khi căn nhà lên thị trường. Ví dụ phổ biến:
- vệ sinh nhà và dọn rác/bỏ đồ
- sơn sửa chỗ nhỏ (touch-up) và các sửa chữa nhỏ
- cảnh quan hoặc các hạng mục tăng tính hấp dẫn cho mặt tiền
- chụp ảnh chuyên nghiệp hoặc dàn dựng theo kế hoạch của đại lý
- chuyển nhà và phí lưu kho
Nếu bạn vẫn còn khoản thế chấp, khoản dư thường phải được tất toán từ số tiền thu được khi bán. Có thể còn có thuế tính theo tỷ lệ thời gian (prorated), các khoản phí liên quan hiệp hội cư dân (HOA), hoặc các khoản phí phát sinh do việc tất toán khoản vay.
Một số người bán chọn đưa ra các khoản hỗ trợ (concessions) để giúp người mua có thể đóng hồ sơ. Việc này có thể giúp giao dịch thành công, nhưng sẽ làm giảm số tiền ròng bạn nhận được. Số tiền ròng (net proceeds) mới là điều quan trọng, không chỉ là giá bán được nêu trên tiêu đề. Chào giá cao hơn không phải lúc nào cũng tốt hơn nếu người mua yêu cầu khoản tín dụng lớn, hồ sơ tài chính yếu, hoặc có thể không đóng hồ sơ đúng thời hạn.
Trước khi ký hợp đồng ủy quyền bán (listing agreement), hãy yêu cầu đại lý cung cấp một bản ước tính bằng văn bản về các khoản chi phí có khả năng xảy ra và số tiền ròng của bạn trong nhiều kịch bản khác nhau. Sau đó tự đọc hợp đồng và xác minh mọi khoản phí bằng văn bản.
Thường thì thù lao cho đại lý được trả như thế nào
Thù lao cho đại lý là một trong những phần hay bị hiểu sai nhất trong một giao dịch bất động sản.
Trong nhiều giao dịch, thù lao đại lý là có thể thương lượng và được xác định bằng thỏa thuận bằng văn bản. Mức phổ biến mà mọi người có thể thấy thường khoảng 2,5% đến 3% mỗi bên, nhưng đó không phải là quy định, không phải lời đảm bảo, và cũng không giống nhau ở mọi thị trường hoặc mọi giao dịch. Ai trả gì và trả bao nhiêu phụ thuộc vào hợp đồng niêm yết (listing agreement), hợp đồng mua bán (purchase contract), và thông lệ tại địa phương.
Những điểm quan trọng:
- DoorLine không phải là công ty môi giới hay đại lý. Chúng tôi là dịch vụ ghép cặp miễn phí giúp bạn kết nối với một đại lý bất động sản địa phương được cấp phép.
- DoorLine miễn phí đối với người tiêu dùng. Các đại lý tham gia trả cho DoorLine một khoản phí marketing cố định để quảng cáo và cung cấp dịch vụ ghép cặp.
- Bạn nên yêu cầu bất kỳ đại lý nào bạn cân nhắc giải thích, bằng ngôn ngữ dễ hiểu, cách họ được trả, các dịch vụ bao gồm những gì, và bạn có thể còn phải trả thêm những chi phí nào.
- Đừng tự cho rằng bên bán, bên mua hoặc bất kỳ ai khác sẽ tự động phải trả một khoản cố định. Hãy lấy bằng văn bản.
Dù bạn đang mua hay bán, bạn nên làm việc với licensed real-estate agent, tự kiểm tra giấy phép của họ, và xác nhận mọi điều khoản trước khi ký. Nếu bạn cần hỗ trợ về khoản vay hoặc pháp lý, hãy tìm tổ chức cho vay hoặc luật sư được cấp phép cho các nội dung đó. DoorLine chỉ cung cấp thông tin giáo dục chung.
Nếu bạn muốn được hỗ trợ tìm các đại lý để so sánh, bạn có thể được ghép cặp.
Cách so sánh đại lý một cách trung thực
Rất nhiều người so sánh đại lý theo cách sai. Họ chỉ hỏi về commission hoặc chỉ tập trung vào ước tính giá cao nhất. Đó là lúc mọi người dễ bị “dính bẫy”.
Hãy dùng danh sách kiểm tra đơn giản này:
- Yêu cầu một kế hoạch rõ ràng. Đại lý sẽ giúp bạn mua hoặc bán như thế nào? Họ sẽ phụ trách những bước nào? Công việc của bạn là gì?
- Hỏi những gì được bao gồm. Ảnh, marketing, buổi xem nhà, chiến lược đưa ra đề nghị (offer strategy), hỗ trợ thương lượng, hỗ trợ khi kiểm tra nhà, phối hợp giấy tờ, và theo dõi sau khi đóng hồ sơ đều cần được trao đổi rõ ràng.
- Hỏi về cách liên lạc. Bạn có nói chuyện trực tiếp với đại lý không? Thường họ phản hồi nhanh đến mức nào? Họ có thể giao tiếp bằng ngôn ngữ nào?
- Hỏi logic định giá phù hợp thực tế. Người bán nên hỏi cách hình thành ý kiến về mức giá. Người mua nên hỏi đại lý đánh giá giá trị và mức độ cạnh tranh như thế nào. Hãy cảnh giác với những lời hứa.
- Hỏi về hợp đồng. Hợp đồng có hiệu lực bao lâu? Bạn có thể hủy không? Những khoản phí nào áp dụng? Hãy tự đọc tài liệu.
- Hỏi kinh nghiệm tại địa phương, không phải lời thổi phồng. Bạn cần người hiểu quy trình ở khu vực của bạn và giải thích rõ ràng.
Một đại lý tốt sẽ trả lời câu hỏi mà không gây áp lực. Họ nên giải thích rủi ro, không chỉ bán “giấc mơ”. DoorLine tuân theo Đạo luật Fair Housing (Cơ hội nhà ở công bằng). Tất cả người mua và người bán đều được chào đón, và chúng tôi không định hướng dựa trên chủng tộc, màu da, tôn giáo, giới tính, tình trạng khuyết tật, tình trạng gia đình, nguồn gốc quốc gia, hoặc bất kỳ nhóm được bảo vệ nào khác. Nếu bạn muốn thêm hỗ trợ để chọn đúng, hãy đọc cách chọn một đại lý bất động sản và quyền Fair Housing của bạn.
Cách an toàn nhất để dự trù ngân sách trước khi bắt đầu
Cách dự trù an toàn nhất là dành chỗ cho “thực tế cuộc sống”. Đừng lên kế hoạch dựa trên số tiền mặt tối thiểu tuyệt đối cần có.
Hãy thử cách này:
- ước tính tiền đặt cọc dự kiến của bạn
- cộng thêm khoảng chi phí khi đóng hồ sơ của người mua hoặc người bán
- cộng thêm tiền cho chuyển nhà và sửa chữa
- nếu có thể, duy trì một khoản quỹ dự phòng
- xem lại mọi ước tính một lần nữa trước khi ký hợp đồng
Với người mua nhà lần đầu, điều này còn quan trọng hơn. Ngày đóng hồ sơ không phải là điểm kết thúc. Sau khi bạn dọn vào ở, nhà vẫn tiếp tục phát sinh chi phí.
Dùng các hướng dẫn chung để chuẩn bị, nhưng hãy dựa vào ước tính bằng văn bản từ các chuyên gia được cấp phép cho giao dịch thực tế của bạn. Sau đó tự kiểm tra giấy phép, so sánh nhiều hơn một lựa chọn, và xác nhận mọi khoản phí cũng như trách nhiệm bằng văn bản trước khi ký bất kỳ thỏa thuận nào.
Trước khi bạn mua hoặc bán, hãy dự trù ngân sách nhiều hơn con số trên bảng giá. Hãy nhờ các chuyên gia được cấp phép cung cấp ước tính bằng văn bản, so sánh đại lý một cách cẩn thận, tự kiểm tra giấy phép, và xác nhận mọi khoản phí cũng như hướng dẫn chuyển tiền qua điện (wire) bằng điện thoại trước khi gửi tiền.
Câu hỏi thường gặp
Tiền đặt cọc có phải giống với chi phí khi đóng hồ sơ không?
Ai trả tiền cho đại lý bất động sản?
DoorLine kiếm tiền như thế nào nếu dịch vụ miễn phí đối với tôi?
Được ghép với một đại lý địa phương được cấp phép — miễn phí
Cho chúng tôi biết bạn đang mua hay bán và ở đâu. Chúng tôi kết nối bạn, hoàn toàn miễn phí, với một đại lý bất động sản địa phương được cấp phép. Bạn so sánh và chọn người bạn muốn làm việc cùng.