Bán nhà

DoorLine làm gì — và chúng tôi không làm gì

DoorLine là dịch vụ kết nối miễn phí. Chúng tôi giúp bạn hiểu quy trình bán nhà bằng ngôn ngữ dễ hiểu và kết nối với các đại lý bất động sản địa phương được cấp phép để bạn có thể so sánh và lựa chọn. Các đại lý tham gia trả cho DoorLine một khoản phí marketing cố định. Bạn không trả DoorLine để được kết nối.

Chúng tôi không phải là công ty môi giới bất động sản, đại lý, công ty cho vay, luật sư, hay cố vấn thuế. Vì vậy, chúng tôi không đăng tin nhà, không thương lượng thay việc bán của bạn, không đưa lời khuyên pháp lý hoặc thuế, và không xử lý tiền của bạn. Thông tin của chúng tôi mang tính tổng quan và giáo dục.

Nếu bạn muốn được hỗ trợ so sánh các đại lý, hãy bắt đầu tại đây: get matched. Nếu bạn muốn cái nhìn bao quát hơn về quy trình, xem selling a home.

Luôn làm việc với một đại lý bất động sản được cấp phép, và khi cần có thể cần thêm luật sư, bên cho vay, hoặc chuyên gia thuế được cấp phép. Tự mình kiểm tra giấy phép và đọc mọi điều khoản của hợp đồng cũng như tất cả các khoản phí bằng văn bản trước khi bạn ký.

Thông thường bán nhà diễn ra như thế nào

Hầu hết các giao dịch đi theo một lộ trình tương tự, nhưng các bước cụ thể còn tùy vào căn nhà, thị trường, thời điểm của bạn và thỏa thuận với đại lý.

1. Chọn đại lý và ký hợp đồng niêm yết. Đọc kỹ hợp đồng. Kiểm tra thời hạn hiệu lực, những dịch vụ được bao gồm, và cách tính thù lao.
2. Đặt giá. Một đại lý tốt sẽ cho bạn xem các giao dịch gần đây tương đương, mức độ cạnh tranh hiện tại, và logic định giá hợp lý. Định giá quá cao có thể khiến căn nhà nằm im rồi sau đó bán với giá thấp hơn.
3. Chuẩn bị căn nhà. Có thể gồm dọn dẹp, loại bỏ đồ thừa, sửa chữa nhẹ, sơn, làm vườn, và dàn dựng (staging).
4. Niêm yết và marketing cho căn nhà. Có thể bao gồm chụp ảnh, marketing trên mạng, mở cửa xem nhà (open house), lịch xem riêng, và tiếp cận các đại lý của bên mua.
5. Xem xét các đề nghị (offer). Giá rất quan trọng, nhưng còn phải xét đến phương thức tài chính, điều kiện kèm theo (contingencies), ngày chốt, yêu cầu sửa chữa, và khả năng thực hiện của người mua.
6. Thương lượng và ký hợp đồng. Đảm bảo mọi điều khoản đều có trong văn bản. Những lời hứa miệng không bảo vệ bạn.
7. Kiểm tra, định giá (appraisal) và thủ tục pháp lý về quyền sở hữu (title). Bên mua có thể yêu cầu sửa chữa hoặc nhận khoản khấu trừ/tín dụng (credits). Nếu bên mua vay vốn, bên cho vay có thể yêu cầu thẩm định giá.
8. Chốt giao dịch cuối cùng. Bạn ký các giấy tờ, thanh toán closing costs từ số tiền thu được khi bán, và chuyển quyền sở hữu.

Một đại lý giỏi sẽ giúp tiến trình giao dịch không bị chậm khi phát sinh vấn đề. Ví dụ thường gặp: thẩm định giá thấp, vướng mắc về quyền sở hữu (title), tranh chấp sửa chữa, chậm trễ về tài chính, hoặc việc bên mua đề nghị quá nhiều sau đợt kiểm tra.

Bán nhà có thể tốn bao nhiêu

Bán nhà không miễn phí, và tổng chi phí thường cao hơn mức người bán kỳ vọng. Số tiền thực tế phụ thuộc vào căn nhà, giá bán, khu vực, tình trạng cần làm gì, tài chính của bên mua, và thỏa thuận bằng văn bản với đại lý.

Các khoản chi phí người bán thường gặp có thể gồm:

• Thù lao cho đại lý: thường được thương lượng trong hợp đồng niêm yết. Ở nhiều thị trường, thù lao đại lý thường rơi vào khoảng 2,5% đến 3% mỗi bên, nhưng không cố định và có thể thay đổi.
• Chi phí chốt giao dịch của người bán: thường khoảng 1% đến 3% giá bán.
• Sửa chữa hoặc khoản tín dụng cho bên mua: dao động rất nhiều.
• Dàn dựng (staging), dọn dẹp, làm cảnh quan, sơn, hoặc chi phí chuyển nhà: tùy chọn nhưng thường có.
• Thanh toán khoản vay thế chấp (mortgage payoff): nếu bạn vẫn còn nợ tiền vay đối với căn nhà.

Ví dụ để bạn dễ hình dung: với giao dịch bán $400,000, chi phí chốt giao dịch của người bán ở mức 1% đến 3% có thể vào khoảng $4,000 đến $12,000, trước khi tính thù lao cho đại lý, chi phí sửa chữa hoặc công việc chuẩn bị. Đây chỉ là ước tính, không phải báo giá.

Hãy yêu cầu mọi đại lý bạn phỏng vấn cung cấp một bảng tính lãi ròng (net sheet). Đây là ước tính sơ bộ về số tiền bạn có thể nhận về sau khi trừ các chi phí thông thường. So sánh các giả định đằng sau từng ước tính.

Để xem chi tiết bằng ngôn ngữ dễ hiểu về các khoản phí, hãy đọc understanding closing costs hoặc costs.

Timeline: bán nhà mất bao lâu

Có những căn nhà bán rất nhanh. Có những căn nhà phải mất vài tháng. Timeline phụ thuộc vào giá, tình trạng căn nhà, vị trí, mùa trong năm, nhu cầu của người mua, lãi suất cho vay thế chấp (mortgage), và số lượng căn tương tự đang được rao bán.

Một timeline thực tế thường như sau:

• 1-3 tuần trước khi niêm yết: chọn đại lý, ký giấy tờ, dọn dẹp, sửa chữa nhỏ, chụp ảnh và chuẩn bị marketing
• Từ vài ngày đến vài tuần sau khi niêm yết: tổ chức xem nhà và rà soát đề nghị
• 30-45 ngày sau khi ký hợp đồng: khoảng thời gian chốt giao dịch phổ biến khi bên mua dùng khoản vay thế chấp
• Nhanh hơn hoặc chậm hơn: giao dịch tiền mặt có thể chốt sớm hơn; các vấn đề về tài chính, quyền sở hữu (title) hoặc sửa chữa có thể làm dời ngày chốt

Nếu bạn cần bán và mua gần như cùng thời điểm, hãy nói rõ từ sớm. Chiến lược phù hợp có thể khác nếu bạn cần thêm thời gian sau khi chốt, thỏa thuận ở lại nhà sau chốt (rent-back), hoặc một ngày chuyển nhà cụ thể.

Đừng để ai hứa một timeline mà họ không thể kiểm soát. Đại lý tốt nên giải thích kế hoạch, các rủi ro và phương án dự phòng.

Nên hỏi gì trước khi thuê đại lý

Hãy phỏng vấn nhiều hơn một người. Bạn không chỉ thuê ai đó để mở cửa. Bạn đang thuê người định giá đúng, bảo vệ thời gian của bạn, giao tiếp tốt, và giữ cho giao dịch diễn ra trôi chảy.

Bạn có thể hỏi những câu như:

• Bạn đã chọn giá niêm yết mà bạn đề xuất như thế nào? Hãy yêu cầu xem các giao dịch tương đương và mức độ cạnh tranh hiện tại.
• Kế hoạch marketing của bạn là gì? Ảnh, mức độ hiện diện trực tuyến, open house, lịch xem nhà, theo dõi, và cách liên lạc.
• Bạn sẽ cập nhật cho tôi bao lâu một lần? Hỏi rõ ai là người thực sự sẽ trả lời cuộc gọi và tin nhắn.
• Trong hợp đồng niêm yết có gì? Thời hạn, điều khoản hủy, các khoản phí (nếu có), và những dịch vụ được bao gồm.
• Những hạng mục sửa chữa hoặc nâng cấp nào theo bạn là đáng làm — và những gì có lẽ không đáng tốn tiền?
• Bạn sẽ xử lý nhiều đề nghị hay thẩm định giá thấp như thế nào?
• Bạn có thể cung cấp cho tôi bảng tính lãi ròng sơ bộ và giải thích các giả định không?

Hãy để ý các dấu hiệu rủi ro:

• Họ né tránh việc đưa các khoản phí hoặc lời hứa vào văn bản.
• Họ gây sức ép để bạn ký ngay.
• Họ đưa ra mức giá rất cao nhưng bằng chứng yếu.
• Họ không giải thích rõ ràng hợp đồng.
• Ngay cả trước khi bạn thuê họ, họ đã khó liên lạc.

Nếu bạn muốn được hỗ trợ so sánh các lựa chọn, hãy đọc how to choose a real-estate agent.

Quyền của bạn, lựa chọn của bạn và Fair Housing

Bạn vẫn là người kiểm soát. Bạn so sánh các đại lý. Bạn chọn người để làm việc cùng. Bạn đọc và xác nhận mọi thỏa thuận trước khi ký.

Bạn cũng có quyền theo luật Fair Housing. DoorLine chào đón tất cả người mua và người bán và tuân theo Fair Housing Act. Điều đó có nghĩa là chúng tôi không dẫn dắt mọi người dựa trên chủng tộc, màu da, tôn giáo, giới tính, tình trạng khuyết tật, tình trạng gia đình, nguồn gốc quốc gia hoặc bất kỳ đặc điểm được pháp luật bảo vệ nào khác.

Khi đánh giá một khu vực theo giá trị thị trường hoặc nhu cầu của người mua, hãy tập trung vào các yếu tố khách quan như xu hướng giá, thời gian đi lại, diện tích lô đất, tình trạng căn nhà, thuế, thông tin trường học từ nguồn công khai và các tiện ích lân cận. Tránh các giả định về ai sống trong khu vực đó hoặc căn nhà "dành cho" ai.

Tìm hiểu thêm tại đây: your fair housing rights.

Ngoài ra, hãy tự bảo vệ mình khỏi lừa đảo:

• Tự mình kiểm tra giấy phép của đại lý.
• Đọc kỹ hợp đồng niêm yết và các giấy tờ chốt giao dịch.
• Xác nhận bằng văn bản mọi khoản phí.
• Nếu tiền sẽ chuyển qua chuyển khoản điện tử (wire), hãy luôn xác nhận hướng dẫn chuyển tiền bằng điện thoại bằng một số đáng tin cậy. Lừa đảo qua email là có thật.

Kế hoạch thực tế cho người bán

Nếu bạn đang cân nhắc bán trong vòng 3 đến 12 tháng tới, hãy bắt đầu với một kế hoạch đơn giản.

1. Làm rõ mục tiêu của bạn. Giá tốt nhất, bán nhanh nhất, ít căng thẳng nhất hoặc một ngày chuyển nhà cụ thể.
2. Trao đổi với vài đại lý bất động sản được cấp phép. So sánh chiến lược định giá, phong cách giao tiếp và phí (bằng văn bản).
3. Yêu cầu một kế hoạch chuẩn bị (prep plan). Sửa gì bây giờ, để yên gì, và những việc có thể giúp chụp ảnh và buổi xem nhà.
4. Xem lại chi phí dự kiến. Tính cả tiền tất toán, closing costs, khả năng sửa chữa, chi phí chuyển nhà và timeline.
5. Chọn đại lý và timeline. Chỉ sau khi bạn hiểu rõ hợp đồng.

DoorLine giúp bạn dễ hơn bằng cách hỗ trợ bạn được kết nối với các đại lý bất động sản địa phương được cấp phép với không mất chi phí cho bạn. Bạn có thể so sánh các lựa chọn và quyết định phương án nào phù hợp nhất.

Nếu bạn đã sẵn sàng cho bước tiếp theo, get matched.