Pagbebenta ng isang bahay

Ang ginagawa ng DoorLine — at ang hindi namin ginagawa

Ang DoorLine ay libreng matching service. Tinutulungan ka naming maunawaan ang proseso ng pagbebenta sa malinaw na salitang madaling intindihin at i-match ka sa mga lisensyadong lokal na real-estate agent na puwede mong pagkumparahin at pagpilian.

May kasamang flat marketing fee ang mga kalahok na ahente na binabayad sa DoorLine. Wala kang binabayaran sa DoorLine para ma-match.

Kami ay hindi real-estate brokerage, ahente, nagpapautang, abogado, o tagapayo sa buwis. Ibig sabihin, hindi namin inililista ang mga bahay, hindi namin ine-negosasyon ang bentahan mo, hindi nagbibigay ng legal o tax advice, at hindi namin hinahawakan ang pera mo. Pangkalahatan at pang-edukasyon ang impormasyon namin.

Kung gusto mong matulungan sa pagkumpara ng mga ahente, magsimula dito: magpa-match. Kung gusto mo ng mas malawak na overview ng proseso, tingnan ang pagbebenta ng isang bahay.

Palaging makipagtrabaho sa isang lisensyadong real-estate agent, at kung kinakailangan, sa isang lisensyadong abogado, lender, o propesyonal sa buwis. I-verify mo mismo ang mga lisensya at basahin ang bawat kasunduan at bayarin nang nakasulat bago ka pumirma.

Paano karaniwang gumagana ang pagbebenta ng bahay

Karamihan sa mga benta ay dumadaan sa iisang pangunahing ruta, pero ang eksaktong hakbang ay depende sa bahay, market, oras mo, at sa kasunduan mo sa ahente.

1. Pumili ng ahente at pumirma ng listing agreement. Maingat na basahin ang kasunduan. Alamin kung gaano ito katagal, anong mga serbisyo ang kasama, at paano gumagana ang kabayaran.
2. Itakda ang presyo. Ang isang magaling na ahente ay magpapakita sa’yo ng mga kamakailang comparable sales, kasalukuyang kumpetisyon, at makatotohanang lohika sa pagpepresyo. Kapag masyadong mataas ang presyo, puwedeng umabot sa hindi maibenta muna ang bahay at pagkatapos ay mas mababa ang bentahan.
3. Ihanda ang bahay. Maaaring kabilang dito ang paglilinis, pag-alis ng kalat (decluttering), maliliit na repair, pagpipinta, gawain sa bakuran, at staging.
4. Ilista at i-market ang bahay. Kasama dito ang mga larawan, online marketing, open house, pribadong pagpapakita, at pakikipag-ugnayan sa mga buyer’s agent.
5. Suriin ang mga alok. Mahalaga ang presyo, pero pati rin ang financing, contingencies, petsa ng closing, mga hinihinging repair, at kakayahan ng buyer na tuparin.
6. Makipag-negosasyon at pumirma ng kontrata. Ipatotoo ang lahat ng termino nang nakasulat. Hindi ka mapoprotektahan ng mga pangakong pasalita.
7. Inspeksyon, appraisal, at title work. Puwedeng hilingin ng buyer ang mga repair o kredito. Kung may mortgage ang buyer, maaaring kailanganin ng lender ang appraisal.
8. Final closing. Pipirma ka ng mga dokumento, babayaran ang closing costs gamit ang mga perang mula sa benta, at ililipat ang pagmamay-ari.

Tinutulungan ng isang mahusay na ahente na manatiling maayos ang usapan kapag may mga problemang lumabas. Mga karaniwang halimbawa ay mababang appraisal, isyu sa titulo, hindi pagkakasundo sa repair, pagkaantala sa financing, o buyer na humihingi ng sobrang dami pagkatapos ng inspeksyon.

Mga posibleng gastusin sa pagbebenta

Hindi libre ang pagbebenta, at madalas ay mas mataas ang kabuuan kaysa sa inaasahan ng may-ari. Depende sa bahay, presyo ng bentahan, lokasyon, kung anong ayos ang kailangan, financing ng buyer, at nakasulat na kasunduan sa iyong ahente ang tunay na numero.

Karaniwang gastos ng nagbebenta ay maaaring kasama ang:

• Kabuuan/pagbabayad sa ahente: madalas ay ine-negosasyon sa listing agreement. Sa maraming market, karaniwan itong nasa paligid ng 2.5% hanggang 3% kada side, pero hindi ito fixed at maaaring mag-iba.
• Closing costs ng seller: kadalasan ay mga 1% hanggang 3% ng presyo ng bentahan.
• Mga repair o buyer credits: lubhang nag-iiba.
• Staging, paglilinis, landscaping, pagpipinta, o gastos sa paglipat: opsyonal pero karaniwan.
• Bayad sa mortgage (mortgage payoff): kung may natitira pang babayaran sa bahay.

Halimbawa, para mas malinaw ang computation: kung $400,000 ang bentahan, ang closing costs ng seller na 1% hanggang 3% ay puwedeng umabot sa humigit-kumulang $4,000 hanggang $12,000, bago pa ang kabayaran sa ahente, repair, o paghahandang gagawin. Tantya lang ito, hindi quote.

Hilingin sa bawat ahenteng kausap mo ang net sheet. Ito ay magaspang na pagtatantya kung magkano ang posibleng matira sa’yo matapos ang mga karaniwang gastos. Ihambing ang mga palagay (assumptions) sa likod ng bawat pagtatantya.

Para sa mas madaling basahing breakdown ng mga bayarin, basahin ang pag-unawa sa closing costs o mga gastos.

Timeline: gaano katagal bago makapagbenta

May mga bahay na mabilis maibenta. May iba na aabutin ng ilang buwan. Depende ang timeline sa presyo, kondisyon, lokasyon, panahon, demand ng mga mamimili, interest rates sa mortgage, at kung ilan ang halos kaparehong bahay sa merkado.

Karaniwang ganito ang timeline:

• 1-3 linggo bago i-list: pumili ng ahente, pumirma ng papeles, ayusin ang bahay, gumawa ng maliliit na repair, kumuha ng larawan, at ihanda ang marketing
• Araw hanggang ilang linggo sa market: mga pagpapakita at pag-review ng mga alok
• 30-45 araw pagkatapos ng kontrata: karaniwang panahon ng closing kapag gumagamit ang buyer ng mortgage
• Mas mabilis o mas mabagal: kapag cash ang deal, puwedeng mas maaga ang closing; puwedeng maitulak pabalik ang closing kapag may isyu sa financing, titulo, o repair

Kung kailangan mong magbenta at bumili sa halos parehong oras, sabihin agad. Baka iba ang tamang strategy kung kailangan mo ng dagdag na oras pagkatapos ng closing, rent-back, o partikular na petsa ng paglipat.

Huwag hayaang mangakong kaya nilang kontrolin ang timeline. Dapat ipaliwanag ng isang magaling na ahente ang plano, mga panganib, at mga backup na opsyon.

Ano ang dapat itanong bago ka pumirma sa isang ahente

Mag-interview ng higit sa isa. Hindi ka lang nagpapahanap ng taong magbubukas ng pinto. Pinapahanap mo ang taong marunong sa tamang pagpepresyo, pangangalaga sa oras mo, mahusay na komunikasyon, at pagpapanatili ng maayos na usapan hanggang ma-finalize ang deal.

Itanong ang mga ganitong tanong:

• Paano ninyo pinili ang iminungkahing list price? Hilingin na ipakita ang mga comparable sales at kasalukuyang kumpetisyon.
• Ano ang marketing plan ninyo? Mga larawan, online exposure, open house, pagpapakita, follow-up, at paraan ng komunikasyon.
• Gaano kadalas ninyo ako ia-update? Tanungin kung sino mismo ang sasagot sa tawag at mensahe.
• Ano ang nakasaad sa listing agreement? Haba ng termino, terms sa pagkansela, anumang bayarin, at anong mga serbisyo ang kasama.
• Anong mga repair o update ang sa tingin ninyo ay sulit gawin — at alin ang malamang na hindi sulit paglaanan ng pera?
• Paano ninyo hahawakan ang maraming alok o mababang appraisal?
• Maaari ba ninyong ibigay sa’kin ang magaspang na net sheet at ipaliwanag ang mga palagay (assumptions)?

Mag-ingat sa mga red flag:

• Iwas silang ilagay sa sulat ang mga bayarin o pangako.
• Pinipilit ka nilang pumirma kaagad.
• Nagbabanggit ng sobrang mataas na presyo pero mahina ang basehan.
• Hindi nila malinaw na ipapaliwanag ang kontrata.
• Mahirap silang kontakin kahit bago ka pa pumirma o kumagat sa kanila.

Kung gusto mo ng tulong sa pagkumpara ng mga opsyon, basahin ang paano pumili ng real-estate agent.

Ang iyong mga karapatan, iyong mga pagpipilian, at Fair Housing

Ikaw ang may kontrol. Ikaw ang nagkukumpara ng mga ahente. Ikaw ang pipili kung kanino ka makikipagtrabaho. Binabasa at kinukumpirma mo ang bawat kasunduan bago pumirma.

May mga karapatan ka rin sa ilalim ng fair housing law. Tumatanggap ang DoorLine ng lahat ng buyer at seller at sumusunod sa Fair Housing Act. Ibig sabihin, hindi namin ginagabayan ang mga tao batay sa lahi, kulay, relihiyon, kasarian, disability, familial status, national origin, o anumang iba pang protektadong katangian.

Kapag tinatasa mo ang isang neighborhood para sa market value o demand ng buyer, tumuon sa mga layuning salik tulad ng price trends, oras ng biyahe (commute), laki ng lote, kondisyon ng bahay, buwis, impormasyon sa paaralan mula sa mga pampublikong sources, at mga amenity sa paligid. Iwasan ang mga hula tungkol sa kung sino ang nakatira sa isang lugar o kung ang bahay ay "para sa" kung sino.

Magbasa pa dito: mga karapatan mo sa fair housing.

Protektahan mo rin ang sarili mo laban sa panloloko:

• I-verify mismo ang lisensya ng iyong ahente.
• Maingat na basahin ang listing agreement at mga dokumento sa closing.
• I-verify ang bawat bayarin nang nakasulat.
• Kung ililipat ang pera sa pamamagitan ng wire, palaging kumpirmahin ang instructions sa pag-wire sa pamamagitan ng telepono gamit ang pinagkakatiwalaang numero. Totoo ang email fraud.

Isang praktikal na plano para sa mga nagbebenta

Kung iniisip mong magbenta sa loob ng susunod na 3 hanggang 12 buwan, magsimula sa isang simpleng plano.

1. Linawin ang iyong goal. Pinakamagandang presyo, pinakamabilis na pagbenta, pinakamababang stress, o partikular na petsa ng paglipat.
2. Makipag-usap sa ilang lisensyadong ahente. Ihambing ang price strategy, paraan ng komunikasyon, at mga bayarin na nakasulat.
3. Humingi ng prep plan. Ano ang ayusin ngayon, ano ang iwan muna, at ano ang puwedeng makatulong para sa mga larawan at pagpapakita.
4. Suriin ang iyong tinantyang gastos. Isama ang payoff, closing costs, posibleng repair, paglipat, at timeline.
5. Piliin ang iyong ahente at timeline. Pagkatapos mo lang maunawaan ang kasunduan.

Ginagawang mas madali ng DoorLine ito sa pamamagitan ng pagtulong sa pag-match sa mga lisensyadong lokal na ahente na walang gastos sa’yo. Puwede mong pagkumparahin ang mga opsyon mo at piliin kung ano ang mas bagay sa’yo.

Kung handa ka na para sa susunod na hakbang, magpa-match.