Продажа дома

Что делает DoorLine — и что мы не делаем

DoorLine — это бесплатная услуга подбора. Мы помогаем вам понять процесс продажи простым языком и подобрать вам лицензированных местных специалистов по недвижимости, с которыми вы сможете сравнить предложения и выбрать подходящего.

Участвующие специалисты платят DoorLine фиксированную плату за маркетинг. Вы не платите DoorLine за подбор.

Мы не агентство недвижимости, не брокер, не кредитор, не юрист и не налоговый консультант. Поэтому мы не выставляем дома на продажу, не ведем переговоры о вашей сделке, не даем юридические или налоговые консультации и не управляем вашими деньгами. Наша информация носит общий и обучающий характер.

Если вы хотите сравнить специалистов, начните здесь: получить подбор. Если вы хотите увидеть более широкий обзор процесса, см. продажа дома.

Всегда работайте с лицензированным агентом по недвижимости и, когда это нужно, с лицензированным юристом, кредитором или налоговым специалистом. Проверьте лицензии самостоятельно и прочитайте все соглашения и условия оплаты в письменном виде, прежде чем подписывать.

Как обычно проходит продажа дома

Большинство сделок идут по одному и тому же общему пути, но точные шаги зависят от дома, рынка, сроков и условий соглашения с вашим специалистом.

1. Выберите агента и подпишите агентский договор на продажу. Внимательно прочитайте договор. Проверьте, на какой срок он действует, какие услуги включены и как устроено вознаграждение.
2. Установите цену. Хороший агент покажет вам недавние продажи сопоставимых объектов, текущую конкуренцию и реалистичную логику ценообразования. Слишком высокая цена может привести к тому, что дом будет долго стоять на рынке, а затем продаваться дешевле.
3. Подготовьте дом. Это может включать уборку, расхламление, несложные ремонты, покраску, работу по участку и подготовку к показам.
4. Разместите объявление и продвигайте дом. Это может включать фото, онлайн-маркетинг, открытые показы, приватные просмотры и контакты с агентами покупателей.
5. Оценивайте предложения. Цена важна, но также важны финансирование, условия (контингенции), дата закрытия, требования к ремонту и способность покупателя выполнить условия.
6. Переговоры и подписание договора. Все условия должны быть зафиксированы в письменном виде. Устные обещания вас не защищают.
7. Осмотр (инспекция), оценка и проверка прав (title). Покупатель может потребовать ремонт или скидки. Если у покупателя кредит, кредитор может потребовать оценку.
8. Финальное закрытие сделки. Вы подписываете документы, оплачиваете closing costs (расходы на закрытие) из средств от продажи и оформляете передачу права собственности.

Сильный агент помогает сделке двигаться вперед, когда возникают проблемы. Частые примеры — низкие оценки (appraisal), вопросы по правам на недвижимость, споры о ремонте, задержки по финансированию или запрос покупателя слишком большого объема уступок после инспекции.

Какие расходы могут быть при продаже

Продажа — не бесплатна, и итоговая сумма часто больше, чем ожидают владельцы. Конкретные цифры зависят от дома, цены продажи, локации, необходимых работ, финансирования покупателя и письменного соглашения с агентом.

Обычно расходы продавца могут включать:

• Вознаграждение агента: часто оговаривается в договоре на продажу. Во многих рынках оно нередко составляет примерно 2,5%–3% с каждой стороны, но это не фиксировано и может отличаться.
• Расходы на закрытие для продавца: часто около 1%–3% от цены продажи.
• Ремонт или скидки покупателю: сильно различаются.
• Подготовка к показам, уборка, ландшафт, покраска или расходы на переезд: опционально, но встречается часто.
• Погашение ипотеки (mortgage payoff): если на доме у вас еще есть задолженность.

Пример, чтобы было проще посчитать: при продаже за $400,000 расходы на закрытие для продавца в размере 1%–3% могут составлять примерно $4,000–$12,000 — до любого вознаграждения агенту, ремонта или работ по подготовке. Это только оценка, не коммерческое предложение.

Попросите каждого агента, с которым вы проводите собеседование, показать вам net sheet — это приблизительная оценка того, что вы можете получить на руки после типичных расходов. Сравните допущения, лежащие в основе каждой оценки.

Для подробной разбивки расходов простым языком прочитайте понимание closing costs или расходы.

Сроки: сколько может занять продажа

Одни дома продаются быстро. Другие — несколько месяцев. Сроки зависят от цены, состояния дома, района, сезона, спроса со стороны покупателей, ставок по ипотеке и количества похожих объектов на рынке.

Реалистичные сроки часто выглядят так:

• За 1–3 недели до размещения: выбрать агента, подписать документы, привести дом в порядок, сделать небольшие ремонты, подготовить фото и материалы для продвижения
• От нескольких дней до нескольких недель на рынке: показы и рассмотрение предложений
• Через 30–45 дней после подписания договора: частый период закрытия, когда покупатель использует ипотеку
• Быстрее или дольше: сделки за наличные могут закрываться раньше; вопросы по финансированию, правам или ремонту способны сдвинуть закрытие назад

Если вам нужно продать и купить примерно в одно и то же время, скажите об этом заранее. Правильная стратегия может отличаться, если после закрытия вам нужно дополнительное время, нужен вариант rent-back или определенная дата переезда.

Не позволяйте никому обещать сроки, которыми он не может управлять. Хороший агент должен объяснить план, риски и варианты на случай сбоев.

Что спросить до найма агента

Поговорите с несколькими агентами. Вы нанимаете не просто человека, который открывает двери. Вы нанимаете специалиста, который правильно оценит стоимость, защитит ваше время, будет хорошо общаться и поможет удержать сделку в нужных рамках.

Спросите, например:

• Как вы выбрали предложенную цену? Попросите показать сопоставимые продажи и текущую конкуренцию.
• Каков ваш план маркетинга? Фото, онлайн-продвижение, открытые показы, показы, последующие контакты и способ общения.
• Как часто вы будете обновлять меня? Спросите, кто именно будет отвечать на звонки и сообщения.
• Что входит в агентский договор на продажу? Срок, условия отмены, любые сборы и какие услуги включены.
• Какие ремонты или обновления, по вашему мнению, стоит делать — а какие, вероятно, не стоят денег?
• Как вы будете работать с несколькими предложениями или с низкой оценкой?
• Можете дать мне примерный net sheet и объяснить допущения?

Обращайте внимание на тревожные признаки:

• Они избегают фиксировать сборы или обещания в письменном виде.
• Они давят, чтобы вы подписали сразу.
• Они озвучивают слишком высокую цену без убедительных доказательств.
• Они не объясняют договор понятно.
• До того, как вы их наняли, до них сложно дозвониться.

Если хотите помощь в сравнении вариантов, прочитайте как выбрать агента по недвижимости.

Ваши права, ваши варианты и Fair Housing

Вы держите ситуацию под контролем. Вы сравниваете агентов. Вы выбираете, с кем работать. Вы читаете и подтверждаете каждое соглашение до подписания.

У вас также есть права в рамках закона о Fair Housing. DoorLine приветствует всех покупателей и продавцов и следует закону о Fair Housing. Это означает, что мы не направляем людей исходя из расы, цвета кожи, религии, пола, инвалидности, семейного положения, национального происхождения или любых других защищенных характеристик.

Когда вы оцениваете район по рыночной стоимости или спросу со стороны покупателей, опирайтесь на объективные факторы, например: тенденции цен, время в пути до работы, размер участка, состояние дома, налоги, сведения о школах из открытых источников и ближайшие удобства. Избегайте предположений о том, кто живет в районе, или для кого, как вы считаете, предназначен дом.

Подробнее здесь: ваши права по Fair Housing.

Также защитите себя от мошенничества:

• Проверьте лицензию вашего агента самостоятельно.
• Внимательно прочитайте договор на продажу и документы по закрытию сделки.
• Подтвердите все сборы в письменном виде.
• Если деньги будут отправляться по wire (банковским переводом), всегда подтверждайте инструкции по переводу по телефону, используя доверенный номер. Мошенничество с электронной почтой действительно существует.

Практичный план для продавцов

Если вы думаете о продаже в ближайшие 3–12 месяцев, начните с простого плана.

1. Определите свою цель. Лучшая цена, самая быстрая продажа, минимум стресса или конкретная дата переезда.
2. Поговорите с несколькими лицензированными агентами. Сравните ценовую стратегию, стиль общения и комиссии, зафиксированные в письменном виде.
3. Попросите план подготовки. Что нужно исправить сейчас, что лучше не трогать и что может помочь с фото и показами.
4. Пересмотрите предполагаемые расходы. Учитывайте погашение ипотеки, closing costs, возможный ремонт, переезд и сроки.
5. Выберите агента и определите график. Только после того, как вы поймете условия договора.

DoorLine упрощает это: мы помогаем вам бесплатно подобрать лицензированных местных агентов без каких-либо затрат с вашей стороны. Вы можете сравнить варианты и выбрать то, что вам подходит.

Если вы готовы сделать следующий шаг, получить подбор.