Покупатели жилья — иммигранты и по ITIN

Вы можете купить жилье, даже если процесс кажется новым

Многие покупатели удивляются этому: то, что вы новичок в США, говорите на другом языке или покупаете по ITIN, автоматически не запрещает вам купить дом. Важно другое: согласится ли лицензированный кредитор одобрить вашу ипотеку, или у вас есть средства для покупки другим способом.

Если вы иммигрант, покупаете в первый раз или говорите не на родном английском, самое сложное часто не сам дом. Самое сложное — разобраться в процессе, документах, сроках и в том, кто действительно помогает вам. Именно здесь некоторых пытаются давить или вводить в заблуждение.

DoorLine — не брокер, не кредитор, не юридическая фирма и не налоговый консультант. Мы не покупаем, не продаем, не выставляем дома на продажу, не делаем оценку и не финансируем сделки. Мы даем общую обучающую информацию и бесплатную услугу подбора, которая помогает вам связаться с лицензированным местным агентом по недвижимости. Вы сравниваете агентов, задаете вопросы и решаете, с кем работать.

Если вы только начинаете, полезно сначала прочитать краткий обзор покупки дома, прежде чем общаться с кем-либо.

Как обычно устроен процесс покупки жилья

На бумаге шаги часто выглядят простыми. На практике у каждого этапа есть детали.

1. Определите бюджет. Ориентируйтесь на комфортный для вас размер ежемесячного платежа, а не только на максимальную цифру, которую может разрешить кредитор.
2. Обсудите ипотеку с лицензированным кредитором. Если вы хотите оформить ипотеку, спросите, какие документы нужны в вашей ситуации. Для покупателей по ITIN и для недавних иммигрантов требования к документам могут отличаться.
3. Получите подбор с лицензированным местным агентом. Хороший агент объясняет рынок, показывает дома, помогает с предложениями по цене и разъясняет сроки и условия договоров.
4. Посещайте дома и сравнивайте районы по объективным фактам. Думайте о времени в пути, цене, данных о государственных школах, налогах на недвижимость, риске наводнений, правилах HOA, а также о ближайших услугах. Не позволяйте никому делать предположения о том, где вы «должны» жить.
5. Сделайте предложение. Агент объяснит цену, условия сделки, срок на проверку, задаток (earnest money) и график закрытия сделки.
6. Проведите проверки (инспекции) и финальные проверки. На этом этапе вы узнаете о возможных проблемах с ремонтом, вопросах по страховке и возможных дополнительных расходах.
7. Завершите сделку и получите ключи. Внимательно прочитайте все документы, прежде чем подписывать.

DoorLine может помочь вам получить подбор лицензированного местного агента, который умеет объяснять простым и понятным языком. Всегда проверяйте лицензию агента самостоятельно и перед подписанием внимательно читайте и подтверждайте письменно каждое соглашение и комиссию (сборы).

Какие расходы обычно бывают

Самая большая ошибка многих покупателей — планировать только первоначальный взнос. На самом деле вам также могут понадобиться деньги на closing costs (расходы при оформлении сделки), на инспекции, страховку, переезд и ремонты после вселения.

Обычно расходы покупателя включают:

• Первоначальный взнос (down payment): часто примерно от 3% до 20% от цены дома — в зависимости от типа ипотеки и вашей ситуации
• Расходы при закрытии сделки для покупателя (buyer closing costs): часто около 2%–5% от покупной цены
• Инспекция и связанные услуги: часто оплачиваются отдельно и зависят от локации и объекта
• Депозит (earnest money): задаток в знак добросовестности, который применяется в соответствии с условиями договора
• Денежные резервы (cash reserves): иногда требуются кредиторами

Также может иметь значение вознаграждение агенту. Во многих сделках продавец может предложить компенсацию агенту покупателя, но это не гарантировано, и условия все чаще подлежат обсуждению. Запросите соглашение о представительстве покупателя и любые сборы письменно до подписания. Точные цифры зависят от дома, цены, локации, ипотечной программы и ваших договоренностей с агентом.

Если хотите более подробную разбивку, см. расходы при закрытии сделки и базу по финансированию.

Важно: услуга подбора DoorLine бесплатна для вас. Участвующие агенты платят DoorLine фиксированный маркетинговый сбор. DoorLine не удерживает комиссию из вашей продажи или из вашей ипотеки.

Когда деньги переводятся кому-то, соблюдайте максимум осторожности. Мошенничество с банковскими переводами — реальная проблема. Всегда подтверждайте реквизиты для перевода, позвонив по номеру, который вы нашли самостоятельно и которому доверяете, прежде чем отправлять деньги.

Что покупателям по ITIN и иммигрантам стоит спросить в самом начале

Вам не нужно знать все до того, как вы начнете. Но стоит задать прямые вопросы в начале — до того, как вы потратите время на просмотр домов, которые, возможно, вы не сможете купить.

Спросите у лицензированного кредитора:

• Вы работаете с заемщиками по ITIN или с недавними иммигрантами?
• Какие документы вы от меня запрашиваете?
• Какие программы ипотеки могут подойти к моей ситуации?
• Какой диапазон первоначального взноса мне стоит подготовить?
• Какой примерный ежемесячный платеж и диапазон «суммы до закрытия» (cash-to-close)?
• Обычно сколько занимает процесс одобрения?

Спросите у лицензированного агента по недвижимости:

• Вы помогали покупателям, которые покупают в первый раз, или тем, кто только начинает процесс в США?
• Как вы объясняете договоры, сроки, инспекции и расходы при закрытии сделки?
• Вы работаете с покупателями в моем бюджете и в моем районе?
• Как вы поможете мне сравнить дома, опираясь на факты, а не на давление?
• Прежде чем я подпишу, вы дадите мне ваше соглашение и все сборы письменно?
• Если английский — не мой родной язык, как вам удобнее общаться?

Четкое объяснение важнее «продающей» речи. Если агент торопит вас, избегает ваших вопросов или не хочет фиксировать условия письменно — продолжайте поиск. Вот практическое руководство по выбору агента по недвижимости.

Реалистичные сроки

Сделку можно закрыть быстро, но многим покупателям, особенно впервые и среди иммигрантов, нужно больше времени — особенно если они еще учатся процессу или собирают документы.

Часто ориентируются на такой график:

• 1–3 недели: бюджет, разговоры с кредитором, сбор документов, собеседования с агентами
• 2–8 недель: поиск дома и подготовка предложений — в зависимости от рынка и вашего ценового диапазона
• Через 30–45 дней после подписания договора: обработка заявки на ипотеку, инспекция, оценка (appraisal), если требуется, финальное одобрение и закрытие сделки

Это означает, что часть покупателей проходит путь от первого разговора до закрытия примерно за 2–4 месяца. Другим нужно больше времени. Задержки могут возникать из-за отсутствующих документов, проблем с оценкой, переговоров по результатам инспекции, вопросов по праву собственности (title), проверки HOA или условий по ипотеке.

Не позволяйте никому говорить вам, что покупка «легкая», или что вы должны принять решение немедленно, иначе потеряете все. Хорошие специалисты честно объясняют график. Если вы покупаете первый дом, наше руководство для покупателей в первый раз поможет вам понять весь путь.

Ваши права важны

Вы имеете право на справедливое и законное отношение, когда вы арендуете, покупаете, продаете, оформляете финансирование или ищете жилье. DoorLine следует Закону о справедливом жилищном обеспечении (Fair Housing Act), и всем покупателям и продавцам рады.

Это означает, что никто не должен направлять вас в сторону или от определенного района, здания или агента из-за расы, цвета кожи, религии, пола, инвалидности, семейного положения, национального происхождения или другого защищенного признака. Разговоры о районах должны оставаться сосредоточенными на законных и объективных факторах, например:

• ценовой диапазон
• время в пути
• варианты транспорта
• информация о государственных школах
• налоги и расходы HOA
• площадь участка, состояние дома и удобства

Если кто-то говорит, что место «лучше или хуже» для «людей вроде вас», это тревожный сигнал. Просите факты, которые вы сможете проверить самостоятельно.

Вы можете узнать больше о ваших правах в сфере Fair Housing. Если вы считаете, что специалист перешел границу, сохраните сообщения и документы и рассмотрите подачу жалобы в соответствующее ведомство или орган по лицензированию.

Как помогает DoorLine и как сохранять контроль

DoorLine создан для людей, которые хотят прямые ответы без давления.

Вот как правильно пользоваться услугой:

1. Сообщите базовые контактные данные и цель. Например: сроки покупки, локация, предпочтения по языку и хотите ли вы покупать с ипотекой или за наличные. Не передавайте в форму подбора чувствительные данные, такие как номера Social Security, номера банковских счетов или полные финансовые документы.
2. Получите подключение с лицензированным местным агентом. Наша цель — подобрать вам человека, который сможет ясно объяснить процесс.
3. Сравните, прежде чем соглашаться. Спросите о опыте, стиле общения, знаниях рынка и попросите письменные соглашения.
4. Выберите своего агента. Вы управляете ситуацией. Вам не нужно работать с кем-либо, если вам это не подходит.
5. Прочитайте все перед подписанием. Подтвердите письменно комиссии, обязанности, сроки и условия отмены.

Наша услуга бесплатна для потребителей. Цель простая: помочь вам понять, как покупка жилья действительно работает, и облегчить поиск лицензированного местного специалиста, которого вы сможете оценить самостоятельно.

Если хотите начать, получите подбор.