Как выбрать риелтора
Хороший специалист экономит вам время, нервы и дорогие ошибки. Плохой может поторопить вас, запутать в комиссиях или оставить без защиты — поэтому важно понимать, на что смотреть, еще до того, как вы подпишете что-либо.
Начните с взаимного соответствия, а не с обещаний
Выбор риелтора — это не про поиск человека с самой большой рекламой или самым громким «продажным» выступлением. Это про поиск лицензированного местного риелтора, который слушает, понятно объясняет, и работает в том районе и ценовом диапазоне, который вам нужен.
Для покупателей сильный риелтор должен помогать вам понять процесс, показывать объекты, соответствующие вашим целям, фактами объяснять особенности местного рынка и помогать подготовить и согласовать предложения. Для продавцов сильный риелтор должен объяснить стратегию цены, планы по маркетингу, организацию показов, рассмотрение предложений и шаги от договора до сделки.
Больше всего важны:
- Понятная коммуникация. Они отвечают прямо? Объясняют термины простыми словами?
- Местный опыт. Знают ли рынок, где вы хотите купить или продать?
- Профильный опыт. У покупателей и продавцов разные потребности. Тем, кто покупает впервые, клиентам с ITIN и тем, кому нужен перевод, часто требуется больше пояснений и терпения.
- Уважение к вашим решениям. Вы сравниваете риелторов. Вы выбираете, с кем работать. Хороший специалист не давит.
- Письменная ясность. Комиссии, услуги и договоренности должны быть объяснены и подтверждены письменно до подписания.
Если вы на раннем этапе, начните с общего обзора покупки дома или продажи дома, чтобы понимать, с чем риелтор действительно должен помогать.
Что хороший риелтор должен уметь объяснить
Надежный риелтор не «прячет мяч». Он должен уметь объяснить процесс шаг за шагом, включая то, где люди чаще всего неожиданно сталкиваются с расходами, сроками или документами.
Для покупателей спросите, может ли он/она четко объяснить:
1. Полный путь от поиска дома до сделки
2. Типичные диапазоны первоначального взноса, часто около 3%–20% — в зависимости от типа кредита и ситуации покупателя
3. Типичные расходы покупателя на закрытие сделки (closing costs), часто около 2%–5% от цены
4. Как обычно работают предложения, условия (contingencies), осмотры (inspections) и вопросы с оценкой (appraisal)
5. Что означает представительство покупателя (buyer representation) и есть ли письменное соглашение
Для продавцов спросите, может ли он/она четко объяснить:
1. Как он/она оценит вероятный диапазон цены, опираясь на недавние сопоставимые продажи
2. Какие ремонты или подготовка могут иметь значение перед размещением объявления
3. Как он/она планирует продвигать дом
4. Типичные расходы продавца на закрытие сделки, часто около 1%–3%, плюс любая согласованная компенсация агенту
5. Как сравнивают предложения — не только по самой высокой сумме
Компенсация риелтора важна для прямого обсуждения. Во многих рынках компенсация агентам часто составляет около 2,5%–3% с каждой стороны, но она все чаще подлежит обсуждению и зависит от договоренности. Спросите, что принято в вашем районе, какие услуги включены и что, возможно, вам придется оплатить по договору. Внимательно прочитайте каждый договор и подтвердите все комиссии письменно до подписания. Для простого разъяснения смотрите понимание расходов на закрытие сделки.
Вопросы, которые стоит задать до выбора
Проведите собеседование минимум с двумя-тремя риелторами. Это не признак «сложности». Это важное решение.
Подойдут такие вопросы:
- Вы сейчас лицензированы в этом штате, и каков номер вашей лицензии? Проверьте это самостоятельно в органе, который выдает лицензии на рынке недвижимости.
- Как долго вы работаете в этом районе и в таком ценовом диапазоне?
- Вы в основном помогаете покупателям, продавцам или обеим сторонам?
- Как вам удобнее общаться и насколько быстро вы обычно отвечаете?
- Я буду работать непосредственно с вами или с членом команды?
- Какие соглашения мне нужно будет подписать и когда?
- Как ваши услуги и комиссии объясняются в письменном виде?
- Если я покупаю впервые или не говорю по-английски как на родном языке, как вы делаете процесс понятнее?
- Как вы помогаете клиентам сравнивать варианты без давления?
Смотрите, как они отвечают. Хорошие признаки — терпение, конкретика и честность в том, какие компромиссы есть. Будьте осторожны, если человек:
- Гарантирует результат, который не может контролировать
- Просит подписать прямо сейчас
- Избегает разговора о комиссиях или договорах
- Использует запутанный язык вместо простых ответов
- Делает предположения о том, какой район подойдет вам или вашей семье
DoorLine принимает всех покупателей и продавцов и придерживается принципов Fair Housing Act (Закона о справедливом жилищном обеспечении). Профессиональный риелтор тоже должен соблюдать правила Fair Housing и говорить о районах, опираясь на объективные факторы — время в пути, цена, характеристики жилья, публичные данные и удобства, а не на предположения о людях. Узнайте больше о своих правах на справедливое жилье.
Частые ошибки, из-за которых люди теряют деньги
Многие выбирают не «не того» риелтора из-за халатности. Они выбирают не того из-за того, что их торопят, они перегружены или не понимают, с чем именно нужно сравнивать.
Типичные ошибки:
- Выбор только по дружелюбию. Приятное общение важно, но важны также навыки, оперативность и письменная ясность.
- Не проверяют лицензию. Лицензию всегда следует проверять самостоятельно.
- Не читают договор. Спросите, как долго действует соглашение, как отменить при необходимости и какие комиссии могут применяться.
- Предполагают, что все риелторы делают одно и то же. Кто-то работает «руками» (вникает в детали), кто-то нет. Уточните, что именно входит.
- Смотрят только на комиссию, не сравнивая сервис. Более низкая комиссия может обойтись дороже, если коммуникация слабая или стратегия неудачная.
- Позволяют себя торопить. Давление — это предупреждающий знак.
- Игнорируют стиль общения. Если сейчас до них трудно дозвониться/достучаться, позже может быть так же.
Если во время сделки будут переводиться деньги, будьте особенно внимательны к мошенничеству с банковскими переводами (wire fraud). Никогда не доверяйте инструкциям по переводу в последнюю минуту, которые приходят только по email или SMS. Подтвердите реквизиты по проверенному номеру телефона, прежде чем отправлять деньги.
Если это ваша первая покупка, полезно сначала прочитать простое руководство перед собеседованием. Смотрите руководство для покупателя, который покупает впервые.
Простой способ сравнить риелторов
Вам не нужен идеальный список в таблице. Вам нужен простой процесс.
Попробуйте так:
1. Составьте короткий список. Начните с двух или трех лицензированных местных риелторов.
2. Поговорите с каждым по одинаковому сценарию. Задайте одни и те же ключевые вопросы, чтобы сравнение было честным.
3. Оцените базовые вещи. Поставьте каждому риелтору простую оценку от 1 до 5 по коммуникации, местному опыту, ясности по комиссиям, оперативности и тому, насколько комфортно вам было задавать вопросы.
4. Медленно просмотрите документы. Прочитайте договор, выясните, что означает каждая комиссия, и подтвердите все письменно.
5. Выберите того, кому доверяете объяснения, а не просто продажу.
DoorLine — это бесплатная услуга подбора. Мы не брокерская компания, не агент, не кредитор, не юрист и не налоговый консультант — а наша информация носит общий и образовательный характер. Если вы хотите помощь в поиске риелторов для сравнения, вы можете получить подбор бесплатно. Участвующие риелторы платят DoorLine фиксированную маркетинговую плату. Вы сами решаете, кому звонить/о чем говорить, и кого выбрать для работы.
Независимо от того, как вы находите риелтора, работайте с лицензированным специалистом по недвижимости, самостоятельно проверяйте лицензию и внимательно читайте все договоры и комиссии до подписания.
Обсудите с двумя или тремя лицензированными местными риелторами одинаковые вопросы, сами проверьте каждую лицензию и перед подписанием письменно прочитайте все договоры и комиссии. Выбирайте того риелтора, который ясно объясняет, уважает ваши решения и не давит.