Покупка дома

Что на самом деле включает покупка дома

Покупка дома — это не просто поиск дома, который вам нравится. Это поэтапный процесс с финансовыми сроками, условиями договора, проверками и документами для сделки. Если вы не понимаете процесс, легко почувствовать, что вас торопят, или подписать то, что вы не собирались принимать.

Лицензированный real-estate agent может объяснить ключевые шаги на местном рынке, подготовить и подать предложения, помочь разобраться со сроками и согласовать взаимодействие с другими сторонами. Если вам нужен mortgage, возможно, вы также будете работать с licensed lender. В некоторых штатах для отдельных этапов закрытия сделки может потребоваться licensed attorney.
Всегда проверяйте лицензии самостоятельно и читайте все договоры и комиссии в письменном виде перед подписанием.

DoorLine — это не агентство, не кредитор и не юридическая фирма. Мы не покупаем, не продаем, не финансируем и не оцениваем дома, а также не даем юридические, ипотечные, налоговые или финансовые консультации. Мы предоставляем общее обучение и бесплатный сервис подбора, чтобы вы могли сравнить местных агентов и решить, с кем — если вообще с кем — вы хотите работать.

Если вам нужен более широкий обзор для новичков, начните с пособия для покупателей первого дома или покупки дома.

Как обычно проходит процесс покупки жилья

Каждая сделка отличается, но большинство покупателей проходит такие шаги:

1. Установите реалистичный бюджет
Думайте не только о цене, но и о ежемесячном платеже. Учитывайте налоги на недвижимость, страхование жилья, возможные взносы HOA, коммунальные услуги, ремонт и расходы на переезд. Дом, который сначала кажется доступным, может перестать быть таковым каждый месяц.

2. Обсудите ипотеку с кредитором, если планируете занимать
Многие покупатели получают предварительное одобрение (pre-approval) до подачи предложения. Это помогает понять свой ценовой диапазон и показывает продавцу, что вы настроены серьезно. Варианты займа, ставки и сумма «cash to close» различаются. Внимательно прочитайте условия кредитора и сравните предложения.

3. Выбирайте агента внимательно
Вы не обязаны соглашаться с первым человеком, которого встретили. Проведите интервью как минимум с несколькими licensed real-estate agents. Спросите, как они общаются, как работают с предложениями, какой buyer agreement используют и какие сборы вам могут быть выставлены.

4. Ищите дома
Смотрите на цену, состояние, время в пути, налоги и практические потребности. Когда думаете о районах, опирайтесь на законные и объективные факторы: время в дороге, публичная информация о школах, риск наводнений, шум и близость сервисов. Не позволяйте никому направлять вас, основываясь на предположениях о том, кто живет в конкретной местности. DoorLine поддерживает всех покупателей и следует требованиям Fair Housing Act.

5. Сделайте предложение
Ваше предложение может включать цену, условия (contingencies), запрошенную дату закрытия сделки и любые расходы продавца, которые вы хотите попросить. Продавец может принять, отклонить или предложить встречный вариант.

6. Сделайте проверки и финальный пересмотр
Если ваш договор допускает inspections, используйте это время с умом. Общее inspection не гарантирует будущее состояние, но может выявить серьезные проблемы. Также могут понадобиться специализированные проверки — в зависимости от дома и локации.

7. Финализируйте финансирование и закрытие сделки
Ваш кредитор, компания по титулу и агент согласуют документы и сроки. Перед отправкой любых денег подтвердите инструкции по переводу (wiring) по телефону, используя доверенный номер. Мошенничество с банковскими переводами — реальность.

Нужна помощь с сравнением агентов? Вы можете получить подбор бесплатно.

Какие расходы обычно нужны для покупки дома

Самая большая ошибка многих покупателей — сосредоточиться только на down payment. В реальной жизни есть несколько «перемещающихся» элементов.

Типичные расходы покупателя могут включать:

• Down payment: часто примерно 3% до 20% от цены покупки, в зависимости от типа кредита и вашей ситуации
• Buyer closing costs: часто примерно 2% до 5% от цены покупки
• Inspection fees: зависят от объекта и места
• Appraisal, lender, title, recording и предоплаченные расходы: часто входят в общие closing costs
• Переезд, ремонт, мебель и срочное текущее обслуживание: легко недооценить

В некоторых сделках продавец может согласиться частично оплатить расходы покупателя, но это зависит от рынка, договора и переговоров. Ничего не гарантируется.

Если вы работаете с агентом покупателя, спросите точно, как именно этого агента оплачивают по вашему письменному соглашению. Во многих рынках вознаграждение агента часто составляло около 2,5%–3% с каждой стороны, нередко платит продавец, но правила меняются, а условия все чаще подлежат обсуждению. Важно то, что закреплено в письменном договоре в вашей сделке.

Все цифры — типичные диапазоны и оценки, а не коммерческие предложения и не обещания. Реальные расходы зависят от дома, цены, локации, кредита и условий договора с агентом и другими поставщиками услуг. Чтобы увидеть более подробную разбивку, ознакомьтесь с пониманием closing costs и расходами.

Реалистичные сроки от поиска до закрытия сделки

Некоторые покупатели закрывают сделку за несколько недель. Другие тратят несколько месяцев. Не существует одного срока, который подошел бы всем.

Примерно типичный план может выглядеть так:

• 1–4 недели: пересмотр бюджета, разговоры с кредитором, сбор документов, интервью с агентом
• 2–12+ недель: поиск дома и просмотры
• От нескольких дней до нескольких недель: предложение, встречное предложение и переговоры по договору
• 7–14 дней часто очень важны: период проверки и последующие запросы — в зависимости от условий договора
• 3–6 недель обычно: ипотечный андеррайтинг, оценка (appraisal), работа по титулу и финальное одобрение
• День закрытия: подпишите документы, оплатите необходимые средства и получите доступ согласно договоренности

Задержки случаются. Оценка может оказаться ниже. Ремонт может стать предметом переговоров. Проблемы по титулу могут всплыть. Условия по кредиту иногда требуют времени. Это нормально, но сроки все равно имеют значение.

Хорошие покупатели держатся организованно. Сохраняйте копии раскрытий (disclosures), отчеты по проверкам, оценки по ипотеке (loan estimates) и подписанный договор. На каждом этапе спрашивайте у агента и кредитора, какой ближайший срок (next deadline) будет следующим.

Что спросить до того, как вы подпишете что-либо

Задавайте прямые вопросы. Хороший профессионал должен отвечать четко.

Спросите агента покупателя:

• Вы сейчас имеете лицензию в этом штате, и где я могу это проверить?
• Используете ли вы соглашение о представительстве покупателя? На какой срок?
• Какие услуги входят, и какие сборы могут быть указаны в соглашении, чтобы я мог(ла) с ними столкнуться?
• Как вы будете присылать мне объявления и рыночные обновления?
• Как быстро обычно вы отвечаете, когда появляется дом, который мне нравится?
• Как вы действуете в ситуациях с несколькими предложениями?
• Можете объяснить условия (contingencies), сроки и риски простыми словами?

Если вам нужна ипотека, спросите кредитора:

• Какие программы займа могут подойти под мою ситуацию?
• Какой диапазон первоначального взноса (down payment) для меня возможен?
• Какова моя предполагаемая сумма «cash to close»?
• Есть ли баллы (points), комиссии за оформление (origination charges) или другие сборы кредитора?
• Сколько в среднем занимает закрытие сделки?

Перед тем как подписывать:

• Прочитайте полный договор, а не только краткое изложение
• Проверьте, как долго действует договор и как работает отмена
• Подтвердите в письменном виде каждую комиссию и обязанность по оплате
• Попросите перевод объяснений, если английский не ваш родной язык
• Никогда не отправляйте деньги, пока вы не подтвердили инструкции по телефону

Если вы только в начале процесса, как выбрать риелтора поможет вам сравнить варианты более уверенно.

Ваши права как покупателя

Вы имеете право на справедливое отношение и возможность принимать собственные решения.

В соответствии с Законом о добросовестном жилищном обеспечении (Fair Housing Act) дискриминация при предоставлении жилья незаконна. Никто не должен направлять вас к району, дому или поставщику услуг или отговаривать от них из-за расы, цвета кожи, религии, пола, инвалидности, семейного положения, национального происхождения или другого защищенного признака в рамках применимого закона. Обсуждая районы, держите разговор в плоскости объективных факторов: цена, время в дороге, состояние объекта, налоги и общедоступные удобства. DoorLine приветствует всех покупателей и продавцов и следует требованиям Fair Housing Act.

Вы также имеете право:

• Сравнивать агентов, не чувствуя давления, что нужно выбрать только одного
• Решать, подписывать ли соглашение о представительстве
• Задавать вопросы, пока вы не поймете процесс
• Просматривать раскрытия и сроки перед принятием решений
• Самостоятельно проверять лицензии, когда это нужно, для агентов, кредиторов, инспекторов и юристов
• Подтверждать комиссии в письменном виде до того, как вы согласитесь на что-либо

Если что-то кажется поспешным, непонятным или «слишком хорошим, чтобы быть правдой», притормозите. Покупка жилья слишком важна, чтобы полагаться на догадки. Узнайте больше о ваших правах на ваши права по Fair Housing.

Как DoorLine помогает бесплатно

DoorLine создан для людей, которые хотят понятной информации и реального выбора. Это касается покупателей-новичков, новых иммигрантов, покупателей с ITIN и людей, которым удобнее получать помощь на языке, который они понимают.

Что мы делаем:

• Даем общее обучение простым и понятным языком о том, как проходит покупка
• Помогаем вам, бесплатно, выполнить подбор с лицензированными местными real-estate агентами
• Позволяем сравнить варианты и выбрать, с кем связаться
• По возможности поддерживаем многоязычное общение

Чего мы не делаем:

• Мы не выступаем в роли вашего агента, брокера, кредитора, юриста или налогового консультанта
• Мы не обещаем одобрение, выгоду или успешное закрытие сделки
• Мы не берем с потребителей плату за подбор

Агенты, участвующие в программе, платят DoorLine фиксированную маркетинговую плату за рекламу и услуги подбора. Это не доля от вашей продажи и не деление commission.

Контроль остается за вами. Вы сравниваете агентов. Вы выбираете, с кем работать. Вы читаете и подтверждаете каждое соглашение. Чтобы начать, воспользуйтесь получить подбор.