Как оплачивается работа риелторов
Оплата агенту может казаться запутанной, потому что деньги часто отражаются в отчете о закрытии сделки (closing statement), а не выглядят как простая предоплата “в одном счете”. Вот простое объяснение того, как это обычно устроено: что часто обсуждается, а что важно заранее уточнить в письменном виде, прежде чем соглашаться.
Короткий ответ
Во многих сделках агенты по недвижимости получают оплату из суммы сделки при закрытии. Это не значит, что стоимость автоматически фиксирована и одинакова во всех случаях. Условия могут отличаться в зависимости от рынка, объекта и соглашения, которое вы подписали.
Для продавцов в договоре на оказание услуг часто указано, сколько будет получать агент по листингу, и может ли быть предложена какая-либо сумма агенту покупателя. Для покупателей сумма оплаты вашему агенту может зависеть от продавца, брокера, с которым заключен листинг, вашего собственного письменного соглашения или сочетания факторов — в зависимости от сделки и местной практики.
Часто звучащий диапазон — примерно 2,5%–3% с каждой стороны, но это лишь типичный ориентир, а не правило, цитата или гарантия. Комиссии все чаще можно согласовывать. Точная цифра зависит от дома, цены, локации, набора услуг и условий договора с агентом.
Сумма наличных, которую вы платите при закрытии, тоже шире, чем “оплата агенту”. У покупателей часто бывают расходы на закрытие сделки примерно 2%–5% от цены покупки. У продавцов часто около 1%–3%, плюс любая согласованная компенсация агенту. Если хотите более подробную разбивку, прочитайте расходы на закрытие сделки и наш обзор расходов.
Как обычно устроена оплата для продавцов и покупателей
Для продавцов
Если вы продаете, обычно вы подписываете договор на листинг (listing agreement) с лицензированным агентом по недвижимости или брокерской компанией. В этом договоре должно быть четко указано:
- какие услуги будет предоставлять агент
- как оплачивается агент или брокер
- может ли быть предложена какая-либо сумма агенту покупателя
- когда должна быть произведена оплата
- есть ли дополнительные расходы на маркетинг или администрирование
- как долго действует договор и как работает отмена
Во многих сделках согласованная сумма выплачивается при закрытии из выручки продавца. Но нельзя считать, что условия стандартные. Читайте договор построчно и задавайте вопросы, пока не разберетесь с каждой комиссией.
Для покупателей
Если вы покупаете, агент может попросить вас подписать соглашение о представительстве покупателя (buyer representation agreement). В нем должно быть объяснено:
- что агент будет делать для вас
- как долго действует соглашение
- ожидает ли агент определенную сумму компенсации
- что происходит, если продавец или сторона листинга предлагает сумму меньше
- можете ли вы быть ответственны за разницу
- как вы можете прекратить действие соглашения
Эта часть важна. Некоторые покупатели думают: «Мой агент бесплатно». Иногда покупатель не платит компенсацию агенту напрямую из своего кармана. Но это нельзя предполагать. Самый безопасный вариант — письменное соглашение и конкретные условия сделки.
DoorLine — это бесплатная услуга подбора. Мы не действуем как ваш агент, брокерская компания, кредитор, адвокат или налоговый консультант и не даем юридические или финансовые рекомендации. Мы помогаем вам найти подходящих лицензированных местных агентов, чтобы вы могли сравнить варианты и выбрать, с кем работать.
Что можно согласовать и что небезопасно считать само собой разумеющимся
Во многих случаях люди попадают в неприятности, потому что воспринимают расходы на риелторские услуги как закон природы. На самом деле это не так.
Обычно можно согласовать:
- размер компенсации агенту
- срок действия соглашения
- какие услуги входят в стоимость
- входят ли профессиональные фото, помощь с постановкой (staging), открытые показы (open houses) или дополнительный маркетинг
- добавочные административные, транзакционные или маркетинговые сборы
- условия отмены
Небезопасно считать само собой разумеющимся:
- Что все агенты берут одно и то же. Это не так.
- Что агент покупателя всегда оплачивается продавцом. Иногда да, иногда нет, иногда частично.
- Что самое низкое вознаграждение — лучшее предложение. Низкая цена может быть плюсом, но сравнивайте также услуги, опыт, коммуникацию и условия договора.
- Что устные обещания что-то решают. Если это важно, это должно быть отражено в письменном виде.
- Что расходы на закрытие сделки и оплата агенту — одно и то же. Они связаны, но это разные категории.
Если вы покупаете впервые, у вас ITIN (ITIN), вы новый иммигрант или просто покупаете на втором языке, не торопитесь. Просите объяснять простыми словами. При необходимости привлеките надежного переводчика. Проверяйте все до подписания. Наш гайд для покупателей, которые покупают впервые и раздел для покупателей, которые покупают впервые помогут подготовить вопросы.
DoorLine следует принципам закона Fair Housing Act (закон о равных возможностях при выборе жилья). Все покупатели и продавцы приветствуются. Мы не подбираем людей по расе, цвету кожи, религии, полу, инвалидности, семейному положению, национальному происхождению или любым другим защищенным признакам. Подробнее о ваших правах на равные возможности при выборе жилья.
Что сделать до того, как вы подпишете договор с любым агентом
Используйте этот список перед тем, как согласиться работать с кем-то.
- Проверьте лицензию агента самостоятельно. Посмотрите официальный реестр лицензий вашего штата.
- Прочитайте полный договор. Не полагайтесь на текстовое сообщение или краткое резюме.
- Уточните, как агент будет получать оплату именно в вашей ситуации. Попросите ответ в письменном виде.
- Спросите, можете ли вы быть должны что-то напрямую. Особенно важно для покупателей.
- Уточните, какие есть дополнительные сборы. Административные сборы, сборы за сделку, маркетинговые сборы, сборы за отмену и минимальные сборы могут стать неожиданностью.
- Сравните как минимум двух или трех агентов, если возможно. Сравнивайте услуги, доступность, местные знания и условия договора, а не только цену.
- Подтвердите, что будет, если сделка сорвется. Обычно компенсация привязана к закрытию сделки, но уточните точные условия.
- Сохраняйте копии всего. Договоры, изменения (amendments), уведомления о комиссиях (fee disclosures) и письма.
Если вам нужна помощь в поиске лицензированных местных агентов для сравнения, вы можете получить подбор. Услуга подбора бесплатна для потребителей. Участвующие агенты платят DoorLine фиксированную плату за маркетинг, а не долю от вашей сделки.
Если деньги будут переводиться по проводам (wire), проявите особую осторожность. Мошенничество с переводами по проводам реально существует. Перед отправкой средств всегда подтверждайте реквизиты для перевода по проверенному номеру телефона. Не полагайтесь только на электронную почту.
Частые ошибки, которые обходятся людям в деньги
Вот ошибки, которые мы снова и снова видим.
- Подписывают быстро из-за давления. Хороший агент должен быть готов объяснить договор.
- Смотрят только на комиссию. Более высокая ставка может идти вместе с более сильным маркетингом, лучшими переговорами или меньшим количеством дополнительных платежей. Или же нет. Сравнивайте весь пакет услуг.
- Игнорируют срок действия. Долгий контракт может стать проблемой, если коммуникация плохая.
- Пропускают детали соглашения с покупателем. Некоторые покупатели не понимают, что могут быть ответственны за часть компенсации своего агента — в зависимости от договора и условий сделки.
- Не спрашивают про уступки продавца или кредиты. В некоторых сделках согласованные кредиты могут повлиять на сумму наличных, нужную при закрытии, но точные варианты зависят от объекта, кредита и условий договора.
- Думают, что все объясняют понятно. Многие кивают, даже когда на самом деле ничего не ясно. Остановитесь и снова задайте вопросы.
Нормальный агент должен с готовностью отвечать на вопросы вроде:
- «Точно что я должен (если вообще должен), и когда?»
- «Какие сборы отдельны от вашей компенсации?»
- «Если я захочу отменить, как это работает?»
- «Какие услуги входят в эту сумму?»
- «Можете показать, где это написано в договоре?»
Если вы покупаете, также полезно понять общую картину по кредитам, сумме наличных при закрытии и ежемесячным платежам. Начните с основ финансирования, чтобы знать, какие вопросы задать вашему лицензированному кредитору.
Следующий шаг: сравните, выберите и подтвердите условия в письменном виде
Не нужно запоминать каждое правило в сфере недвижимости, прежде чем начать. Нужно защитить себя.
Сделайте следующее:
- Разберитесь с базовым процессом покупки дома или продажи.
- По возможности поговорите более чем с одним лицензированным местным агентом.
- Попросите каждого агента объяснить компенсацию и комиссии простыми словами.
- Проверьте лицензии самостоятельно.
- Прочитайте каждый договор перед подписанием.
- Подтвердите в письменном виде все комиссии, услуги и сроки.
Самая удачная схема простая: вы понимаете договор, вы знаете, кому платят, вы знаете когда, и вы понимаете, может ли возникнуть необходимость платить что-то напрямую. Такая ясность поможет избежать стресса и дорогих сюрпризов в будущем.
Оплата агенту — не единое фиксированное правило. Уточните точно, как именно ваш агент получает оплату, можете ли вы быть должны что-то лично, и какие есть дополнительные комиссии. Сравните лицензированных агентов, проверьте лицензию самостоятельно и прочитайте каждый договор до подписания.