Các đại lý bất động sản được trả lương như thế nào

Câu trả lời ngắn gọn

Trong nhiều giao dịch bán nhà, các đại lý bất động sản được trả từ khoản tiền giao dịch tại thời điểm đóng giao dịch. Điều đó không có nghĩa là chi phí là mặc định, cố định, hoặc giống hệt nhau trong mọi thương vụ. Điều khoản có thể thay đổi theo thị trường, tài sản và thỏa thuận bạn ký.

Với người bán, hợp đồng niêm yết (listing agreement) thường ghi rõ đại lý niêm yết sẽ được trả bao nhiêu và liệu có thể đề xuất một khoản cho đại lý của người mua hay không. Với người mua, số tiền đại lý của bạn nhận có thể đến từ người bán, từ công ty môi giới niêm yết, từ hợp đồng bằng văn bản của chính bạn, hoặc kết hợp nhiều nguồn tùy theo thương vụ và thông lệ địa phương.

Một mức phổ biến mà mọi người vẫn hay nghe là khoảng 2,5% đến 3% cho mỗi bên, nhưng đây chỉ là khoảng tham khảo, không phải quy tắc, không phải báo giá, và cũng không phải cam kết. Hoa hồng ngày càng có thể thương lượng. Con số thực tế phụ thuộc vào căn nhà, giá bán, vị trí, các dịch vụ được cung cấp và thỏa thuận với đại lý.

Tổng số tiền mặt bạn cần thanh toán khi đóng giao dịch cũng rộng hơn phần thù lao của đại lý. Người mua thường có khoản chi phí đóng giao dịch khoảng 2% đến 5% giá mua. Người bán thường có khoảng 1% đến 3% chi phí đóng giao dịch, cộng thêm bất kỳ khoản thù lao cho đại lý nào đã thỏa thuận. Nếu bạn muốn xem chi tiết hơn, hãy đọc tìm hiểu chi phí đóng giao dịch và phần tổng quan của chúng tôi về chi phí.

Việc thanh toán thường diễn ra như thế nào cho người bán và người mua

Đối với người bán

Nếu bạn đang bán, bạn thường ký hợp đồng niêm yết với một licensed real-estate agent (đại lý bất động sản được cấp phép) hoặc công ty môi giới. Hợp đồng này cần nêu rõ ràng:

• đại lý sẽ cung cấp những dịch vụ gì
• đại lý hoặc công ty môi giới được trả tiền như thế nào
• liệu có thể đề xuất bất kỳ khoản tiền nào cho buyer's agent (đại lý của người mua) hay không
• khi nào khoản thanh toán đến hạn
• có các khoản phí tiếp thị hoặc phí hành chính nào phát sinh hay không
• hợp đồng có hiệu lực bao lâu và việc hủy như thế nào

Trong nhiều giao dịch, khoản tiền đã thỏa thuận sẽ được trả tại thời điểm đóng giao dịch từ phần tiền thu được của người bán. Tuy nhiên, bạn không bao giờ nên cho rằng các điều khoản là tiêu chuẩn. Hãy đọc hợp đồng từng dòng và hỏi cho đến khi bạn hiểu rõ mọi khoản phí.

Đối với người mua

Nếu bạn đang mua, đại lý có thể yêu cầu bạn ký hợp đồng đại diện người mua (buyer representation agreement). Hợp đồng này cần giải thích:

• đại lý sẽ làm gì cho bạn
• hợp đồng kéo dài bao lâu
• liệu đại lý có kỳ vọng một mức thù lao nhất định hay không
• điều gì xảy ra nếu bên bán hoặc phía niêm yết đề xuất số tiền thấp hơn mức đó
• liệu bạn có thể phải chịu bất kỳ phần chênh lệch nào hay không
• bạn có thể chấm dứt hợp đồng như thế nào

Phần này rất quan trọng. Một số người mua nghĩ, “Đại lý của tôi miễn phí.” Đôi khi người mua không trả tiền trực tiếp từ túi mình cho khoản thù lao của đại lý. Nhưng điều đó không phải thứ để mặc định cho là đúng. Câu trả lời an toàn duy nhất là hợp đồng bằng văn bản và các điều khoản cụ thể của thương vụ.

DoorLine là dịch vụ ghép cặp miễn phí. Chúng tôi không đóng vai trò là đại lý của bạn, công ty môi giới, bên cho vay, luật sư, hay cố vấn thuế, và chúng tôi không cung cấp tư vấn pháp lý hoặc tài chính. Chúng tôi giúp bạn được ghép với các đại lý địa phương được cấp phép để bạn có thể so sánh lựa chọn và chọn người để hợp tác.

Điều gì có thể thương lượng và điều gì không nên mặc định

Nhiều người gặp rắc rối vì họ xem các khoản phí bất động sản như thể đó là “định luật của tự nhiên”. Thực tế không phải vậy.

Thường có thể thương lượng:

• thù lao của đại lý
• thời hạn hợp đồng
• các dịch vụ có trong gói
• liệu có bao gồm ảnh chuyên nghiệp, hỗ trợ dàn dựng, mở cửa tham quan, hoặc hoạt động tiếp thị bổ sung hay không
• có thêm phí hành chính, phí giao dịch hoặc phí tiếp thị không
• điều khoản hủy hợp đồng

Không nên mặc định:

1. Rằng mọi đại lý đều tính như nhau. Không phải.
2. Rằng đại lý của người mua lúc nào cũng do người bán trả. Đôi khi là có, đôi khi không, và đôi khi chỉ trả một phần.
3. Rằng mức phí thấp nhất là lựa chọn tốt nhất. Phí thấp hơn có thể tốt, nhưng hãy so sánh cả dịch vụ, kinh nghiệm, cách liên lạc và điều khoản hợp đồng.
4. Rằng cam kết bằng lời là đủ. Nếu điều đó quan trọng, nó cần phải có trong văn bản.
5. Rằng chi phí đóng giao dịch và thù lao của đại lý là cùng một thứ. Chúng liên quan, nhưng là hai khoản tách biệt.

Nếu bạn là người mua nhà lần đầu, người mua có ITIN, người nhập cư mới, hoặc đơn giản là đang mua nhà bằng ngôn ngữ thứ hai của bạn, hãy chậm lại. Hãy yêu cầu giải thích theo ngôn ngữ dễ hiểu. Nếu cần, hãy mang theo thông dịch viên đáng tin cậy. Xem kỹ mọi thứ trước khi ký. Hướng dẫn dành cho người mua nhà lần đầu và trang dành cho người mua nhà lần đầu của chúng tôi có thể giúp bạn chuẩn bị các câu hỏi.

DoorLine tuân theo Fair Housing Act (Đạo luật Công bằng trong Nhà ở). Tất cả người mua và người bán đều được chào đón. Chúng tôi không ghép người dựa trên chủng tộc, màu da, tôn giáo, giới tính, tình trạng khuyết tật, tình trạng gia đình, nguồn gốc quốc gia hoặc bất kỳ đặc điểm được bảo vệ nào khác. Tìm hiểu thêm về quyền Fair Housing của bạn.

Trước khi ký với bất kỳ đại lý nào, bạn cần làm gì

Hãy dùng danh sách kiểm tra này trước khi bạn đồng ý hợp tác với ai đó.

1. Tự kiểm tra giấy phép của đại lý. Tra cứu cơ sở dữ liệu cấp phép chính thức của tiểu bang.
2. Đọc toàn bộ hợp đồng. Đừng chỉ dựa vào tin nhắn hoặc bản tóm tắt nhanh.
3. Hỏi đại lý cách họ sẽ được trả trong trường hợp cụ thể của bạn. Yêu cầu câu trả lời bằng văn bản.
4. Hỏi xem bạn có thể phải trả bất kỳ khoản nào trực tiếp không. Điều này đặc biệt quan trọng đối với người mua.
5. Hỏi về các khoản phí phát sinh thêm. Phí hành chính, phí giao dịch, phí tiếp thị, phí hủy, và phí tối thiểu có thể khiến nhiều người bất ngờ.
6. So sánh ít nhất hai hoặc ba đại lý nếu có thể. So sánh dịch vụ, mức sẵn sàng, hiểu biết địa phương và điều khoản hợp đồng—không chỉ giá.
7. Xác nhận điều gì xảy ra nếu giao dịch không thành công. Thường thì thù lao gắn với việc đóng giao dịch, nhưng hãy xác nhận chính xác điều khoản.
8. Giữ bản sao của mọi thứ. Hợp đồng, phụ lục sửa đổi, thông tin tiết lộ phí và email.

Nếu bạn muốn được hỗ trợ tìm các đại lý địa phương được cấp phép để so sánh, bạn có thể yêu cầu được ghép cặp. Dịch vụ ghép cặp này miễn phí cho người tiêu dùng. Các đại lý tham gia trả DoorLine một khoản phí marketing cố định, chứ không phải chia theo % từ số tiền bán của bạn.

Khi có tiền sẽ được chuyển qua hình thức chuyển khoản, hãy cẩn trọng hơn nữa. Lừa đảo chuyển tiền (wire fraud) là có thật. Luôn xác nhận thông tin chuyển tiền bằng cách gọi đến một số điện thoại đã được xác minh trước khi gửi tiền. Đừng chỉ dựa vào email.

Những sai lầm phổ biến khiến mọi người tốn tiền

Dưới đây là những sai lầm mà chúng tôi thường thấy lặp đi lặp lại.

• Ký nhanh vì cảm thấy bị gây áp lực. Một đại lý tốt sẽ sẵn sàng giải thích hợp đồng.
• Chỉ tập trung vào hoa hồng. Phí có thể cao hơn một chút nhưng đi kèm hoạt động tiếp thị mạnh hơn, đàm phán tốt hơn hoặc ít hơn các khoản phí phát sinh. Hoặc có thể không. Hãy so sánh cả gói dịch vụ.
• Bỏ qua thời hạn hợp đồng. Hợp đồng dài có thể trở thành vấn đề nếu việc liên lạc kém.
• Bỏ lỡ chi tiết về hợp đồng của người mua. Một số người mua không nhận ra rằng họ có thể phải chịu một phần thù lao của đại lý tùy theo hợp đồng và bối cảnh giao dịch.
• Không hỏi về khoản nhượng bán (seller concessions) hoặc tín dụng/credit. Trong một số giao dịch, các khoản credit được đàm phán có thể ảnh hưởng đến số tiền mặt bạn cần khi đóng giao dịch, nhưng các lựa chọn cụ thể phụ thuộc vào tài sản, khoản vay và điều khoản hợp đồng.
• Cho rằng ai cũng giải thích rõ ràng. Nhiều người gật đầu trong khi vẫn chưa hiểu. Hãy dừng lại và hỏi lại.

Một đại lý vững vàng sẽ sẵn sàng trả lời các câu hỏi như:

• “Chính xác là tôi phải trả những gì (nếu có) và vào lúc nào?”
• “Những khoản phí nào tách biệt với thù lao của bạn?”
• “Nếu tôi muốn hủy, việc đó diễn ra thế nào?”
• “Gói dịch vụ nào được bao gồm trong khoản phí này?”
• “Bạn có thể chỉ cho tôi nơi ghi rõ trong hợp đồng không?”

Nếu bạn đang mua, cũng nên hiểu bức tranh tổng thể về khoản vay, số tiền mặt khi đóng giao dịch và khoản thanh toán hằng tháng. Hãy bắt đầu với kiến thức cơ bản về tài chính để bạn biết cần hỏi bên cho vay được cấp phép của mình những gì.

Bước tiếp theo: so sánh, chọn và xác nhận bằng văn bản

Bạn không cần phải ghi nhớ mọi quy tắc bất động sản trước khi bắt đầu. Nhưng bạn cần bảo vệ chính mình.

Hãy làm bước tiếp theo:

• Nắm quy trình cơ bản để mua nhà hoặc bán.
• Trao đổi với nhiều hơn một đại lý địa phương được cấp phép nếu có thể.
• Yêu cầu từng đại lý giải thích thù lao và các khoản phí bằng ngôn ngữ dễ hiểu.
• Tự kiểm tra giấy phép.
• Đọc mọi hợp đồng trước khi ký.
• Xác nhận tất cả khoản phí, dịch vụ và mốc thời gian bằng văn bản.

Thiết lập tốt nhất là đơn giản: bạn hiểu hợp đồng, bạn biết ai sẽ được trả tiền, bạn biết khi nào, và bạn biết liệu bạn có thể phải trả bất kỳ khoản nào trực tiếp hay không. Sự rõ ràng này có thể giúp bạn tránh căng thẳng và những phát sinh bất ngờ tốn kém về sau.