Những điều cơ bản về tài chính mua nhà

Tài chính mua nhà nghĩa là gì

Tài chính mua nhà thường có nghĩa là bạn mua một căn nhà bằng tiền của bạn cộng với khoản vay thế chấp từ một bên cho vay được cấp phép. Bạn sẽ thanh toán một khoản tiền ban đầu, gọi là tiền đặt cọc (down payment), rồi sau đó hoàn trả khoản vay theo thời gian, thường là mỗi tháng.

Khoản thanh toán nhà hàng tháng của bạn có thể bao gồm:
- Gốc: phần tiền làm giảm số dư khoản vay
- Lãi suất: khoản phí bên cho vay tính khi vay tiền
- Thuế bất động sản
- Bảo hiểm chủ nhà
- Bảo hiểm khoản vay thế chấp, trong một số loại khoản vay
- Phí HOA (nếu căn nhà có)

Số tiền thanh toán chính xác phụ thuộc vào giá căn nhà, loại khoản vay, lãi suất, thuế, bảo hiểm và thỏa thuận của bạn với bên cho vay. Không trang web nào có thể hứa chắc con số chính xác của bạn nếu chưa xem xét tình hình thực tế của bạn.

DoorLine không phải là bên cho vay, công ty môi giới, luật sư hay cố vấn thuế. Chúng tôi cung cấp kiến thức giáo dục chung và có thể ghép bạn (miễn phí) với một đại lý bất động sản địa phương được cấp phép để giúp bạn hiểu quy trình mua nhà và phối hợp với các chuyên gia cho vay được cấp phép. Nếu bạn mới bắt đầu, hãy xem mua một căn nhà để có bức tranh đầy đủ.

Quy trình tài chính thường diễn ra như thế nào

Với hầu hết người mua, việc tài trợ thường đi theo lộ trình đơn giản:

1. Đầu tiên, kiểm tra ngân sách
Nghĩ về khoản thanh toán hàng tháng bạn có thể chịu được, không chỉ riêng giá căn nhà. Hãy chừa chỗ cho việc sửa chữa, chi phí chuyển nhà, tiền điện nước và các tình huống khẩn cấp.

2. Trao đổi sớm với bên cho vay được cấp phép
Bên cho vay có thể xem xét thu nhập, các khoản nợ, điểm tín dụng, tài sản và hồ sơ của bạn. Họ có thể đưa ra tư cách vay trước (pre-approval) hoặc một hình thức ước tính khác. Điều này không phải là cam kết. Phê duyệt cuối cùng có thể thay đổi sau giai đoạn thẩm định hồ sơ, thẩm định giá, rà soát giấy tờ quyền sở hữu và xác minh tài liệu.

3. Chọn nhà để xem với một đại lý bất động sản được cấp phép
Đại lý của bạn giúp bạn hiểu giá cả tại địa phương, viết đề nghị, thương lượng điều khoản và theo dõi các mốc thời hạn. Bạn nên so sánh các đại lý, chọn người để làm việc và xác nhận mọi thỏa thuận bằng văn bản. Hướng dẫn này có thể giúp: cách chọn đại lý bất động sản.

4. Nộp đề nghị mua (offer)
Đề nghị của bạn có thể bao gồm giá, earnest money (tiền đặt cọc theo hợp đồng), thời gian kiểm tra hiện trạng, điều khoản vay và mốc thời gian đóng dịch vụ.

5. Đi qua thẩm định (underwriting)
Bên cho vay sẽ xem xét hồ sơ chi tiết của bạn. Họ có thể yêu cầu bảng lương cập nhật, sao kê ngân hàng, tờ khai thuế, giải thích cho các khoản tiền gửi, hoặc bằng chứng về tài sản.

6. Thẩm định giá, rà soát quyền sở hữu và phê duyệt khoản vay cuối cùng
Bên cho vay thường sẽ đặt lệnh thẩm định giá để ước tính giá trị thị trường phục vụ mục đích cho vay. Công ty quyền sở hữu hoặc luật sư có thể rà soát các vấn đề về quyền sở hữu tùy theo tiểu bang và giao dịch.

7. Đóng dịch vụ và nhận chìa khóa
Trước khi đóng dịch vụ, hãy đọc kỹ các con số cuối cùng. Xác minh tất cả các khoản phí bằng văn bản. Nếu khoản tiền sẽ được chuyển khoản, hãy xác nhận hướng dẫn chuyển tiền qua điện thoại bằng một số được tin cậy. Lừa đảo chuyển khoản là khá phổ biến.

Nếu bạn muốn được hỗ trợ bắt đầu với một đại lý địa phương được cấp phép, bạn có thể được ghép. Dịch vụ ghép của DoorLine miễn phí cho người tiêu dùng.

Các loại khoản vay phổ biến và ai có thể phù hợp

Các khoản vay khác nhau phù hợp với những người mua khác nhau. Loại phù hợp nhất phụ thuộc vào tài chính của bạn, bất động sản và quy định của bên cho vay.

- Khoản vay thông thường (Conventional loans)
Thường dành cho người mua có điểm tín dụng tốt và thu nhập ổn định. Một số chương trình cho phép đặt cọc thấp hơn, nhưng chi phí và quy tắc về bảo hiểm khoản vay thế chấp có thể khác nhau.

- Khoản vay FHA
Phổ biến với người mua lần đầu và người mua có thể đặt cọc thấp hơn. Khoản vay FHA có thể hữu ích, nhưng cũng có các chi phí bảo hiểm và tiêu chuẩn tài sản riêng.

- Khoản vay VA
Dành cho các thành viên đủ điều kiện, cựu chiến binh và một số người phối ngẫu còn sống theo quy tắc của chương trình thuộc Bộ Cựu chiến binh (Department of Veterans Affairs). Bên cho vay được cấp phép có thể giải thích điều kiện và các khoản phí.

- Khoản vay USDA
Có ở một số khu vực đủ điều kiện và dành cho người vay đáp ứng tiêu chuẩn theo quy tắc của chương trình. Điều kiện phụ thuộc vào vị trí và giới hạn thu nhập, cùng nhiều yếu tố khác.

- Vay lãi suất cố định vs. lãi suất điều chỉnh
Khoản thế chấp lãi suất cố định (fixed-rate) giữ nguyên lãi suất trong suốt thời hạn khoản vay. Khoản thế chấp lãi suất điều chỉnh (adjustable-rate) có thể thay đổi về sau, có thể giúp khoản thanh toán ban đầu thấp hơn nhưng rủi ro trong tương lai cao hơn.

Không có loại khoản vay nào tự động “tốt hơn” cho mọi người. Hãy hỏi một bên cho vay được cấp phép để họ giải thích đầy đủ khoản thanh toán hàng tháng, loại lãi suất, bảo hiểm, thời hạn vay, số tiền mặt cần để đóng dịch vụ và mức thanh toán tệ nhất nếu lãi suất có thể điều chỉnh.

Nếu bạn mới bắt đầu, những điều cơ bản về tài chính và người mua nhà lần đầu có thể giúp bạn hiểu các thuật ngữ trước khi cam kết.

Chi phí thường gặp

Mua nhà có chi phí ban đầu và chi phí hàng tháng. Thông thường đây chỉ là ước tính cho đến giai đoạn sau của quy trình.

Các chi phí ban đầu thường gặp của người mua
- Tiền đặt cọc (down payment): thường khoảng 3% đến 20% giá mua, tùy theo khoản vay và người vay
- Chi phí đóng dịch vụ của người mua (buyer closing costs): thường khoảng 2% đến 5% giá
- Earnest money: tùy theo thị trường và điều khoản trong hợp đồng
- Phí kiểm tra hiện trạng: thường trả riêng, không gộp vào chi phí đóng dịch vụ
- Chi phí chuyển nhà, sửa chữa và chuẩn bị: rất dễ bị đánh giá thấp

Chi phí đóng dịch vụ của người mua có thể bao gồm
- Phí khoản vay do bên cho vay tính
- Phí thẩm định giá
- Phí báo cáo tín dụng hoặc phí xác minh
- Phí dịch vụ quyền sở hữu và bảo hiểm quyền sở hữu, tùy theo thông lệ địa phương
- Phí ghi nhận và các khoản phí liên quan đến chuyển nhượng
- Thuế và bảo hiểm trả trước
- Quỹ escrow ban đầu, nếu được yêu cầu

Các chi phí hàng tháng cần dự trù
- Gốc và lãi suất của khoản thế chấp
- Thuế
- Bảo hiểm
- Bảo hiểm khoản vay thế chấp, nếu được yêu cầu
- Phí HOA, nếu có
- Bảo dưỡng và sửa chữa

Một căn nhà có thể trông có vẻ vừa túi tiền dựa trên giá bán, nhưng sẽ trở nên “căng” khi cộng thêm thuế, bảo hiểm và chi phí sửa chữa. Hãy xem một bản ước tính đầy đủ, không chỉ nhìn con số lớn ở tiêu đề. Để xem chi tiết hơn, hãy đọc hiểu về closing costs hoặc chi phí.

Nếu bạn cũng đang bán một căn nhà, chi phí đóng dịch vụ của người bán thường nằm trong khoảng 1% đến 3%, và thù lao của đại lý thường vào khoảng 2,5% đến 3% mỗi bên, nhưng hiện nay ngày càng có thể thương lượng. Con số thực tế phụ thuộc vào căn nhà, khu vực, giá bán, khoản vay và thỏa thuận được ghi bằng văn bản.

Mốc thời gian: tài chính có thể mất bao lâu

Một giao dịch có thế chấp thường mất khoảng 30 đến 45 ngày từ lúc đề nghị được chấp nhận đến khi đóng dịch vụ, nhưng cũng có thể nhanh hơn hoặc lâu hơn.

Những yếu tố có thể giúp tăng tốc:
- Hồ sơ giấy tờ của bạn đã sẵn sàng
- Thu nhập của bạn dễ xác minh
- Căn nhà được thẩm định đúng thời hạn
- Rà soát quyền sở hữu sạch sẽ
- Người bán phản hồi nhanh

Những yếu tố có thể làm chậm lại:
- Thiếu giấy tờ
- Thay đổi việc làm hoặc thu nhập
- Các khoản tiền gửi lớn không được giải thích rõ
- Thay đổi tín dụng hoặc phát sinh khoản nợ mới
- Vấn đề khi thẩm định giá
- Thương lượng sửa chữa
- Vấn đề về quyền sở hữu
- Trì hoãn việc rà soát căn hộ/condo

Cách đơn giản để bảo vệ bạn là tránh những thay đổi lớn về tiền trong giai đoạn escrow, trừ khi bên cho vay nói rằng điều đó là ổn. Đừng mở thẻ tín dụng mới, mua xe, chuyển số tiền lớn giữa các tài khoản nếu không có hồ sơ chứng minh, hoặc nghỉ việc khi khoản vay của bạn vẫn đang được xem xét.

Đại lý bất động sản của bạn có thể giúp bạn bám sát lịch, nhưng việc phê duyệt tài chính do bên cho vay thực hiện. Luôn hỏi xem các hạn chót nào quan trọng nhất và còn những giấy tờ nào vẫn cần nộp.

Những câu hỏi cần hỏi trước khi chọn bên cho vay hoặc ký khoản vay

Bạn không cần phải biết mọi thuật ngữ về khoản vay thế chấp. Nhưng bạn cần hỏi rõ ràng và nhận câu trả lời rõ ràng bằng văn bản.

Hỏi một bên cho vay được cấp phép:
- Hôm nay tôi thực sự đủ điều kiện với những chương trình vay nào?
- Lãi suất là bao nhiêu, và là lãi suất cố định hay điều chỉnh?
- APR (lãi suất tính theo năm) là gì, và khác thế nào so với lãi suất ghi trong hợp đồng (note rate)?
- Khoản thanh toán hàng tháng ước tính của tôi là bao nhiêu, bao gồm thuế và bảo hiểm?
- Tôi cần bao nhiêu tiền mặt cho tiền đặt cọc và chi phí đóng dịch vụ?
- Tôi có phải trả bảo hiểm khoản vay thế chấp không? Nếu có, là bao nhiêu và trong bao lâu?
- Khoản thanh toán có thể thay đổi về sau không?
- Có khoản phí/“points”, tín dụng của bên cho vay, hay phí phạt trả trước không?
- Những giấy tờ nào có thể làm chậm việc phê duyệt?
- Thông thường trong trường hợp của tôi, đóng dịch vụ mất bao lâu?

Hỏi một đại lý bất động sản được cấp phép:
- Thỏa thuận đại diện cho người mua hoạt động như thế nào ở đây?
- Những dịch vụ nào được bao gồm?
- Thù lao của đại lý được xử lý ra sao trên thị trường và trong giao dịch này?
- Những hạn chót nào tôi cần đặc biệt theo dõi?
- Tôi cần biết gì về việc kiểm tra hiện trạng, thẩm định giá và thương lượng?

Hãy đọc kỹ mọi thỏa thuận trước khi ký. Tự mình kiểm tra giấy phép hành nghề của chuyên gia. Nếu điều gì đó nghe có vẻ vội vàng, khó hiểu hoặc khác với những gì bạn đã được nói trước đó, hãy dừng lại và yêu cầu bằng văn bản.

Quyền của bạn, Fair Housing, và cách nhận hỗ trợ đúng

Mọi người mua và người bán đều xứng đáng được đối xử công bằng. DoorLine chào đón tất cả người mua và người bán và tuân theo Đạo luật Fair Housing (Fair Housing Act). Điều đó có nghĩa là không được “dẫn dắt” và cũng không được giả định nơi một người nên sống dựa trên chủng tộc, màu da, tôn giáo, giới tính, tình trạng khuyết tật, tình trạng hôn nhân và gia đình, nguồn gốc quốc gia, hoặc bất kỳ đặc điểm được pháp luật bảo vệ nào khác.

Khi bạn so sánh nhà hoặc khu phố, hãy tập trung vào các yếu tố khách quan như:
- Giá
- Thời gian đi làm
- Thông tin trường công
- Diện tích và tình trạng căn nhà
- Thuế và phí HOA
- Khả năng tiếp cận phương tiện giao thông, công viên và dịch vụ

Nếu bạn muốn tìm hiểu thêm về quyền bảo vệ của mình, hãy đọc quyền Fair Housing của bạn.

DoorLine là dịch vụ ghép miễn phí. Các đại lý tham gia trả một khoản phí quảng bá cố định để được tham gia chương trình. DoorLine không đóng vai trò là đại lý của bạn, bên cho vay, luật sư hay cố vấn thuế. Chúng tôi không thu thập các thông tin nhạy cảm như số an sinh xã hội hay số tài khoản ngân hàng chỉ để giúp bạn bắt đầu.

Vai trò của chúng tôi rất đơn giản: giúp bạn hiểu quy trình và kết nối bạn với một đại lý địa phương được cấp phép để bạn có thể tự so sánh và tự chọn. Bạn giữ quyền kiểm soát. Bạn tự chọn người để trao đổi. Bạn đọc và xác nhận mọi khoản phí và thỏa thuận bằng văn bản.