Cách chọn một đại lý bất động sản
Một đại lý giỏi có thể giúp bạn tiết kiệm thời gian, giảm căng thẳng và tránh những sai lầm tốn kém. Một đại lý không phù hợp có thể gây sức ép, làm bạn rối về các khoản phí hoặc khiến bạn không được bảo vệ, vì vậy điều quan trọng là phải biết nên xem xét gì trước khi ký bất kỳ thỏa thuận nào.
Bắt đầu từ sự phù hợp, không phải lời hứa
Việc chọn đại lý không phải là tìm người có quảng cáo lớn nhất hay chiêu bán hàng ồn ào nhất. Mục tiêu là tìm một đại lý bất động sản được cấp phép tại địa phương có lắng nghe, giải thích rõ ràng và hoạt động trong khu vực lẫn mức giá bạn quan tâm.
Với người mua, một đại lý mạnh nên giúp bạn hiểu quy trình, dẫn bạn xem những căn nhà đúng mục tiêu, giải thích điều kiện thị trường địa phương một cách dựa trên dữ liệu, và hỗ trợ bạn chuẩn bị cũng như thương lượng các đề nghị mua. Với người bán, một đại lý mạnh nên giải thích chiến lược định giá, kế hoạch marketing, quy trình sắp xếp lịch xem nhà, việc xem xét đề nghị, và các bước từ lúc ký hợp đồng đến khi hoàn tất giao dịch.
Điều quan trọng nhất:
- Giao tiếp rõ ràng. Họ có trả lời thẳng vào vấn đề không? Họ có giải thích thuật ngữ bằng tiếng Anh đơn giản không?
- Kinh nghiệm tại địa phương. Họ có nắm thị trường nơi bạn muốn mua hoặc bán không?
- Kinh nghiệm phù hợp. Người mua và người bán có nhu cầu khác nhau. Người mua lần đầu, người mua có ITIN và khách hàng đa ngôn ngữ thường cần thêm giải thích và sự kiên nhẫn.
- Tôn trọng lựa chọn của bạn. Bạn so sánh các đại lý. Bạn quyết định làm việc với ai. Một đại lý tốt không gây sức ép.
- Diễn đạt bằng văn bản rõ ràng. Phí, dịch vụ và thỏa thuận phải được giải thích và xác nhận bằng văn bản trước khi bạn ký.
Nếu bạn đang ở giai đoạn đầu, hãy bắt đầu với phần tổng quan về mua một căn nhà hoặc bán một căn nhà để biết thực sự đại lý sẽ giúp bạn những gì.
Một đại lý giỏi cần có thể giải thích được gì
Đại lý đáng tin cậy không giấu thông tin. Họ phải có thể giải thích quy trình từng bước, bao gồm cả việc ở đâu người ta thường bất ngờ vì các khoản chi phí, mốc thời gian hoặc giấy tờ.
Với người mua, hãy hỏi xem họ có thể giải thích rõ:
1. Toàn bộ lộ trình từ lúc tìm nhà đến khi giao dịch hoàn tất
2. Mức chi trả tiền đặt cọc (down payment) thông thường, thường khoảng 3% đến 20%, tùy theo khoản vay và tình hình của người mua
3. Các khoản chi phí khi hoàn tất giao dịch của người mua thông thường, thường khoảng 2% đến 5% giá bán
4. Cách hoạt động thường thấy của đề nghị mua, điều kiện ràng buộc, kiểm tra tình trạng nhà và các vấn đề thẩm định giá
5. Đại diện cho người mua nghĩa là gì và liệu có thỏa thuận bằng văn bản hay không
Với người bán, hãy hỏi xem họ có thể giải thích rõ:
1. Cách họ ước tính một khoảng giá hợp lý bằng các giao dịch so sánh gần đây
2. Những hạng mục sửa chữa hoặc việc chuẩn bị nào có thể quan trọng trước khi rao bán
3. Họ dự định quảng bá căn nhà như thế nào
4. Các khoản chi phí khi hoàn tất giao dịch của người bán thông thường, thường khoảng 1% đến 3%, cộng với bất kỳ thỏa thuận thù lao đại lý nào
5. Cách so sánh các đề nghị không chỉ dựa vào con số cao nhất
Thù lao đại lý là điều quan trọng cần trao đổi trực tiếp. Ở nhiều thị trường, thù lao đại lý thường rơi vào khoảng 2.5% đến 3% mỗi bên, nhưng hiện nay có thể thương lượng ngày càng nhiều và phụ thuộc vào thỏa thuận. Hãy hỏi điều gì là thông lệ tại khu vực của bạn, các dịch vụ nào được bao gồm, và bạn có thể phải thanh toán những gì theo hợp đồng. Hãy đọc kỹ mọi thỏa thuận và xác nhận tất cả các khoản phí bằng văn bản trước khi ký. Để xem nhanh, bạn có thể tham khảo tìm hiểu các khoản chi phí khi hoàn tất giao dịch.
Những câu hỏi cần hỏi trước khi bạn chọn
Hãy phỏng vấn ít nhất hai hoặc ba đại lý. Bạn không hề khó tính. Đây là một quyết định quan trọng.
Bạn có thể hỏi những câu như:
- Hiện tại anh/chị có được cấp phép tại tiểu bang này không, và số giấy phép là bao nhiêu? Hãy tự mình kiểm tra trực tiếp với cơ quan cấp phép của tiểu bang.
- Anh/chị làm việc trong khu vực và mức giá này được bao lâu?
- Anh/chị chủ yếu hỗ trợ người mua, người bán, hay cả hai?
- Anh/chị ưu tiên cách giao tiếp nào, và thường phản hồi nhanh ra sao?
- Tôi sẽ làm việc trực tiếp với anh/chị, hay với một thành viên trong nhóm?
- Những thỏa thuận nào tôi cần ký, và khi nào?
- Các dịch vụ và mức phí của anh/chị được giải thích bằng văn bản như thế nào?
- Nếu tôi là người mua lần đầu hoặc không phải người nói tiếng Anh bản ngữ, anh/chị làm sao để giúp tôi dễ hiểu quy trình hơn?
- Anh/chị giúp khách hàng so sánh các lựa chọn mà không tạo áp lực như thế nào?
Hãy quan sát cách họ trả lời. Những dấu hiệu tốt gồm sự kiên nhẫn, nêu rõ chi tiết và trung thực về các điểm đổi lại. Hãy cẩn thận nếu ai đó:
- Cam kết một kết quả mà họ không thể kiểm soát
- Bắt bạn ký ngay lập tức
- Tránh nói về phí hoặc hợp đồng
- Dùng cách diễn đạt gây rối thay vì trả lời thẳng bằng đáp án rõ ràng
- Giả định về khu phố phù hợp với bạn hoặc gia đình bạn
DoorLine chào đón tất cả người mua và người bán và tuân theo đạo luật Fair Housing. Một đại lý chuyên nghiệp cũng cần tuân thủ các quy định về công bằng nhà ở và nói về khu dân cư dựa trên các yếu tố khách quan như thời gian đi lại, giá cả, đặc điểm bất động sản, dữ liệu công khai và tiện ích—không phải dựa trên suy đoán về con người. Tìm hiểu thêm tại quyền lợi Fair Housing của bạn.
Những sai lầm thường khiến mọi người tốn tiền
Nhiều người chọn sai đại lý không phải vì họ thiếu cẩn thận. Họ chọn sai vì bị thúc gấp, bị choáng ngợp hoặc không biết nên so sánh những gì.
Các sai lầm thường gặp:
- Chọn chỉ dựa trên việc họ thân thiện. Lịch sự thì quan trọng, nhưng kỹ năng, khả năng phản hồi và cách diễn đạt rõ ràng bằng văn bản cũng quan trọng không kém.
- Không kiểm tra giấy phép. Luôn tự mình kiểm tra giấy phép.
- Không đọc thỏa thuận. Hãy hỏi hợp đồng kéo dài bao lâu, cách hủy nếu cần và các khoản phí nào có thể phát sinh.
- Giả định rằng mọi đại lý đều làm cùng một loại việc. Có người làm sát sao. Có người không. Hãy hỏi chính xác những gì được bao gồm.
- Chỉ tập trung vào commission mà không so sánh dịch vụ. Phí thấp hơn vẫn có thể khiến bạn tốn kém hơn nếu giao tiếp kém hoặc chiến lược không phù hợp.
- Để ai đó thúc ép bạn ra quyết định. Sức ép là dấu hiệu cảnh báo.
- Bỏ qua phong cách giao tiếp. Nếu họ khó liên lạc ngay bây giờ, có thể họ cũng sẽ khó liên lạc sau này.
Nếu trong quá trình giao dịch có chuyển tiền, hãy cẩn trọng với lừa đảo chuyển tiền qua wire. Tuyệt đối không tin các hướng dẫn chuyển tiền gửi chỉ qua email hoặc tin nhắn văn bản ở phút chót. Hãy xác nhận chi tiết chuyển tiền bằng cách gọi đến số điện thoại đã được xác minh trước khi gửi tiền.
Nếu đây là lần mua đầu tiên của bạn, bạn nên đọc một hướng dẫn đơn giản trước khi phỏng vấn các đại lý. Xem hướng dẫn cho người mua nhà lần đầu.
Cách đơn giản để so sánh các đại lý
Bạn không cần một bảng tính hoàn hảo. Bạn chỉ cần một quy trình đơn giản.
Hãy thử cách này:
1. Lập danh sách ngắn. Bắt đầu với hai hoặc ba đại lý địa phương được cấp phép.
2. Có cùng một cuộc trao đổi với từng người. Hỏi cùng các câu hỏi cốt lõi để bạn có thể so sánh câu trả lời một cách công bằng.
3. Chấm điểm phần cơ bản. Cho mỗi đại lý điểm từ 1 đến 5 cho giao tiếp, kinh nghiệm tại địa phương, mức độ rõ ràng về phí, khả năng phản hồi và cảm giác của bạn khi đặt câu hỏi.
4. Xem kỹ giấy tờ thật chậm rãi. Đọc hợp đồng, hỏi ý nghĩa của từng khoản phí và xác nhận mọi thứ bằng văn bản.
5. Chọn người bạn tin rằng sẽ giải thích, không chỉ là bán hàng.
DoorLine là dịch vụ ghép cặp miễn phí. Chúng tôi không phải là công ty môi giới, đại lý, tổ chức cho vay, luật sư hay cố vấn thuế, và thông tin của chúng tôi mang tính tổng quan lẫn giáo dục. Nếu bạn muốn được hỗ trợ tìm các đại lý để so sánh, bạn có thể được ghép cặp miễn phí. Các đại lý tham gia trả DoorLine một khoản phí marketing cố định. Bạn quyết định có nói chuyện với ai hay không, và bạn chọn làm việc với ai.
Dù bạn tìm đại lý bằng cách nào, hãy làm việc với chuyên gia bất động sản được cấp phép, tự mình kiểm tra giấy phép và đọc kỹ mọi thỏa thuận cùng tất cả khoản phí trước khi ký.
Hãy nói chuyện với hai hoặc ba đại lý bất động sản địa phương được cấp phép, hỏi cùng một bộ câu hỏi, tự mình kiểm tra giấy phép của từng người và đọc mọi thỏa thuận cùng tất cả khoản phí bằng văn bản trước khi ký. Hãy chọn đại lý giải thích rõ ràng, tôn trọng lựa chọn của bạn và không gây sức ép.