房地產經紀人如何獲得報酬

簡短回答

在許多房屋交易中，房地產經紀人會在結案時（closing）從交易款項中取得報酬。這不代表費用是自動發生、固定不變、或每一筆交易都相同。 條款會因市場、物件與你簽下的合約而有所不同。

對賣方而言，委託（listing）合約通常會寫明委託經紀人（listing agent）將獲得多少報酬，以及是否可能提供某金額給買方經紀人（buyer's agent）。對買方而言，你的經紀人獲得的金額可能來自賣方、委託方的經紀公司（listing broker）、你自己簽訂的書面合約，或依交易與當地做法而採取組合方式。

人們常聽到的一個常見範圍是每一方約 2.5% 到 3%，但那只是常見區間，不是規定、報價或保證。佣金（commission）愈來愈常可以協商。最終數字取決於房屋、房價、地點、提供的服務，以及與經紀人簽訂的合約。

你在結案時需要準備的總現金也不只包含經紀人報酬。買方常見的結案成本（closing costs）約為購買價格的 2% 到 5%。賣方常見的結案成本約為1% 到 3%，再加上任何已同意給經紀人的報酬。如你想要更完整的明細，可閱讀 了解結案成本（understanding closing costs） 與我們的 費用概覽（costs）。

賣方與買方通常如何付款

對賣方

如果你在出售房屋，你通常會與持牌房地產經紀人或經紀公司簽訂委託合約。合約應清楚寫明：

• 經紀人將提供哪些服務
• 經紀人或經紀公司如何取得報酬
• 是否可能提供任何金額給買方經紀人
• 付款何時到期
• 是否有任何額外的行銷或行政費用
• 合約期限多久、以及如何取消

在許多交易中，已同意的金額會在結案時從賣方的所得款項中支付。但你絕對不應假設條款是標準的。逐條閱讀合約，直到你理解每一項費用為止。

對買方

如果你在購買房屋，你的經紀人可能會請你簽訂買方代理合約（buyer representation agreement）。該合約應說明：

• 經紀人將為你做哪些事
• 合約期限多久
• 經紀人是否預期特定的報酬金額
• 若賣方或委託方提供的金額低於該數字，會發生什麼事
• 你是否可能需要負擔任何差額
• 你要如何結束／解除合約

這一段很重要。有些買方以為：「我的經紀人是免費的。」有時買方不會直接從自掏腰包付錢給經紀人的報酬。但這不應當作理所當然。唯一安全的做法是：看書面合約，並確認交易的具體條款。

DoorLine 是一項免費配對服務。我們不擔任你的經紀人、經紀公司、貸款機構、律師或稅務顧問，也不提供法律或理財建議。我們協助你配對到持牌的當地經紀人，讓你能夠比較選項，並選擇要合作的對象。

哪些可協商，哪些不宜假設

很多人會出事，是因為他們把房地產的費用當成「自然定律」。但事實不是這樣。

通常可以協商：

• 經紀人的報酬
• 合約期限
• 包含哪些服務
• 是否包含專業攝影、佈景協助、開放看屋（open houses）或額外行銷
• 是否有額外的行政、交易或行銷費用
• 取消條款

不宜假設：

1. 每位經紀人的收費都一樣。 並不一樣。
2. 買方經紀人總是由賣方支付。 有時是、有時不是，有時是部分由賣方支付。
3. 費用最低就一定是最划算。 低成本可能是好事，但也要比較服務內容、經驗、溝通方式以及合約條款。
4. 口頭承諾就算數。 如果那很重要，就必須寫在合約裡。
5. 結案成本和經紀人報酬是同一回事。 它們有關聯，但彼此分開。

如果你是首次購屋者、使用 ITIN 的買方、新移民，或只是用第二語言在買房：先把流程放慢。請要求以白話方式解釋。需要時請帶可信任的口譯員。簽約前請把所有內容都看清楚。你可以閱讀我們的 首次購屋者指南（first-time home buyer guide） 與 首次購屋者專頁（first-time buyers page），幫助你準備問題。

DoorLine 遵循《公平住房法》（Fair Housing Act）。歡迎所有買方與賣方。我們不會依照種族、膚色、宗教、性別、身心障礙、家庭狀況、國籍或任何其他受保護特徵來進行配對。了解更多：你的公平住房權利（your fair housing rights）。

在你與任何經紀人簽約前該做什麼

在你同意與某人合作前，請使用這份清單：

1. 親自確認經紀人的執照。 查你所在州的官方執照資料庫。
2. 完整閱讀合約。 不要只依賴簡訊或快速摘要。
3. 在你的特定情況下問清楚經紀人如何收取報酬。 請對方把答案用書面提供。
4. 確認你是否可能需要直接支付任何款項。 這一點對買方特別重要。
5. 詢問是否有額外費用。 行政費、交易費、行銷費、取消費以及最低費用可能會讓人意外。
6. 若可以，至少比較兩到三位經紀人。 比較服務內容、可用性、當地知識與合約條款，而不只是價格。
7. 確認若交易未能成局會發生什麼事。 通常報酬與結案綁在一起，但仍要確認精確條款。
8. 保存所有文件的副本。 合約、修訂條款（amendments）、費用揭露（fee disclosures）以及電子郵件。

如果你想找持牌的當地經紀人來比較，你可以 申請配對（get matched）。這項配對服務對消費者是免費的。參與的經紀人會向 DoorLine 支付固定的行銷費用，而不是抽取你的成交分潤。

如果有款項要匯款（wire），請格外小心。詐騙是真實存在的。 在匯出款項之前，一定要用已驗證的電話號碼打電話確認匯款指示，不要只靠電子郵件。

常見會讓人多花錢的錯誤

以下是我們反覆看到的幾個錯誤。

• 因為感到壓力而很快就簽了。 好的經紀人應該願意解釋合約內容。
• 只注意佣金。 略高一點的費用可能包含更強的行銷、更好的議價，或更少的加購項目。也可能不是。把整體方案一起比較。
• 忽略合約期限。 如果溝通不好，長期合約可能會變成問題。
• 漏看買方代理合約細節。 有些買方不知道，依合約與交易情況，他們可能需要負擔經紀人部分報酬。
• 沒有詢問賣方讓利（seller concessions）或抵扣（credits）。 在某些交易中，協商後的抵扣可能會影響你在結案時需要準備的現金，但實際選項取決於房屋、貸款與合約條款。
• 以為每個人都會把事情講得很清楚。 很多人點頭附和，即使其實看不懂。停下來，再問一次。

一位不錯的經紀人應該很歡迎你問像是：

• 「如果有的話，我到底要付什麼、以及在什麼時候？」
• 「哪些費用是和你的報酬分開的？」
• 「如果我要取消，要怎麼辦？」
• 「這筆費用包含哪些服務？」
• 「你可以告訴我合約裡哪一段寫著嗎？」

如果你是買方，也有助於理解更大範圍的內容：貸款（loans）、結案時的現金（cash to close）以及每月付款（monthly payment）。先從 貸款基本概念（financing basics） 開始，這樣你就知道要向你的持牌貸款機構（lender）提哪些問題。

下一步：比較、選擇，並用書面確認

你不需要在開始之前就把所有房地產規則背下來。你需要做的是保護自己。

接下來請做：

• 先了解 購買房屋（buying a home） 或出售房屋的基本流程。
• 有機會時，與不只一位持牌的當地經紀人溝通。
• 請每位經紀人用白話解釋報酬與費用。
• 自行核對執照。
• 簽約前閱讀每一份合約。
• 把所有費用、服務與時間表用書面確認。

最好的安排很簡單：你理解合約內容，你知道誰會拿到報酬、什麼時候拿到，以及你是否可能需要直接自己再付一些款項。 這份清楚能幫你省下之後的壓力與昂貴的意外。