Người mua nhà là người nhập cư & người dùng ITIN

Bạn vẫn có thể mua nhà ngay cả khi quy trình còn mới

Nhiều người mua bất ngờ vì điều này: việc bạn mới đến Mỹ, nói một ngôn ngữ khác, hoặc mua nhà bằng ITIN không tự động ngăn bạn mua nhà. Điều quan trọng là liệu bên cho vay được cấp phép có sẵn sàng phê duyệt khoản vay của bạn hay bạn có đủ tiền để mua theo cách khác.

Nếu bạn là người nhập cư, người mua nhà lần đầu hoặc người không phải người bản ngữ tiếng Anh, phần khó thường không phải là căn nhà. Mà là hiểu quy trình, giấy tờ, mốc thời gian và người thực sự đang hỗ trợ bạn. Đây là lúc mọi người dễ bị gây áp lực hoặc đánh lừa.

DoorLine không phải là công ty môi giới, bên cho vay, văn phòng luật hay đơn vị tư vấn thuế. Chúng tôi không mua, bán, niêm yết, thẩm định hay tài trợ cho nhà. Chúng tôi cung cấp kiến thức giáo dục tổng quát và dịch vụ kết nối miễn phí giúp bạn liên hệ với một đại lý bất động sản địa phương được cấp phép. Bạn sẽ so sánh các đại lý, đặt câu hỏi và quyết định làm việc với ai.

Nếu bạn mới bắt đầu, bạn có thể đọc bản tổng quan dễ hiểu về mua nhà trước khi nói chuyện với bất kỳ ai.

Thông thường quy trình mua nhà diễn ra như thế nào

Các bước thường khá đơn giản trên giấy tờ. Ngoài đời thực, mỗi bước lại có chi tiết.

1. Xác định ngân sách. Hãy cân nhắc mức chi trả hàng tháng mà bạn thấy thoải mái, không chỉ là con số cao nhất mà bên cho vay có thể cho phép.
2. Trao đổi với bên cho vay được cấp phép. Nếu bạn muốn vay mua nhà (mortgage), hãy hỏi họ cần những giấy tờ gì cho tình huống của bạn. Người mua dùng ITIN và người nhập cư gần đây có thể có yêu cầu giấy tờ khác.
3. Được kết nối với một đại lý địa phương được cấp phép. Một đại lý giỏi sẽ giải thích thị trường, dẫn bạn xem nhà, soạn đề nghị mua và giúp bạn hiểu hạn chót cũng như hợp đồng.
4. Xem nhà và so sánh khu vực dựa trên dữ liệu khách quan. Hãy cân nhắc thời gian đi lại, giá cả, dữ liệu trường công, thuế tài sản, rủi ro ngập lụt, quy định HOA, và các dịch vụ lân cận. Đừng để ai đó suy đoán về việc bạn “nên” sống ở đâu.
5. Đưa ra đề nghị mua. Đại lý của bạn có thể giải thích giá, các điều kiện kèm theo (contingencies), thời gian kiểm tra (inspection period), khoản tiền đặt cọc đảm bảo (earnest money) và tiến độ đóng giao dịch (closing timeline).
6. Tiến hành kiểm tra và các bước kiểm tra cuối. Đây là lúc bạn biết về các vấn đề cần sửa chữa, lo ngại về bảo hiểm và các chi phí phát sinh có thể có.
7. Hoàn tất giao dịch và nhận chìa khóa. Hãy đọc kỹ mọi tài liệu trước khi ký.

DoorLine có thể giúp bạn được kết nối với một đại lý địa phương được cấp phép, người quen việc giải thích rõ ràng. Luôn tự xác minh giấy phép hành nghề của đại lý và đọc, xác nhận mọi thỏa thuận cũng như khoản phí bằng văn bản trước khi ký.

Thường thì chi phí là bao nhiêu

Sai lầm lớn nhất mà nhiều người mua mắc phải là chỉ lên kế hoạch cho khoản tiền đặt cọc (down payment). Thực tế, bạn có thể còn cần tiền cho closing costs (chi phí khi đóng giao dịch), phí kiểm tra (inspections), bảo hiểm, chi phí chuyển nhà và các khoản sửa chữa sau khi dọn vào.

Các khoản chi phí thường gặp của người mua thường gồm:

• Down payment (tiền đặt cọc): thường khoảng 3% đến 20% giá nhà, tùy theo loại khoản vay và tình huống của bạn
• Buyer closing costs (chi phí đóng giao dịch của người mua): thường khoảng 2% đến 5% giá mua
• Inspection và các dịch vụ liên quan: thường được thanh toán riêng và thay đổi theo khu vực và tình trạng tài sản
• Khoản tiền đặt cọc đảm bảo (earnest money deposit): khoản đặt cọc thiện chí, được áp dụng theo điều khoản trong hợp đồng
• Tiền dự phòng (cash reserves): đôi khi bên cho vay yêu cầu

Ngoài ra, thù lao của đại lý cũng có thể ảnh hưởng. Trong nhiều giao dịch, người bán có thể đề nghị chi trả cho buyer's agent (đại diện bên mua), nhưng không có gì đảm bảo và hiện nay điều khoản có thể thương lượng nhiều hơn. Hãy yêu cầu thỏa thuận đại diện bên mua (buyer representation agreement) và mọi khoản phí bằng văn bản trước khi bạn ký. Con số thực tế phụ thuộc vào căn nhà, giá, địa điểm, khoản vay và thỏa thuận của bạn với đại lý.

Nếu bạn muốn xem chi tiết hơn, hãy xem closing costs (chi phí khi đóng giao dịch) và những điều cơ bản về tài chính.

Quan trọng: Dịch vụ kết nối của DoorLine là miễn phí đối với bạn. Các đại lý tham gia trả cho DoorLine một khoản phí marketing cố định. DoorLine không lấy phần trăm từ khoản bán của bạn hay từ khoản vay của bạn.

Bất cứ khi nào có tiền chuyển đi, hãy thận trọng thêm. Lừa đảo chuyển khoản (wire fraud) là có thật. Luôn xác nhận hướng dẫn chuyển tiền bằng cách gọi cho một số điện thoại đáng tin cậy mà bạn tự tìm thấy độc lập trước khi gửi tiền.

Người mua dùng ITIN và người nhập cư nên hỏi sớm điều gì

Bạn không cần biết hết mọi thứ trước khi bắt đầu. Nhưng bạn nên hỏi các câu hỏi thẳng ngay từ sớm, trước khi bạn tốn thời gian xem những căn nhà có thể bạn không đủ khả năng mua.

Hỏi bên cho vay được cấp phép:

• Bạn có làm việc với người vay dùng ITIN hoặc người nhập cư gần đây không?
• Bạn cần từ tôi những giấy tờ gì?
• Những chương trình vay nào có thể áp dụng cho tình huống của tôi?
• Tôi nên chuẩn bị trước khoản down payment trong khoảng nào?
• Ước tính mức thanh toán hàng tháng và khoảng chi phí cần có trước khi đóng giao dịch (cash-to-close) là bao nhiêu?
• Thông thường quy trình phê duyệt của bạn mất bao lâu?

Hỏi một đại lý bất động sản được cấp phép:

• Bạn đã từng giúp người mua nhà lần đầu hoặc người mới làm quen quy trình mua nhà ở Mỹ chưa?
• Bạn giải thích hợp đồng, hạn chót, việc kiểm tra và closing costs như thế nào?
• Bạn có làm việc với các khách hàng trong tầm giá và khu vực giống của tôi không?
• Bạn sẽ giúp tôi so sánh các căn nhà dựa trên dữ liệu thay vì áp lực bằng cách nào?
• Trước khi tôi ký, bạn có cung cấp cho tôi thỏa thuận của bạn và tất cả khoản phí bằng văn bản không?
• Nếu tiếng Anh không phải ngôn ngữ đầu tiên của tôi, bạn ưu tiên cách giao tiếp thế nào?

Giải thích rõ ràng quan trọng hơn một bài thuyết trình bán hàng. Nếu đại lý thúc ép bạn, né câu hỏi của bạn, hoặc không đưa điều khoản bằng văn bản, hãy tiếp tục tìm nơi khác. Đây là hướng dẫn thực tế về cách chọn một đại lý bất động sản.

Tiến độ thực tế

Có thể hoàn tất nhanh, nhưng nhiều người mua lần đầu và người nhập cư cần nhiều thời gian hơn—đặc biệt nếu họ vẫn đang học quy trình hoặc đang thu thập giấy tờ.

Tiến độ thường có thể như sau:

• 1-3 tuần: lập ngân sách, trao đổi với bên cho vay, thu thập giấy tờ, phỏng vấn đại lý
• 2-8 tuần: tìm nhà và đưa đề nghị mua, tùy vào thị trường và tầm giá của bạn
• Sau hợp đồng 30-45 ngày: xử lý khoản vay, kiểm tra (inspection), thẩm định giá (appraisal) nếu cần, phê duyệt cuối cùng và đóng giao dịch

Điều này có nghĩa là một số người mua chuyển từ cuộc trò chuyện đầu tiên đến lúc đóng giao dịch trong khoảng 2 đến 4 tháng. Những người khác sẽ mất lâu hơn. Việc chậm trễ có thể xảy ra do thiếu giấy tờ, vấn đề thẩm định giá, thương lượng kết quả kiểm tra, tranh chấp/ vấn đề về quyền sở hữu (title), việc xem xét của HOA hoặc các điều kiện của khoản vay.

Đừng để ai nói với bạn rằng việc mua nhà là “dễ” hoặc rằng bạn phải quyết định ngay để không mất hết mọi thứ. Các chuyên gia tốt sẽ giải thích tiến độ một cách trung thực. Nếu bạn đang mua nhà lần đầu, cẩm nang cho người mua nhà lần đầu của chúng tôi có thể giúp bạn hiểu toàn bộ lộ trình.

Quyền lợi của bạn rất quan trọng

Bạn có quyền được đối xử công bằng và đúng pháp luật khi thuê, mua, bán, vay tài chính hoặc tìm kiếm nhà ở. DoorLine tuân thủ Đạo luật Fair Housing (Luật công bằng trong nhà ở), và tất cả người mua lẫn người bán đều được chào đón.

Điều đó có nghĩa là không ai được quyền dẫn dắt bạn hướng tới hoặc tránh một khu vực, tòa nhà hoặc đại lý vì chủng tộc, màu da, tôn giáo, giới tính, tình trạng khuyết tật, tình trạng gia đình, nguồn gốc quốc gia hoặc bất kỳ đặc điểm được bảo vệ nào khác. Những câu chuyện về khu dân cư nên tập trung vào các yếu tố hợp pháp và khách quan như:

• mức giá
• thời gian di chuyển
• lựa chọn phương tiện giao thông
• thông tin trường học công lập
• thuế và chi phí HOA
• diện tích lô đất, tình trạng nhà và tiện ích

Nếu ai đó nói một nơi “tốt hơn” hay “tệ hơn” cho “những người như bạn”, đó là dấu hiệu cảnh báo. Hãy yêu cầu dữ liệu thực tế mà bạn có thể tự kiểm chứng.

Bạn có thể tìm hiểu thêm về quyền lợi Fair Housing của bạn. Nếu bạn nghĩ một chuyên gia đã vượt ranh giới, hãy lưu lại tin nhắn và tài liệu, đồng thời cân nhắc việc báo cáo với cơ quan phù hợp hoặc cơ quan cấp phép liên quan.

DoorLine hỗ trợ như thế nào và cách bạn vẫn chủ động

DoorLine được xây dựng cho những người muốn câu trả lời thẳng thắn, không bị gây áp lực.

Cách sử dụng dịch vụ hiệu quả:

1. Cung cấp thông tin cơ bản về liên hệ và mục tiêu. Ví dụ: thời gian dự kiến mua, khu vực, sở thích ngôn ngữ và việc bạn muốn mua bằng khoản vay hay mua bằng tiền mặt. Đừng cung cấp các thông tin nhạy cảm như Số An Sinh Xã Hội, số tài khoản ngân hàng hoặc hồ sơ tài chính đầy đủ khi điền mẫu kết nối.
2. Được kết nối với một đại lý địa phương được cấp phép. Chúng tôi hướng đến việc kết nối bạn với người có thể giải thích quy trình rõ ràng.
3. So sánh trước khi cam kết. Hỏi về kinh nghiệm, phong cách giao tiếp, hiểu biết về thị trường và các thỏa thuận bằng văn bản.
4. Chọn đại lý của bạn. Bạn là người nắm quyền. Bạn không phải làm việc với bất kỳ ai mà bạn không cảm thấy phù hợp.
5. Đọc tất cả trước khi ký. Xác nhận các khoản phí, trách nhiệm, tiến độ và điều khoản hủy bằng văn bản.

Dịch vụ của chúng tôi miễn phí cho người tiêu dùng. Mục tiêu rất đơn giản: giúp bạn hiểu việc mua nhà thực sự diễn ra như thế nào và dễ dàng tìm một chuyên gia địa phương được cấp phép để bạn tự đánh giá.

Nếu bạn muốn bắt đầu, get matched.