Konprann depans fèmti yo

Kisa depans fèmti yo ye

Depans fèmti yo se frè yo (chaj yo) yon sèl fwa ki vini lè ou ap achte oswa vann yon kay. Yo diferan de down payment la, peman ipotèk chak mwa a, ak depans demenajman yo.

Pou achte, depans fèmti yo souvan gen ladan frè kreditè a, chaj ki gen rapò ak tit la, taks oswa asirans davans, frè anrejistreman gouvènman an, ak lòt depans ki gen rapò ak tranzaksyon an. Ranje tipik achtè yo souvan se apeprè 2% rive 5% nan pri acha a, men nimewo egzak la depann de kay la, pri a, kote a, kalite prè a, ak akò ki genyen ant konpayi yo.

Pou vandè, depans fèmti yo souvan gen ladan frè ki gen rapò ak tit la oswa transfè a, frè anrejistreman yo, taks yo ka ajiste (prorated) si sa aplikab, epi nenpòt konpansasyon ajan yo te dakò pou yo peye. Depans fèmti vandè yo souvan apeprè 1% rive 3% nan pri vann nan, san konte okenn konpansasyon ajan yo te negosye. Nimewo egzak yo varye selon mache a ak akò ki ekri a.

Gen kèk verite enpòtan:
- Pa gen moun ki dwe pran yon estimasyon ki pa fin sèten tankou li se yon pwomès. Mande pou nimewo ki ajou yo alekri pandan kontra a ap avanse.
- Frè yo pa tout se gaspi. Gen kèk ki nòmal epi obligatwa. Gen lòt ki ka opsyonèl oswa negosyab.
- Ou dwe li chak liy anvan ou siyen. Si yon frè pa klè, mande kisa li ye, ki moun ki chaje li, epi si li ka chanje.

Si ou byen bonè nan pwosesis la, gid jeneral nou an sou depans yo ka ede ou wè pi gwo foto a.

Depans fèmti tipik pou achtè

Achtè anjeneral peye plis frè ki separe pa liy konpare ak vandè, menm lè vandè a ede ak kèk depans. Depans fèmti tipik pou achtè yo ka gen ladan:

• Frè ki gen rapò ak prè a: frè aplikasyon, underwriting, processing, discount points si ou chwazi yo, ak lòt frè kreditè yo
• Evalyasyon kay la (appraisal): souvan kreditè a mande sa
• Rapò kredi (credit report): yon ti frè nan anpil ka
• Enspeksyon kay (home inspection): souvan yo peye l avan fèmti a, men li fè pati total depans tranzaksyon an
• Sèvis tit (title services): rechèch tit la, frè settlement/fèmti tit la, ak asirans tit kreditè a nan anpil tranzaksyon
• Asirans tit pwopriyetè a (owner's title insurance): opsyonèl nan kèk ka, komen nan anpil mache
• Frè anrejistreman ak frè transfè: gouvènman lokal fikse yo selon règ
• Atik davans ak preparasyon escrow: asirans pwopriyetè kay la, enterè davans, ak rezèv taks sou pwopriyete a, depann de prè a
• Chaj ki gen rapò ak HOA: frè transfè, frè dokiman, frè demenajman/ouvèti, oswa frè disclosure si pwopriyete a nan yon asosyasyon

Yon egzanp senp: sou yon kay $350,000, depans fèmti achtè a ka tonbe yon kote ant $7,000 rive $17,500 kòm estimasyon laj. Sa pa otomatikman enkli down payment la. Yon down payment 3% sou menm kay sa a ta $10,500, kidonk lajan ou bezwen pou fèmti a ka pi wo anpil pase nimewo depans fèmti a pou kont li.

Se poutèt sa anpil achtè ki fè premye fwa yo pran yo pa sipriz. Yo sove pou down payment la, men yo pa sove pou rès la. Si w ap kòmanse sèlman, li gid nou sou achte yon kay premye fwa epi travay ak yon kreditè ki gen lisans ak yon licensed real-estate agent pou revize estimasyon alekri byen bonè.

Sonje tou: kèk depans ka chanje ant premye estimasyon an ak disclosure final la. Taks, asirans, enterè chak jou, ak prorations ka monte oswa desann.

Depans fèmti tipik pou vandè

Vandè yo gen yon lòt foto depans. Nan anpil tranzaksyon, pi gwo chif yo pa menm frè yo achtè yo wè.

Depans vandè yo ka gen ladan:

1. Chaj tit ak chaj fèmti vandè yo konn peye nan zòn nan
2. Taks transfè oswa frè transfè lokal si sa aplikab
3. Frè anrejistreman oswa frè ki gen rapò ak dokiman
4. Taks sou pwopriyete yo ajiste (prorated), dues HOA, oswa sèvis piblik, selon pratik lokal ak lè sa rive
5. Konpansasyon ajan yo dakò a, si vandè a te dakò ekri pou peye l
6. Konsesyon oswa kredi yo negosye ak achtè a, tankou kredi pou repare oswa èd pou depans achtè a
7. Peman prè ipotèk la pou fèmen (mortgage payoff) ak frè ki asosye yo, si toujou gen yon prè sou kay la

Gen anpil konfizyon ki soti nan konpansasyon ajan. Nan anpil mache, bò listing lan ak bò achtè a ka chak fwa nan apeprè ranje 2.5% rive 3%, men kantite sa yo de pli zan pli negosyab epi yo depann de akò ki ekri a. Pa janm sipoze gen yon pousantaj estanda. Poze kesyon. Li ak anpil atansyon kontra listing lan. Verifye kisa k ap pase si kay la pa vann, ki sèvis ki enkli, epi ki frè ki dwe peye nan fèmti a oswa anvan fèmti a.

Si w ap planifye vann, paj edikatif nou an sou vann yon kay ka ede w konprann pwosesis la anvan ou rankontre ajan yo.

Yon lòt bagay: lè w ap konpare òf, pi gwo pri a pa toujou pi gwo “net” la. Yon òf ki pi ba men ki gen mwens kredi oswa mwens kondisyon sou depans fèmti yo ka pafwa kite vandè a ak plis lajan.

Kijan pou revize depans yo anvan fèmti

Pi bon fason pou evite sipriz se revize depans yo etap pa etap, pa sèlman jou anvan ou siyen.

• Mande bonè pou yon estimasyon alekri. Achtè yo ka mande kreditè a pou yon loan estimate epi mande ajan an eksplike modèl depans fèmti yo lokalman an jeneral. Vandè yo ka mande pou yo fè yon estimasyon “net sheet” selon senaryo vant ki gen anpil chans.
• Konpare liy pa liy. Gade frè tit yo, chaj kreditè yo, points yo, atik davans yo, taks yo, epi nenpòt kredi.
• Sèpare frè ki fikse yo ak frè ki varye yo. Gen chaj ki fikse pa konte a oswa pa eta a. Gen lòt ki depann de kreditè a, konpayi tit la, pri asirans lan, oswa tèm kontra a.
• Gade nimewo lajan ou bezwen pou fèmti a (cash-to-close). Sa se nimewo pratik anpil moun pran plis an konsiderasyon.
• Mande kisa ki ka toujou chanje. Enterè davans, asirans, rezèv taks, prorations, epi kèk frè gouvènman an ka chanje.
• Mete tout konsesyon yo alekri. Si vandè a ap ede ak depans achtè a, sa dwe montre klèman nan kontra a ak dokiman fèmti yo.

Bon kesyon pou poze:
- Ki frè prè a egzije?
- Ki frè ki opsyonèl?
- Èske gen nenpòt nan frè sa yo ki negosyab?
- Èske gen kredi vandè, kredi builder, oswa kredi kreditè, epi ki sa ki konpanse (tradeoff) a?
- Èske estimasyon sa a enkli frè transfè HOA, frè survey, oswa frè avoka, si bagay sa yo konn fèt isit la?

DoorLine se yon sèvis gratis pou fè matching. Nou pa bay konsèy legal, taks, ipotèk, ni konsèy imobilye. Nou ede w konprann pwosesis la epi yo fè w matching ak yon ajan imobilye lokal ki gen lisans. Ou konpare ajan yo, ou chwazi moun ou pral travay avèk yo, epi ou dwe verifye nenpòt lisans poukont ou epi konfime tout frè ak tout tèm yo alekri anvan ou siyen. Si w bezwen èd pou jwenn yon moun lokal, ou ka fè matching.

Erè komen ki koute moun lajan

Men erè nou wè ankò e ankò:

• Konfonn depans fèmti yo ak down payment. Yo diferan. Ou ka bezwen lajan pou toulede.
• Chèche sèlman selon peman chak mwa. Yon peman chak mwa ki ba ka toujou vini ak frè inisyal ki wo.
• Wete nan tèt ou kredi kreditè yo ak tradeoff points yo. Yon pousantaj ki pi ba ka koute plis kounye a. Yon pousantaj ki pi wo ka diminye lajan ou oblije peye kounye a. Mande pou toude senaryo yo alekri.
• Oubliye depans bò vandè a lè w ap planifye demenaje. Anpil vandè konte sèlman peman ipotèk la (mortgage payoff) epi yo bliye taks, frè tit, konpansasyon ajan yo dakò a, ak kredi achtè a.
• Pa li disclosure fèmti a oswa settlement statement la ak anpil atansyon. Ti erè konn rive. Kenbe yo anvan ou siyen.
• Sipoze tout frè yo nòmal. Mande sa chak liy vle di.
• Tann twò lontan pou mande èd. Chanjman dènye minit yo estrèsan epi chè.

E gen yon avètisman sekirite grav: si ou bezwen voye lajan pou fèmti a, frod pa fil (wire fraud) se yon reyalite. Pa janm konte sou chanjman voye lajan dènye minit yo pa imèl oswa mesaj tèks poukont yo. Verifye enstriksyon pou fil yo lè w rele yon nimewo telefòn ou deja verifye anvan ou voye lajan.

DoorLine akeyi tout achtè ak vandè epi li respekte Fair Housing Act. Si ou vle yon rapèl nan lang senp sou dwa ou pandan rechèch kay la oswa vann nan, li dwa ou anba Fair Housing.

Kisa pou w fè apre sa

Ou pa bezwen konnen chak frè nasansan. Ou bezwen yon plan senp.

1. Mete yon bidjè ki reyalis pou toulede depans lojman yo davans ak depans k ap kontinye.
2. Mande estimasyon alekri bonè epi mete ajou yo chak fwa kontra a chanje.
3. Konpare pwofesyonèl yo ak anpil atansyon. Travay avèk yon licensed real-estate agent, epi lè sa nesesè yon kreditè oswa avoka ki gen lisans. Verifye lisans yo poukont ou.
4. Li tout akò yo anvan ou siyen. Konfime konpansasyon, kredi, ak frè yo alekri.
5. Kenbe yon ti “kousen” pou fèmti a pou ti chanjman nan taks, enterè, prorations, oswa chaj HOA.

Si ou vle yon gade pi laj sou kijan bò achtè a mache, kòmanse ak achte yon kay. Si w ap chwazi yon ajan, gid nou an sou kijan pou chwazi yon real-estate agent ka ede w konpare opsyon ou yo san presyon.