Какие документы нужны, чтобы купить дом?

Короткий ответ: большинству покупателей нужны документы по 6 основным группам

Если вы планируете купить дом, то обычно лицензированный кредитор и лицензированный агент по недвижимости запросят документы, которые помогают подтвердить кто вы, как вы зарабатываете деньги, какие средства у вас есть, и какие долги или обязательства у вас уже есть. Точный список зависит от дома, цены, типа кредита, штата и выбранных вами специалистов.

Обычно от большинства покупателей требуется что-то из следующего:

1. Документы для удостоверения личности и контакта, например удостоверение личности государственного образца и история текущего адреса.
2. Документы о доходе, например расчетные листки, формы W-2, формы 1099 или налоговые декларации.
3. Документы об активах, например выписки из банка и подтверждение наличия средств для первоначального взноса и расходов на сделку.
4. Документы о долгах и кредитной истории, например справки по кредитам, история аренды или объяснения по вопросам кредитного рейтинга.
5. Документы по поиску жилья и оформлению предложения, включая раскрывающие документы, договор купли-продажи и бумаги, связанные с осмотром.
6. Документы по сделке, которые вы просматриваете и подписываете до перехода права собственности.

Если вы пока только осваиваете процесс, начните с покупки дома и основ финансирования. DoorLine — это бесплатный сервис сопоставления для покупателей и продавцов жилья. Мы даем общее обучение и можем помочь вам подобрать лицензированного местного агента по недвижимости. Вы сравниваете специалистов, выбираете, с кем работать, и подтверждаете в письменном виде каждое соглашение и каждый сбор до подписания.

Какие документы кредиторы обычно просят до покупки

Если вы оформляете ипотеку, то кредитору обычно нужно больше всего документов. Даже если у вас стабильный доход, ожидайте, что они тщательно проверят детали.

Вот документы, которые многие покупатели собирают заранее:

• Удостоверение личности с фото: водительские права, удостоверение личности штата, паспорт или другое удостоверение государственного образца, принимаемое кредитором
• Документы о Social Security или налоговый идентификатор, если их запрашивает кредитор: некоторые покупатели могут использовать ITIN — в зависимости от кредитора и программы
• Последние расчетные листки: часто за последние 30 дней
• Формы W-2: часто за последние 2 года для сотрудников
• Налоговые декларации: часто за последние 1–2 года, особенно если вы работаете на себя или у вас более сложная структура дохода
• Формы 1099 или записи по бизнесу: часто для подрядчиков, фрилансеров и тех, кто работает на себя
• Выписки из банка: часто за последние 2–3 месяца по расчетным, сберегательным или другим счетам, которые используются для покупки
• Подтверждение дополнительных средств: пенсионные счета, подарочные средства, гранты или средства от продажи — если это разрешено и подтверждено документально
• Справки о долгах: автокредиты, студенческие займы, потребительские кредиты или другие регулярные обязательства, если кредитор их запрашивает
• История аренды: аннулированные чеки, контактные данные арендодателя или договор аренды — если требуется
• Письма-объяснения: иногда нужны для крупных депозитов, смены работы, перерывов в занятости или проблем с кредитной историей

Если вы не уверены, на сколько денег реально рассчитывать, помните: наличные, которые вам нужны, обычно больше, чем только первоначальный взнос. Расходы покупателя при сделке часто составляют в среднем около 2%–5% от цены дома, а первоначальные взносы обычно — примерно 3%–20%, в зависимости от кредита и профиля покупателя. Это оценочные значения, а не котировки или гарантии. Реальные цифры зависят от дома, цены, локации, типа кредита и вашего письменного соглашения с нанятыми специалистами. Чтобы разобраться подробнее, прочитайте понимание расходов на сделку.

Хорошее правило: не перемещайте деньги без вопроса, как это нужно документально оформить. Крупный перевод между счетами может вызвать дополнительные вопросы. И если вам когда-либо пришлют инструкции по банковскому переводу, подтвердите их по телефону, используя доверенный номер, прежде чем отправлять деньги. Мошенничество с банковскими переводами — реальная проблема.

Какие документы могут понадобиться для поиска дома, предложения и договора

Когда вы переходите от формулировки «думаю о покупке» к «делаю предложение», документы меняются. Теперь это меньше про ваш доход и больше про сам объект и условия сделки.

На этом этапе часто нужны:

• Письмо о предварительном одобрении (pre-approval) от лицензированного кредитора, если вы оформляете финансирование
• Подтверждение наличия средств, если вы платите наличными или покрываете значительный первоначальный взнос
• Соглашение о представительстве покупателя или другое соглашение об услугах с вашим лицензированным агентом по недвижимости, если вы решите подписать
• Предложение или договор купли-продажи, где указаны цена, условия (contingencies), сроки и то, какие предметы остаются в доме
• Раскрывающие документы продавца о состоянии объекта, ремонтах, известных проблемах или раскрытиях, которые требуются законом штата
• Отчеты об осмотре (инспекции) и любые документы с запросами на ремонт или для переговоров
• Документы ассоциации собственников (HOA), если объект находится в HOA или кондоминиуме
• Дополнения (addenda) для финансирования, оценки (appraisal), инспекции, продажи другого объекта или других условий

Читайте эти документы внимательно и не спеша. Задавайте вопросы. Подтвердите, что именно входит в продажу, какие сроки действуют, и что будет, если возникнут вопросы с финансированием, оценкой или осмотром.

Здесь же на покупателей иногда оказывают давление. Не подписывайте, потому что кто-то говорит «так делают все». Лицензированный агент по недвижимости должен в целом объяснить процесс, но вам все равно нужно прочитать и подтвердить в письменном виде каждое соглашение и каждый сбор. В некоторых штатах или ситуациях также может быть полезно привлечь лицензированного юриста, чтобы он проверил документы.

Если вы сравниваете агентов, как выбрать агента по недвижимости поможет вам задавать более правильные вопросы. DoorLine следует Закону о справедливом жилищном обеспечении (Fair Housing Act). Все покупатели приветствуются, и никто не должен направляться к дому или району или от них — из-за каких-либо защищенных признаков.

Особые ситуации: покупатели впервые, те, кто работает на себя, иммигранты и покупатели с ITIN

Не у всех покупателей одинаковые документы. Это нормально.

Покупателям впервые может понадобиться дополнительная помощь, чтобы понять, что означают документы и когда их отправлять. Если это про вас, держите простую папку с вашим удостоверением личности, последними расчетными листками, налоговыми формами, выписками из банка и историей аренды. Наш путеводитель для покупателя впервые поможет вам сориентироваться.

Покупатели, работающие на себя, часто нуждаются в большем количестве документов, потому что доход может меняться от месяца к месяцу. Кредиторы могут попросить:

• 1–2 года личных налоговых деклараций
• 1–2 года налоговых деклараций по бизнесу
• отчеты о прибылях и убытках за текущий год (на дату/за период)
• выписки по банковским счетам бизнеса
• подтверждение того, что бизнес активен, например лицензия или письмо от CPA, если это требуется

Новые иммигранты и люди, не говорящие на английском как на родном, могут нуждаться в дополнительном времени, чтобы собрать документы от разных работодателей, из разных стран или в рамках разных налоговых систем. Полезно заранее спросить, какие документы нужно переводить или объяснять. DoorLine может помочь вам подобрать лицензированного местного агента, который сможет четко общаться с вами, включая общение на нескольких языках, когда это доступно.

Покупатели с ITIN в некоторых случаях могут купить жилье, но правила кредитора различаются. Кредитор может запросить документы, подтверждающие личность, налоговые декларации, поданные с ITIN, подтверждение дохода, выписки из банка, историю аренды и более крупные денежные резервы. Поскольку программы кредитования сильно отличаются, всегда проверяйте требования напрямую у лицензированного кредитора.

Независимо от вашего происхождения правило одно: работайте с лицензированными специалистами, проверяйте их лицензии самостоятельно и подтверждайте все в письменном виде. DoorLine не предоставляет консультации по ипотеке, юриспруденции, финансам или налогам. Мы даем общую справочную информацию и бесплатный подбор агентов.

Что сделать дальше, чтобы бумаги не замедлили вас

В первый день вам не нужно иметь абсолютно все документы, но если организоваться заранее, это сэкономит вам стресс в будущем.

Попробуйте простой план:

1. Создайте одну папку на телефоне или компьютере для документов по покупке.
2. Сначала добавьте базовые вещи: удостоверение личности, последние 30 дней расчетных листков, последние 2 года W-2 или налоговых деклараций и 2–3 месяца выписок из банка.
3. Составьте список вопросов о вашем доходе, подарочных средствах, смене работы, проблемах с кредитной историей или статусе визы либо ITIN, чтобы вы могли задать их лицензированному кредитору в самом начале.
4. Оцените, сколько наличных нужно сверх первоначального взноса, включая типичные расходы на сделку, расходы на переезд и резерв на ремонты.
5. Поговорите с лицензированным агентом по недвижимости до того, как серьезно начнете поиски, чтобы понимать сроки, местные требования к документам и стратегию предложения.
6. Защитите себя: читайте каждый документ, подтверждайте все сборы в письменном виде и проверяйте инструкции по банковскому переводу по телефону, прежде чем отправлять деньги.

Если вам нужна помощь в поиске местного лицензированного агента, который сможет ясно объяснить процесс, получите подбор. Этот сервис бесплатен для вас. Участвующие агенты платят DoorLine фиксированную маркетинговую плату. Вы сравниваете варианты и выбираете, с кем работать.