購屋需要哪些文件？

簡短答案：多數買家需要 6 大類文件

如果你打算買房，持牌放款機構（licensed lender）與持牌房地產經紀人（licensed real-estate agent）通常會要求提供能用來確認你「是誰、收入如何、手上可用的資金有哪些、以及你目前已背負哪些債務或義務」的文件。實際清單會依房屋、房價、貸款種類、州別，以及你要合作的專業人士而不同。

多數買家會被要求提供某種版本的以下資料：

1. 身分與聯絡文件，例如政府核發的身分證件與目前地址的相關紀錄。
2. 收入文件，例如薪資存根（pay stubs）、W-2、1099 或報稅資料（tax returns）。
3. 資產文件，例如銀行對帳單，以及可用於你的頭期款與過戶費用（closing costs）的資金證明。
4. 債務與信用相關文件，例如貸款對帳單、房東租賃紀錄，或是針對信用問題的說明。
5. 找房與出價/要約文件，包含各類揭露文件、購買合約（purchase agreement），以及與房屋檢查相關的文件。
6. 過戶文件：在所有權移轉前，你需要審閱並簽署的文件。

如果你還在摸索流程，先從購屋指南與貸款基礎開始。DoorLine 是免費的媒合服務，提供一般教育內容，也能幫你與持牌的在地房地產經紀人完成配對。你可以比較經紀人、選擇想合作的對象，並在簽署前以書面確認每一項安排與費用。

你買房前，放款機構常會要求的文件

如果你使用抵押貸款，放款機構通常需要最多的文件。就算你收入很穩，也要做好他們會仔細核實細節的準備。

以下是許多買家會在早期先收集的文件：

• 照片身分證（Photo ID）：駕照、州政府身分證、護照或其他持牌機構接受的政府核發身分證明
• 社會安全號碼或納稅人身分識別文件（若放款機構要求）：有些買家可能會使用 ITIN，視放款機構與貸款方案而定
• 近期薪資存根：通常是最近 30 天
• W-2 表單：受僱者通常是最近 2 年
• 報稅資料（Tax returns）：通常是最近 1 至 2 年，尤其是自營/自雇買家，或收入較複雜的買家
• 1099 表單或公司/營業相關紀錄：常見於承包商、自由工作者與自營買家
• 銀行對帳單：通常是最近 2 至 3 個月，用於本次購屋的支票/存款或其他帳戶
• 額外資金證明：退休帳戶、贈與資金、補助（grants）或出售所得等（若允許且有文件可證）
• 債務對帳單：例如汽車貸款、學生貸款、個人貸款或其他可能有的定期負擔（若放款機構要求）
• 租屋/房租紀錄：已取消的支票、房東聯絡資訊或租約（若要求）
• 解釋信（Letters of explanation）：有時需要，例如大額存款、工作變動、就業空窗，或是信用問題

如果你不確定自己負擔得起多少，請記得：你需要的現金通常不只頭期款而已。買家在過戶時的過戶費用（closing costs）常見落在房價的 約 2% 到 5%；頭期款則常見約 3% 到 20%，會依貸款種類與買家條件而不同。這些都是估算值，不是報價或保證。實際金額會取決於房屋、房價、地點、貸款方案，以及你與所聘用專業人士之間的書面約定。想看更詳細，請閱讀了解過戶費用。

一個好原則：在沒有先確認「要如何用文件證明」之前，不要隨意挪動資金。帳戶之間的大額轉帳可能會引發更多問題。若你收到匯款/電匯（wiring）指示，請在匯款前用可信的電話號碼確認；因為電匯詐騙是真實存在的。

你可能需要的：找房、出價與合約相關文件

當你從「考慮買房」進入「提出出價」的階段，文件內容就會改變。此時不再只是看你的收入，而是更著重房產本身與交易條件。

這個階段常見的文件包括：

• 若你要辦理融資：來自持牌放款機構的預先核准信（Preapproval letter）
• 若你是現金購買或要支付較大的頭期款：資金證明（Proof of funds）
• 買方代理/服務委託合約（Buyer representation agreement）或你與持牌房地產經紀人簽的其他服務合約（若你選擇簽署）
• 出價/購買合約（Offer or purchase agreement）：包含出價金額、附帶條件（contingencies）、時程（timelines），以及哪些物品會隨房屋一併保留
• 賣方揭露文件：說明房屋狀況、修繕、已知問題，或依州法要求的在地揭露
• 房屋檢查報告，以及任何修繕要求或談判文件
• 屋主協會（HOA）或公寓/社區協會相關文件：若該物件屬於 HOA 或類似管理
• 附錄（Addenda）：與融資、估價（appraisal）、房屋檢查、出售另一處物件或其他條款相關

這些文件請用更慢的速度逐份閱讀。提出問題。確認哪些內容包含在出售中、適用哪些截止期限，以及一旦遇到融資、估價或檢查問題，接下來會怎麼處理。

這也是買家容易被推著走的階段。不要因為有人說「大家都這樣做」就簽字。持牌房地產經紀人應該能用一般方式協助你理解流程，但你仍然需要逐一閱讀並以書面確認每一項合約與費用。在某些州或情況下，你也可能想找持牌律師協助審閱文件。

如果你在比較經紀人，如何選擇房地產經紀人能幫你問出更好的問題。DoorLine 遵循《公平住房法》（Fair Housing Act）。歡迎所有買家，任何人都不該因受保護特徵而被引導離開或朝向某個房源或地區。

特殊情況：首次購屋者、自營/自雇買家、移民與 ITIN 買家

並不是每位買家需要的文件都一樣，這很正常。

首次購屋者可能需要更多協助來理解文件代表什麼、以及該何時送出。如果你就是這種情況，建議準備一個簡單的資料夾，放入你的身分證、近期薪資存根、稅務表單、銀行對帳單與租屋（房租）紀錄。我們的首次購屋指南可以幫你先建立基本方向。

自營/自雇買家常常需要更多文件，因為收入可能會月月變動。放款機構可能會要求：

• 個人報稅資料 1 到 2 年
• 商業報稅資料 1 到 2 年
• 年度至今的損益表（profit and loss statements）
• 公司/商業銀行對帳單
• 若有要求，還需要能證明你的生意是運作中的文件，例如執照或來自 CPA（會計師）的信件

新移民與非母語英文使用者，可能需要更多時間去整理不同雇主、不同國家或不同稅務制度下的紀錄。及早詢問哪些文件必須翻譯或需要說明，會很有幫助。DoorLine 可以協助你完成媒合，找到一位持牌在地經紀人，能清楚地用你能理解的方式溝通；若有需要，也可能提供多語言服務。

使用 ITIN 的買家在某些情況下可能可以購屋，但規則會依放款機構而不同。放款機構可能會要求身分證明文件、使用 ITIN 申報的報稅資料、收入證明、銀行對帳單、租屋紀錄，以及更高的現金準備。由於貸款方案差異很大，請務必直接向持牌放款機構確認實際要求。

不論你來自什麼背景，原則都一樣：與持牌專業人士合作、你自己確認他們的執照、並把所有內容以書面方式確認。DoorLine 不提供抵押貸款、法律、財務或稅務建議。我們提供一般教育資訊，也提供免費的經紀人媒合服務。

接下來該怎麼做，讓文件流程不拖慢你

你不需要在第一天就準備齊所有文件，但越早整理，後面越能省下壓力。

試試看這個簡單計畫：

1. 在手機或電腦上建立一個資料夾，專門收集購屋文件。
2. 先放基本資料：身分證、最近 30 天的薪資存根、最近 2 年的 W-2 或報稅資料，以及 2 到 3 個月的銀行對帳單。
3. 列出問題清單：例如收入狀況、贈與資金、工作變動、信用問題，或簽證/ITIN 狀態，讓你可以在早期就向持牌放款機構提問。
4. 估算頭期款以外需要多少現金：包含常見過戶費用、搬家費用，以及修繕資金/緊急預備金。
5. 在你認真看房前先跟持牌房地產經紀人談談：這樣你會更了解時程、在地文件與出價策略。
6. 保護自己：逐一閱讀每份文件、所有費用用書面確認，並在匯款前先用電話核實匯款/電匯指示。

如果你想找一位能把流程說得清楚的在地持牌經紀人，請完成配對。這項服務對你是免費。參與的經紀人會向 DoorLine 支付固定的行銷費用。你可以比較你的選項並決定要跟誰合作。