Tôi có thể mua nhà bằng ITIN không?
**Trả lời ngắn: có, đôi khi.** Một số người mua mua nhà tại Mỹ bằng ITIN thay vì số An Sinh Xã Hội, nhưng các lựa chọn vay, giấy tờ và quy định có thể khác so với khoản vay thế chấp thông thường.
Có thể, nhưng còn tùy nhà cho vay và loại khoản vay
Một ITIN không tự động ngăn bạn mua nhà. Một số người mua trả tiền mặt. Những người khác vay thế chấp từ một nhà cho vay chấp nhận người vay dùng ITIN. Phần khó là không phải nhà cho vay nào cũng có cùng chương trình, và yêu cầu có thể nghiêm ngặt hơn.
Nói đơn giản: mua nhà bằng ITIN thường khả thi nếu bạn có thể chứng minh rằng mình đã sẵn sàng về mặt tài chính và nhà cho vay sẵn sàng xem xét hồ sơ của bạn. Thông thường sẽ cần bằng chứng về thu nhập, giấy tờ nhận diện, bằng chứng về nơi bạn đang sinh sống, và hồ sơ cho thấy bạn quản lý hóa đơn và nợ nần như thế nào.
Một vài điều thẳng thắn cần biết:
- Các lựa chọn vay có thể bị hạn chế hơn. Không phải ngân hàng hay công ty thế chấp nào cũng làm việc với người mua dùng ITIN.
- Lãi suất và phí có thể cao hơn so với một số khoản vay thông thường. Điều này không phải lúc nào cũng đúng, nhưng có thể xảy ra.
- Yêu cầu tiền đặt cọc có thể cao hơn. Mức đặt cọc điển hình cho người mua nhà thường khoảng từ 3% đến 20%, nhưng một số chương trình vay bằng ITIN có thể yêu cầu nhiều hơn.
- Chi phí khi mua nhà vẫn là chi phí thật. Thông thường khoảng 2% đến 5% giá trị căn nhà, tùy thuộc vào căn nhà, khu vực, khoản vay và các bên bạn chọn.
DoorLine không phải bên cho vay, môi giới, công ty môi giới, luật sư, hay cố vấn thuế. Chúng tôi cung cấp giáo dục tổng quan và có thể giúp bạn được ghép cặp với một đại lý bất động sản được cấp phép tại địa phương miễn phí cho bạn. Nếu bạn cần khoản vay, hãy làm việc trực tiếp với nhà cho vay được cấp phép và đọc mọi khoản phí và điều khoản khoản vay bằng văn bản trước khi ký.
Nhà cho vay có thể yêu cầu gì từ người mua dùng ITIN
Mỗi nhà cho vay có danh sách kiểm tra riêng, nhưng nhiều nơi thường yêu cầu các giấy tờ như sau:
- Thư hoặc thẻ ITIN của bạn và giấy tờ tùy thân có ảnh do chính phủ cấp.
- Bằng chứng về thu nhập, như phiếu lương, W-2, 1099 hoặc tờ khai thuế.
- Tờ khai thuế, thường cho 1–2 năm gần nhất.
- Sao kê ngân hàng để chứng minh tiền tiết kiệm cho tiền đặt cọc và chi phí khi đóng hợp đồng.
- Bằng chứng về việc đã trả tiền thuê hoặc lịch sử nhà ở.
- Lịch sử tín dụng. Nếu bạn không có điểm tín dụng theo kiểu truyền thống, một số nhà cho vay có thể xem xét các hồ sơ thay thế như lịch sử thanh toán tiền thuê, điện nước, điện thoại hoặc bảo hiểm.
- Bằng chứng về địa chỉ và lịch sử việc làm.
Một số nhà cho vay sẽ cần nhiều giấy tờ hơn bạn dự tính. Điều này khá phổ biến. Việc đó không phải lúc nào cũng có nghĩa là có vấn đề. Thường là họ đang cố gắng lập hồ sơ kỹ lưỡng cho bạn.
Một đại lý bất động sản được cấp phép tại địa phương có thể giúp bạn hiểu việc tìm nhà và quy trình đề nghị mua, trong khi một nhà cho vay được cấp phép có thể giải thích cần những giấy tờ khoản vay nào. Nếu bạn đang ở giai đoạn đầu, DoorLine cũng có hướng dẫn đơn giản về những điều cơ bản về tài chính.
Quan trọng: luôn kiểm tra xem đại lý và nhà cho vay có được cấp phép tại tiểu bang của bạn hay không, và đọc cũng như xác nhận mọi thỏa thuận và khoản phí bằng văn bản. Nếu bạn phải gửi tiền, hãy đặc biệt thận trọng. Lừa đảo chuyển khoản (wire fraud) là có thật. Hãy tự xác nhận hướng dẫn chuyển khoản bằng cách gọi đến một số điện thoại đã được kiểm chứng trước khi gửi tiền.
Mua nhà bằng ITIN trong thực tế có thể sẽ như thế nào
Các bước mua nhà nhìn chung khá giống nhau. Điểm khác biệt thường nằm ở phần duyệt khoản vay.
Dưới đây là một ví dụ thực tế về cách quy trình có thể diễn ra:
- Bạn trao đổi với một hoặc nhiều nhà cho vay để hỏi xem họ có làm việc với người vay dùng ITIN không.
- Bạn chuẩn bị giấy tờ sớm, vì thẩm định hồ sơ có thể mất nhiều thời gian hơn.
- Bạn so sánh dự tính về lãi suất, tiền đặt cọc, khoản thanh toán hằng tháng, bảo hiểm thế chấp (nếu có) và chi phí khi đóng hợp đồng.
- Bạn chọn một đại lý được cấp phép tại địa phương để hỗ trợ tìm nhà, viết đề nghị và thương lượng.
- Bạn ký hợp đồng mua bán, hoàn tất kiểm tra hiện trạng và thẩm định giá nếu được yêu cầu, rồi tiến dần đến khâu đóng hợp đồng.
Một vài chỗ khiến người mua bất ngờ:
- Giấy chấp thuận trước (pre-approval) không giống chấp thuận cuối cùng. Nhà cho vay có thể vẫn cần giấy tờ cập nhật sau này.
- Số tiền cần thanh toán khi đóng hợp đồng có thể cao hơn dự kiến. Ngoài tiền đặt cọc, còn có phí liên quan đến quyền sở hữu, phí ghi nhận theo quy định của chính phủ, thuế hoặc bảo hiểm trả trước, và các chi phí khác. Tìm hiểu nền tảng trong hiểu chi phí khi đóng hợp đồng.
- Thù lao cho đại lý đang thay đổi và có thể thương lượng. Phần thù lao của buyer-agent thường được đề cập trong quá trình mua bán và nên được xem xét kỹ trong văn bản. Mức thù lao đại lý phổ biến thường khoảng 2.5% đến 3% mỗi bên, nhưng không cố định và còn tùy thỏa thuận cũng như giao dịch.
- Nhà rẻ nhất không phải lúc nào cũng là khoản thanh toán hằng tháng rẻ nhất. Thuế bất động sản, bảo hiểm, phí HOA, chi phí sửa chữa và chi phí đi lại cũng đều quan trọng.
Nếu tiếng Anh không phải ngôn ngữ đầu tiên của bạn, hãy yêu cầu giải thích bằng từ ngữ đơn giản. Hãy dành thời gian. Một đại lý giỏi được cấp phép phải giải thích rõ từng bước và không bao giờ ép bạn ký điều gì bạn chưa hiểu.
Cách bảo vệ bản thân và so sánh thông minh
Mua nhà bằng ITIN có thể phù hợp với một số người, nhưng đây cũng là khu vực khiến người mua dễ thấy bối rối hoặc bị gây áp lực. Hãy bảo vệ bản thân.
Dùng danh sách kiểm tra này:
- So sánh nhiều hơn một nhà cho vay. Hỏi từng bên: Họ có cung cấp khoản vay cho người dùng ITIN không? Khoảng tiền đặt cọc thường là bao nhiêu? Bạn cần cung cấp những giấy tờ nào? Phí ước tính là bao nhiêu?
- So sánh cả đại lý. Hỏi họ làm việc và trao đổi như thế nào, họ phụ trách những khu vực nào, họ hỗ trợ người mua nhà lần đầu ra sao và họ giải thích hợp đồng thế nào. Đây là hướng dẫn về cách chọn đại lý bất động sản.
- Yêu cầu mọi khoản phí bằng văn bản. Đừng chỉ dựa vào lời hứa miệng.
- Xem kỹ hợp đồng mua bán. Thời hạn quan trọng.
- Không chia sẻ thông tin nhạy cảm với các website hay người không rõ. Thông thường bạn chỉ cần cung cấp thông tin liên hệ và mục tiêu mua nhà ở bước đầu — không phải số tài khoản ngân hàng hay số An Sinh Xã Hội.
- Nắm quyền Fair Housing của bạn. Không ai được quyền hướng bạn đến hoặc ngăn bạn mua một ngôi nhà hay khu dân cư dựa trên chủng tộc, màu da, tôn giáo, giới tính, tình trạng khuyết tật, tình trạng gia đình, nguồn gốc quốc gia hoặc bất kỳ đặc điểm được bảo vệ nào khác. DoorLine chào đón mọi người mua và tuân thủ Đạo luật Fair Housing. Tìm hiểu thêm về quyền Fair Housing của bạn.
DoorLine là dịch vụ ghép cặp miễn phí. Các đại lý tham gia trả một khoản phí tiếp thị cố định để được đưa vào. Bạn không phải trả DoorLine để được ghép cặp. Bạn so sánh các đại lý, chọn người bạn muốn làm việc và tự xác nhận mọi thỏa thuận.
Bạn nên làm gì tiếp theo nếu muốn mua nhà bằng ITIN
Nếu bạn nghiêm túc về việc mua nhà, hãy làm theo cách đơn giản:
- Kiểm tra ngân sách. Ước tính khoản thanh toán hằng tháng thoải mái, không chỉ nhìn vào con số tối đa.
- Tiết kiệm nhiều hơn tiền đặt cọc. Lập kế hoạch cho chi phí khi đóng hợp đồng, chi phí chuyển nhà, chi phí kiểm tra hiện trạng và chi phí sửa chữa.
- Trao đổi với nhà cho vay được cấp phép sớm. Hỏi rõ liệu họ có làm việc với người mua dùng ITIN không.
- Được ghép cặp với một đại lý được cấp phép tại địa phương có thể giải thích thị trường và quy trình hợp đồng bằng ngôn ngữ dễ hiểu.
- Đọc tất cả trước khi ký. Nếu có điều gì không rõ, hãy dừng lại và hỏi.
Nếu bạn mới hoàn toàn với quy trình này, hãy bắt đầu với hướng dẫn dành cho người mua nhà lần đầu của DoorLine hoặc được ghép cặp để so sánh hỗ trợ từ các chuyên gia được cấp phép tại địa phương. Chúng tôi giữ nội dung tổng quát, trung thực và miễn phí cho người tiêu dùng.
Có, một số người mua nhà tại Mỹ bằng ITIN. Hãy bắt đầu bằng việc nói chuyện với các nhà cho vay được cấp phép chấp nhận người vay dùng ITIN, so sánh chi phí và giấy tờ, rồi chọn một đại lý được cấp phép tại địa phương mà bạn tin tưởng và đọc kỹ mọi tài liệu trước khi ký.