¿Puedo comprar una casa con un ITIN?

Sí, podría ser posible, pero depende del prestamista y del tipo de préstamo

Un ITIN no te impide automáticamente comprar una casa. Algunos compradores pagan en efectivo. Otros usan una hipoteca de un prestamista que acepta a personas con ITIN. Lo difícil es que no todos los prestamistas ofrecen los mismos programas y que los requisitos pueden ser más estrictos.

En términos sencillos, comprar con un ITIN suele ser posible si puedes demostrar que estás financieramente listo/a y si el prestamista está dispuesto a revisar tu expediente. Por lo general, eso significa prueba de ingresos, prueba de identidad, prueba de dónde vives y un historial que muestre cómo manejas los pagos y la deuda.

Algunas verdades importantes:

• Las opciones de préstamo pueden ser más limitadas. No todos los bancos o compañías hipotecarias trabajan con compradores con ITIN.
• Las tasas y las tarifas pueden ser más altas que en algunos préstamos convencionales. No siempre es así, pero puede pasar.
• Los requisitos de down payment pueden ser más altos. Las aportaciones típicas para compradores de vivienda suelen estar entre 3% y 20%, pero algunos programas de préstamos con ITIN pueden pedir más.
• Los closing costs del comprador siguen existiendo. Un rango típico es de aproximadamente 2% a 5% del precio de la vivienda, dependiendo de la casa, la ubicación, el préstamo y los proveedores que elijas.

DoorLine no es un prestamista, agente, correduría, abogado ni asesor fiscal. Compartimos educación general y podemos ayudarte a hacer match con un licensed local real-estate agent sin costo para ti. Si necesitas un préstamo, trabaja directamente con un licensed lender y revisa cada tarifa y término del préstamo por escrito antes de firmar.

Qué podrían pedir los prestamistas a un comprador con ITIN

Cada prestamista tiene su propia lista de requisitos, pero muchos piden documentos como estos:

1. Tu carta o tarjeta del ITIN y una identificación con foto emitida por el gobierno.
2. Prueba de ingresos, como talones de pago, W-2, 1099 o declaraciones de impuestos.
3. Declaraciones de impuestos, a menudo de los últimos 1-2 años.
4. Estados de cuenta bancarios para demostrar ahorros para el down payment y los closing costs.
5. Prueba de pagos de renta o historial de vivienda.
6. Historial de crédito. Si no tienes un puntaje de crédito tradicional, algunos prestamistas pueden revisar registros alternativos como pagos de renta, servicios (utilities), teléfono o seguro.
7. Prueba de domicilio e historial de empleo.

Algunos prestamistas querrán más papeleo del que esperas. Eso es común. No siempre significa que haya algo mal. Muchas veces significa que están intentando documentar tu expediente con cuidado.

Un licensed local real-estate agent puede ayudarte a entender la búsqueda de vivienda y el proceso de oferta, mientras que un licensed lender puede explicar qué documentos del préstamo se requieren. Si estás al inicio del proceso, DoorLine también tiene una guía sencilla para financing basics.

Importante: confirma siempre que el agente y el prestamista estén autorizados en tu estado y lee y confirma por escrito cada acuerdo y cada tarifa. Si alguna vez necesitas enviar dinero, toma precauciones extra. El fraude por transferencias (wire fraud) es real. Confirma las instrucciones para transferir llamando tú mismo/a a un número verificado antes de enviar fondos.

Cómo puede verse comprar con un ITIN en la vida real

Los pasos para comprar una casa son en su mayoría los mismos. La diferencia suele estar en la parte de la aprobación del préstamo.

Aquí tienes un ejemplo realista de cómo podría funcionar el proceso:

• Hablas con uno o más prestamistas para preguntar si trabajan con compradores con ITIN.
• Reúnes documentos desde temprano, porque la suscripción (underwriting) puede tardar más.
• Comparas la tasa estimada, el down payment, el pago mensual, el seguro hipotecario si aplica y los closing costs.
• Eliges a un agente licensed local para ayudarte a buscar, redactar ofertas y negociar.
• Pasas a contrato, completas inspecciones y tasación si se requieren, y avanzas hacia el cierre.

Algunos lugares donde los compradores se sorprenden:

• La pre-approval no es lo mismo que la aprobación final. El prestamista puede necesitar documentos actualizados después.
• El efectivo necesario al cerrar puede ser mayor de lo que esperabas. Además del down payment, hay tarifas de título, tarifas de registro gubernamental, impuestos o seguros prepagados y otros costos. Conoce lo básico en understanding closing costs.
• La compensación del agente está cambiando y se puede negociar. En el proceso de compra a menudo se habla de la compensación del buyer-agent y debe revisarse con cuidado por escrito. Los rangos típicos de comisión del agente suelen estar alrededor de 2.5% a 3% por cada parte, pero no es fijo y depende del acuerdo y de la transacción.
• La vivienda más barata no siempre es el pago mensual más barato. Los impuestos a la propiedad, el seguro, las cuotas de HOA, las reparaciones y los costos del commute también importan.

Si el inglés no es tu idioma principal, pide explicaciones en palabras sencillas. Tómate tu tiempo. Un buen agente con licencia debe explicar cada paso con claridad y nunca presionarte para firmar algo que no entiendas.

Cómo protegerte y comparar ayuda de la manera inteligente

Comprar una casa con un ITIN es posible para algunas personas, pero también es un terreno donde los compradores pueden sentirse confundidos o presionados. Protégete.

Usa esta lista de verificación:

• Compara con más de un prestamista. Pregunta a cada uno: ¿Ofrecen préstamos con ITIN? ¿Cuál es el rango típico de down payment? ¿Qué documentos requieren? ¿Cuáles son las tarifas estimadas?
• Compara también a los agentes. Pregunta cómo se comunican, en qué áreas trabajan, cómo ayudan a compradores por primera vez y cómo explican los contratos. Aquí tienes una guía sobre cómo elegir a un real-estate agent.
• Pide que todas las tarifas estén por escrito. No te fíes de promesas verbales.
• Revisa el purchase agreement con cuidado. Las fechas límite importan.
• No compartas información sensible con sitios web o personas al azar. Por lo general, solo necesitas compartir datos de contacto y tu objetivo de compra en el primer paso, no números de cuenta bancaria ni un número de Social Security.
• Conoce tus derechos de Fair Housing. Nadie debería dirigirte hacia o alejarte de una vivienda o un vecindario según raza, color, religión, sexo, discapacidad, situación familiar, origen nacional u otra característica protegida. DoorLine da la bienvenida a todos los compradores y sigue la Ley de Fair Housing. Conoce más sobre tus derechos de Fair Housing.

DoorLine es un servicio gratuito de matching. Los agentes participantes pagan una tarifa plana de marketing para aparecer. Tú no le pagas a DoorLine por un match. Tú comparas a los agentes, eliges con quién trabajar y confirmas tú mismo/a cada acuerdo.

Qué hacer a continuación si quieres comprar con un ITIN

Si estás decidido/a a comprar, mantenlo simple:

1. Revisa tu presupuesto. Calcula un pago mensual cómodo, no solo un número máximo.
2. Ahorra más que el down payment. Planea los closing costs, costos de mudanza, inspecciones y reparaciones.
3. Habla con un prestamista con licencia desde temprano. Pregunta claramente si trabajan con compradores con ITIN.
4. Haz match con un agente local con licencia que pueda explicarte el mercado y el proceso del contrato en palabras sencillas.
5. Lee todo antes de firmar. Si algo te confunde, detente y pregunta.

Si estás empezando desde cero, comienza con la guía de DoorLine para first-time home buyer guide o haz match para comparar ayuda local con licencia. Lo mantenemos general, honesto y gratuito para el consumidor.