هل يمكنني شراء منزل باستخدام ITIN؟

قد يكون ذلك ممكنًا — لكن يعتمد على المُقرض ونوع القرض

لا يُعد رقم ITIN بحد ذاته عائقًا تلقائيًا يمنعك من شراء منزل. يدفع بعض المشترين نقدًا. بينما يستخدم آخرون رهنًا عقاريًا من مُقرض يقبل مقترضين لديهم ITIN. الجزء الأصعب هو أن ليس كل مُقرض يقدم البرامج نفسها، وقد تكون المتطلبات أكثر صرامة.

بعبارات بسيطة، غالبًا ما يكون الشراء باستخدام ITIN ممكنًا إذا استطعت إثبات أنك جاهز ماليًا، وأن المُقرض مستعد لمراجعة ملفك. وهذا عادةً يعني تقديم ما يثبت الدخل، والهوية، ومكان سكنك، وسجلًا يوضح كيف تدير فواتيرك وديونك.

أشياء صادقة يجب معرفتها:

• قد تكون خيارات القروض أقل. ليست كل البنوك أو شركات الرهن العقاري تعمل مع مشترين لديهم ITIN.
• قد تكون الفوائد والرسوم أعلى من بعض القروض التقليدية. هذا ليس دائمًا، لكنه قد يحدث.
• قد تكون متطلبات الدفعة المقدمة أعلى. عادةً تتراوح دفعات شراء المنازل بين حوالي 3% إلى 20%، لكن بعض برامج قروض ITIN قد تطلب أكثر.
• تكاليف إغلاق الصفقة (closing costs) ما زالت حقيقية. النطاق المعتاد هو حوالي 2% إلى 5% من سعر المنزل، ويتغير ذلك حسب المنزل والموقع والقرض والجهات التي تختارها.

DoorLine هي ليست مُقرضًا ولا وسيطًا ولا شركة وساطة عقارية ولا محاميًا ولا مستشارًا ضريبيًا. نحن نشارك معلومات تعليمية عامة، ويمكننا مساعدتك في الحصول على مطابقة مع وسيط عقاري محلي مرخّص دون أي تكلفة عليك. إذا كنت بحاجة إلى قرض، اعمل مباشرة مع مُقرض مرخّص واقرأ كل الرسوم وشروط القرض مكتوبة قبل أن توقع.

ما الذي قد يطلبه المقرضون من مشتري ITIN

يملك كل مُقرض قائمة تحقق خاصة به، لكن كثيرًا ما يطلب مستندات مثل هذه:

1. خطاب ITIN أو البطاقة مع هوية شخصية صادرة من جهة حكومية مع صورة.
2. إثبات الدخل مثل قسائم الرواتب، نماذج W-2، نماذج 1099، أو الإقرارات الضريبية.
3. الإقرارات الضريبية وغالبًا عن آخر 1 إلى 2 سنة.
4. كشف حسابات بنكية لإظهار المدخرات للدفعة المقدمة وتكاليف الإغلاق.
5. إثبات دفع الإيجار أو سجل السكن.
6. سجل الائتمان (Credit history). إذا لم يكن لديك درجة ائتمان تقليدية، قد يراجع بعض المقرضين سجلات بديلة مثل مدفوعات الإيجار أو المرافق أو الهاتف أو التأمين.
7. إثبات العنوان وسجل التوظيف.

قد يطلب بعض المقرضين أوراقًا أكثر مما تتوقع. هذا شائع. وكونه كذلك لا يعني دائمًا وجود مشكلة. غالبًا ما يحاولون توثيق ملفك بدقة.

يمكن لوسيط عقاري محلي مرخّص مساعدتك في فهم عملية البحث عن المنزل وتقديم العرض، بينما يمكن للمُقرض المرخّص شرح ما هي المستندات المطلوبة للقرض. وإذا كنت في بداية العملية، لدى DoorLine أيضًا دليلًا بسيطًا حول أساسيات التمويل.

مهم: تأكد دائمًا أن الوسيط والمُقرض مرخصان في ولايتك، واقرأ وأكّد كل اتفاقية وكل رسم مكتوبًا. إذا احتجت يومًا إلى إرسال أموال، خذ حذرًا إضافيًا. احتيال التحويل البنكي (Wire fraud) حقيقي. تحقّق من تعليمات التحويل عبر الاتصال برقم هاتف مُتحقق منه بنفسك قبل إرسال الأموال.

كيف قد يبدو شراء منزل باستخدام ITIN في الواقع

خطوات شراء المنزل متشابهة في الغالب. الفرق غالبًا يكون في جزء الموافقة على القرض.

إليك مثالًا واقعيًا لكيف يمكن أن تسير العملية:

• تتحدث مع واحد أو أكثر من المقرضين لمعرفة ما إذا كانوا يعملون مع مقترضين لديهم ITIN.
• تجمع المستندات مبكرًا، لأن مرحلة الاكتتاب (Underwriting) قد تستغرق وقتًا أطول.
• تقارن بين الفائدة المقدّرة، والدفعة المقدمة، والدفع الشهري، وتأمين الرهن العقاري إن وجد، وتكاليف الإغلاق.
• تختار وسيطًا محليًا مرخّصًا لمساعدتك في البحث وكتابة العروض والتفاوض.
• تدخل في مرحلة تقديم العرض حتى يصبح عقدًا، وتنجز فحوصات التفتيش وتقييم العقار (Appraisal) إن كانت مطلوبة، ثم تتقدم نحو الإغلاق.

أما الأماكن التي قد يفاجأ بها المشترون:

• الموافقة المبدئية (Preapproval) ليست هي الموافقة النهائية. قد يحتاج المُقرض لاحقًا إلى مستندات محدّثة.
• قد تكون الأموال المطلوبة عند الإغلاق أكبر مما توقعت. إضافة إلى الدفعة المقدمة، توجد رسوم الملكية (title fees)، ورسوم تسجيل حكومية، والضرائب أو التأمين المدفوع مقدمًا، وتكاليف أخرى. تعرّف على الأساسيات عبر فهم تكاليف الإغلاق.
• تعويض/عمولة الوكيل قابلة للتغير وقابلة للتفاوض. غالبًا ما تتم مناقشة تعويض المشتري-الوكيل في عملية الشراء، وينبغي مراجعتها بعناية مكتوبة. تتراوح عمولات الوكلاء المعتادة غالبًا بين 2.5% إلى 3% لكل طرف، لكنها ليست ثابتة وتعتمد على الاتفاق والمعاملة.
• ليس دائمًا أرخص منزل يعني أرخص دفعة شهرية. ضرائب العقار، والتأمين، ورسوم HOA، والإصلاحات، وتكاليف التنقل كلها مهمة أيضًا.

إذا كانت الإنجليزية ليست لغتك الأولى، اطلب شرح الأمور بكلمات بسيطة. خذ وقتك. ينبغي للوسيط الجيد المرخّص أن يشرح كل خطوة بوضوح وألا يضغطك أبدًا للتوقيع على شيء لا تفهمه.

كيفية حماية نفسك ومقارنة المساعدة بالطريقة الذكية

شراء منزل باستخدام ITIN ممكن لبعض الأشخاص، لكنه أيضًا مجال قد يشعر فيه المشترون بالارتباك أو الضغط. احمِ نفسك.

استخدم قائمة التحقق هذه:

• قارن بين أكثر من مُقرض. اسأل كل واحد: هل تقدمون قروض ITIN؟ ما نطاق الدفعة المقدمة المعتاد؟ ما المستندات التي تطلبونها؟ ما هي الرسوم المقدّرة؟
• قارن بين الوسطاء أيضًا. اسأل كيف يتواصلون، وفي أي مناطق يعملون، وكيف يساعدون المشترين لأول مرة، وكيف يشرحون العقود. إليك دليلًا حول كيفية اختيار وسيط عقاري.
• اطلب جميع الرسوم مكتوبة. لا تعتمد على الوعود الشفهية.
• راجع اتفاقية الشراء بعناية. المواعيد النهائية مهمة.
• لا تشارك معلومات حساسة مع مواقع أو أشخاص عشوائيين. في الخطوة الأولى عادة ما تحتاج فقط إلى مشاركة بيانات التواصل وهدفك من الشراء — وليس أرقام الحسابات البنكية أو رقم الضمان الاجتماعي.
• اعرف حقوقك في Fair Housing. لا ينبغي لأحد أن يوجّهك نحو منزل أو حي أو يبعدك عنه بناءً على العِرق، أو اللون، أو الدين، أو الجنس، أو الإعاقة، أو الحالة العائلية، أو الأصل القومي، أو أي صفة محمية أخرى. DoorLine ترحب بجميع المشترين وتتبع قانون Fair Housing (العدالة في الإسكان). تعرّف أكثر على حقوقك في Fair Housing.

DoorLine هي خدمة مطابقة مجانية. يدفع الوسطاء المشاركون رسوم تسويق ثابتة ليتم إدراجهم ضمن الخدمة. لا تدفع DoorLine مقابل الحصول على مطابقة. أنت تقارن بين الوسطاء، وتختار من ستعمل معه، وتؤكد كل اتفاقية بنفسك.

ما الذي يجب فعله بعد ذلك إذا كنت تريد شراء منزل باستخدام ITIN

إذا كنت جادًا في الشراء، اجعلها بسيطة:

1. تحقق من ميزانيتك. قدّر دفعة شهرية مريحة، وليس فقط رقمًا أقصى.
2. ادخر أكثر من الدفعة المقدمة. خطط لتكاليف الإغلاق، وتكاليف الانتقال، وفحوصات التفتيش، والإصلاحات.
3. تحدث إلى مُقرض مرخّص مبكرًا. اسأل بوضوح ما إذا كان يعمل مع مشترين لديهم ITIN.
4. احصل على مطابقة مع وسيط محلي مرخّص يمكنه شرح السوق وعملية العقد بلغة بسيطة.
5. اقرأ كل شيء قبل التوقيع. إذا كان هناك ما يسبب ارتباكًا، توقف واسأل.

إذا كنت جديدًا تمامًا على العملية، ابدأ بدليل DoorLine لشراء منزل لأول مرة عبر دليل مشتري المنزل لأول مرة أو احصل على مطابقة لمقارنة المساعدة المحلية المرخّصة. نحن نعرض الأمور بشكل عام وواقعي ومجاني للمستهلك.