Могу ли я купить дом с ITIN?

Да, это может быть возможно — но зависит от кредитора и типа кредита

Сам по себе ITIN не запрещает вам купить дом. Некоторые покупатели платят наличными. Другие берут ипотеку в кредитной организации, которая принимает заемщиков с ITIN. Сложность в том, что не каждый кредитор предлагает одинаковые программы, а требования нередко бывают более строгими.

Если говорить простыми словами, покупка с ITIN часто возможна, если вы можете показать, что финансово готовы, и кредитор согласен внимательно рассмотреть вашу заявку. Обычно это означает подтверждение дохода, подтверждение личности, подтверждение того, где вы живете, и документы/история, показывающие, как вы управляете платежами и долгами.

Несколько честных моментов, которые стоит знать:

• Вариантов кредита может быть меньше. Не каждый банк или ипотечная компания работает с заемщиками с ITIN.
• Процентные ставки и комиссии могут быть выше по сравнению с некоторыми стандартными ипотеками. Это не всегда так, но такое бывает.
• Первоначальный взнос может быть выше. Типичные взносы покупателей жилья обычно находятся в диапазоне примерно 3%–20%, но некоторые программы по ITIN могут требовать больше.
• Расходы при сделке все равно реальны. Обычно это примерно 2%–5% от стоимости дома — в зависимости от объекта, локации, условий кредита и выбранных поставщиков услуг.

DoorLine — это не кредитор, не агент, не брокерская компания, не адвокат и не налоговый консультант. Мы даем общую информацию и можем помочь вам оформить подбор с лицензированным риелтором на месте бесплатно для вас. Если вам нужен кредит, работайте напрямую с лицензированным кредитором и прочитайте все комиссии и условия ипотеки в письменном виде до подписания.

Что кредиторы могут запросить у заемщика с ITIN

У каждого кредитора свой список требований, но многие просят документы вроде этих:

1. Письмо или карточку с ITIN и удостоверение личности с фотографией от госоргана.
2. Подтверждение дохода, например pay stubs, W-2, 1099 или налоговые декларации.
3. Налоговые декларации, часто за последние 1–2 года.
4. Банковские выписки — чтобы показать сбережения на первоначальный взнос и расходы при сделке.
5. Подтверждение оплаты аренды или история проживания.
6. Кредитную историю. Если у вас нет традиционного кредитного рейтинга, некоторые кредиторы могут рассматривать альтернативные записи, например платежи за аренду, коммунальные услуги, телефон или страховые платежи.
7. Подтверждение адреса и историю занятости.

Иногда кредиторы просят больше документов, чем вы ожидали. Это распространено. Это не всегда означает, что с вами «что-то не так». Чаще всего это значит, что они тщательно документируют вашу заявку.

Лицензированный риелтор на месте может помочь вам понять поиск дома и процесс подачи предложения, а лицензированный кредитор объяснит, какие документы нужны для ипотеки. Если вы только на старте, DoorLine также подготовил простой раздел о том, как разобраться в основах финансирования.

Важно: всегда проверяйте, что агент и кредитор имеют лицензии в вашем штате, и читайте и подтверждайте в письменном виде каждое соглашение и каждую комиссию. Если вам когда-либо нужно отправлять деньги, проявляйте повышенную осторожность. Мошенничество с банковскими переводами действительно существует. Сверяйте инструкции по переводу, позвонив по проверенному номеру телефона, прежде чем отправлять средства.

Как покупка с ITIN может выглядеть в реальной жизни

Шаги покупки дома в целом те же. Отличие обычно в том, как проходит одобрение кредита.

Вот реалистичный пример того, как может разворачиваться процесс:

• Вы общаетесь с одним или несколькими кредиторами, чтобы узнать, работают ли они с заемщиками с ITIN.
• Вы заранее собираете документы, потому что андеррайтинг может занять больше времени.
• Вы сравниваете ориентировочную ставку, первоначальный взнос, ежемесячный платеж, ипотечное страхование (если оно требуется), а также расходы при сделке.
• Вы выбираете лицензированного риелтора, который поможет вам искать, готовить предложения и вести переговоры.
• Вы выходите по сделке на договоренности, проходите проверки и оценку (если требуется) и движетесь к закрытию сделки.

Вот где покупатели иногда неожиданно сталкиваются с нюансами:

• Предварительное одобрение — не то же самое, что окончательное. Кредитор может позже запросить обновленные документы.
• Сумма денег, нужная при закрытии сделки, может оказаться больше, чем вы ожидали. Помимо первоначального взноса есть сборы за титул (title fees), госпошлины за регистрацию, предоплаченные налоги или страховки и другие расходы. Узнайте базовые принципы в понимании расходов при закрытии сделки.
• Оплата работы агента меняется и может обсуждаться. Вознаграждение агенту покупателя часто обсуждают в процессе покупки, и его нужно внимательно проверить в письменном виде. Типичный диапазон комиссий агента часто около 2,5%–3% с каждой стороны, но фиксированной величины нет: все зависит от соглашения и конкретной сделки.
• Самый дешевый дом не всегда означает самый дешевый ежемесячный платеж. Важны налоги на недвижимость, страховка, взносы HOA, расходы на ремонт и даже стоимость дороги/коммьют.

Если английский — не ваш родной язык, просите объяснять простыми словами. Не торопитесь. Хороший лицензированный агент должен четко объяснять каждый шаг и никогда не давить на вас, чтобы вы подписали то, что вам непонятно.

Как защитить себя и сравнить помощь с умом

Покупка дома с ITIN доступна некоторым людям, но это также ситуация, где покупатели могут чувствовать растерянность или давление. Защитите себя.

Используйте этот чек-лист:

• Сравните более одного кредитора. Спросите каждого: Вы предлагаете ипотечные кредиты с ITIN? Какой обычно бывает диапазон первоначального взноса? Какие документы вы требуете? Какие ориентировочные комиссии?
• Сравните и агентов. Узнайте, как они общаются, в каких районах работают, как помогают покупателям впервые, и как объясняют договоры. Вот руководство о том, как выбрать риелтора.
• Просите все комиссии в письменном виде. Не полагайтесь на устные обещания.
• Тщательно изучайте договор купли-продажи. Сроки важны.
• Не сообщайте чувствительную информацию случайным сайтам или людям. На первом шаге обычно достаточно контактов и вашей цели покупки — без номеров банковских счетов или номера Social Security.
• Знайте свои права в сфере Fair Housing. Никто не должен направлять вас к дому или району или отговаривать вас от них, исходя из расы, цвета кожи, религии, пола, инвалидности, семейного положения, национального происхождения или другого защищенного признака. DoorLine приветствует всех покупателей и следует Закону о Fair Housing. Узнайте больше о ваших правах в сфере Fair Housing.

DoorLine — это бесплатная услуга подбора. Участвующие агенты платят фиксированную маркетинговую плату, чтобы быть в списке. Вы не платите DoorLine за подбор. Вы сравниваете агентов, выбираете, с кем работать, и проверяете каждое соглашение самостоятельно.

Что делать дальше, если вы хотите купить с ITIN

Если вы настроены серьезно, держите процесс простым:

1. Проверьте свой бюджет. Рассчитайте комфортный ежемесячный платеж, а не просто максимальную цифру.
2. Отложите больше, чем только первоначальный взнос. Закладывайте расходы при закрытии сделки, расходы на переезд, проверки и ремонт.
3. Обратитесь к лицензированному кредитору заранее. Четко спросите, работают ли они с покупателями с ITIN.
4. Получите подбор с лицензированным риелтором на месте, который сможет объяснить рынок и процесс договора простыми словами.
5. Читайте все до подписания. Если что-то непонятно, остановитесь и задайте вопрос.

Если вы совсем недавно в теме, начните с гайда для покупателей-новичков от DoorLine или оформите подбор, чтобы сравнить помощь лицензированных специалистов. Мы держим информацию общей, честной и бесплатной для потребителя.