Số tiền trả trước (down payment) khi mua nhà là bao nhiêu?
Trả lời ngắn gọn: nhiều người mua nhà thường trả trước **3% đến 20%** giá trị căn nhà, tùy thuộc vào khoản vay, căn nhà và tình hình tài chính của họ. Không có một con số “đúng” cho mọi người, và trả trước nhiều hơn chưa chắc đã là lựa chọn tốt nhất.
Trả lời ngắn gọn: nhiều người mua không trả trước 20%
Nhiều người vẫn tin rằng bạn phải trả trước 20% thì mới mua được nhà. Điều đó không đúng với nhiều người mua.
Thông thường, mức trả trước ở Mỹ thường rơi vào các khoảng như sau:
- Khoảng 3% đến 5% cho một số chương trình vay dành cho người mua nhà lần đầu
- Khoảng 5% đến 10% cho nhiều người mua lần sau hoặc người muốn khoản thanh toán hằng tháng thấp hơn
- Khoảng 10% đến 20% trở lên cho những người muốn vay ít hơn, giảm rủi ro hoặc củng cố đề nghị của mình
Ví dụ:
- Với một căn nhà $300,000, trả trước 3% là $9,000
- trả trước 5% là $15,000
- trả trước 10% là $30,000
- trả trước 20% là $60,000
Nhưng khoản trả trước không phải là khoản tiền mặt duy nhất bạn có thể cần. Người mua còn thường phải trả closing costs (chi phí khi đóng giao dịch) vào khoảng 2% đến 5% giá nhà, tùy thuộc vào khoản vay, bất động sản và khu vực. Vì vậy, khi lập ngân sách, hãy nhìn toàn cảnh chứ không chỉ nhìn riêng phần trả trước. Bạn có thể xem thêm ở hiểu về closing costs.
DoorLine là dịch vụ ghép cặp miễn phí. Chúng tôi cung cấp kiến thức giáo dục chung và có thể giúp bạn được ghép với một đại lý bất động sản địa phương được cấp phép. Để biết các lựa chọn vay và quy tắc đủ điều kiện chính xác, hãy làm việc với đơn vị cho vay được cấp phép và tự xác minh giấy phép.
Những yếu tố nào làm thay đổi số tiền trả trước?
Mức trả trước cần thiết hoặc thực tế của bạn phụ thuộc vào nhiều yếu tố.
1. Chương trình khoản vay
Các khoản vay khác nhau có quy định trả trước tối thiểu khác nhau. Một số chương trình cho phép trả trước thấp hơn cho những người đủ điều kiện. Một số chương trình khác yêu cầu nhiều hơn. Con số chính xác phụ thuộc vào đơn vị cho vay, hồ sơ tín dụng của bạn, loại tài sản và các quy định hiện hành của chương trình.
2. Giá mua
Tỷ lệ phần trăm nhỏ hơn trên một căn nhà đắt vẫn có thể là khoản tiền rất lớn. Trả trước 5% cho căn nhà $600,000 là $30,000. Với căn nhà $250,000, con số là $12,500.
3. Ngân sách hằng tháng của bạn
Trả trước thấp hơn thường đồng nghĩa với:
- Số tiền vay lớn hơn
- Khoản thanh toán hằng tháng cao hơn
- Có thể phải trả bảo hiểm khoản vay (mortgage insurance), tùy theo khoản vay và tỷ lệ vay trên giá trị (loan-to-value)
- Trả nhiều lãi hơn theo thời gian
Trả trước cao hơn thường đồng nghĩa với:
- Số tiền vay nhỏ hơn
- Khoản thanh toán hằng tháng thấp hơn
- Có thể ít hơn hoặc không phải trả bảo hiểm khoản vay, tùy theo khoản vay
- Nhiều tiền mặt bị “giam” trong căn nhà hơn
4. Tiền tiết kiệm của bạn sau khi đóng giao dịch
Điều này rất quan trọng. Một số người mua dùng gần như toàn bộ tiền tiết kiệm cho phần trả trước, rồi cảm thấy căng thẳng khi nhà cần sửa chữa hoặc cuộc sống trở nên tốn kém. Trong nhiều trường hợp, sẽ thông minh hơn nếu giữ một khoản dự phòng khẩn cấp thay vì dồn hết mọi đô la vào căn nhà.
5. Thị trường và điều khoản bạn đàm phán
Ở một số thị trường, người bán có thể xem xét yêu cầu được trừ/khấu trừ một phần chi phí cho người mua đối với một số khoản chi nhất định. Ở những thị trường khác, họ có thể không. Không có gì được đảm bảo. Điều khoản phụ thuộc vào căn nhà, khu vực, khoản vay và những gì các bên đồng ý bằng văn bản.
Nếu bạn mới bắt đầu, kiến thức cơ bản về tài chính khoản vay có thể giúp bạn hiểu các mảnh ghép trước khi trao đổi với đơn vị cho vay.
Cách nghĩ về khoản trả trước trong đời thực
Khoản trả trước tốt nhất thường là khoản giúp bạn mua nhà một cách có trách nhiệm, chứ không phải khoản nghe “ấn tượng” hơn.
Bạn có thể nghĩ đơn giản theo cách này:
- Bắt đầu từ tầm giá bạn có thể chi trả một cách thực tế. Đừng chọn một con số chỉ dựa trên những gì đơn vị cho vay nói rằng bạn có thể đủ điều kiện.
- Ước tính tổng số tiền mặt cần có. Hãy tính cả tiền trả trước, closing costs của người mua, chi phí chuyển nhà, chi phí kiểm định, và một khoản dự phòng để sửa chữa hoặc khi khẩn cấp.
- So sánh vài lựa chọn trả trước. Nhờ đơn vị cho vay được cấp phép cho bạn thấy điều gì thay đổi ở mức 3%, 5%, 10% và 20%, nếu các lựa chọn đó có sẵn.
- Xem khoản thanh toán hằng tháng, không chỉ xem khoản trả trước. Trả trước thấp hơn có thể giúp bạn mua sớm hơn, nhưng hãy đảm bảo khoản thanh toán hằng tháng vẫn cảm thấy an toàn.
- Đọc kỹ mọi khoản phí và thỏa thuận. Hãy hỏi cho đến khi bạn hiểu phần nào có thể đàm phán, phần nào là ước tính và phần nào có thể thay đổi trước khi đóng giao dịch.
Ví dụ thực tế:
Giả sử bạn đang xem xét một căn nhà $350,000.
- Trả trước 3% = $10,500
- Trả trước 5% = $17,500
- Closing costs của người mua ở mức 2% đến 5% có thể vào khoảng $7,000 đến $17,500
Như vậy, tổng tiền mặt để đóng giao dịch có thể cao hơn nhiều so với riêng khoản trả trước. Con số thực tế phụ thuộc vào căn nhà, giá, khu vực, khoản vay, các khoản phí trả trước (prepaid items) và thỏa thuận bằng văn bản của bạn.
Đây cũng là một lý do khiến nhiều người mua lần đầu thường thấy bất ngờ vào giai đoạn cuối. Khoản trả trước thu hút hết sự chú ý, nhưng tổng tiền mặt cần có mới là điều quan trọng nhất. Nếu bạn muốn một hướng dẫn tổng quan thân thiện cho người mới, hãy xem cẩm nang dành cho người mua nhà lần đầu.
Người mua lần đầu, người nhập cư và người mua dùng ITIN cần biết gì
Nếu bạn đang mua căn nhà đầu tiên, mua ở một quốc gia mới, hoặc mua bằng ITIN, bạn không hề đơn độc. Rất nhiều người được nói rằng họ cần điểm tín dụng hoàn hảo, phải có khoản trả trước rất lớn, hoặc cần một mối quan hệ đặc biệt. Thực tế, điều đó thường không đúng.
Một vài điểm nói thẳng:
- Bạn có thể vẫn có lựa chọn ngay cả khi khoản trả trước của bạn không lớn. Con đường phù hợp phụ thuộc vào thu nhập, tín dụng, giấy tờ, khoản dự phòng và quy tắc chương trình của đơn vị cho vay.
- Bạn không cần đoán mò. Hãy hỏi một đơn vị cho vay được cấp phép họ cần những giấy tờ gì và mức trả trước nào có thể áp dụng trong hoàn cảnh của bạn.
- Không nên bị thúc ép. Nếu ai đó cố gắng yêu cầu bạn gửi tiền hoặc ký giấy tờ mà bạn không hiểu, hãy chậm lại.
- Việc hỗ trợ ngôn ngữ rất quan trọng. Bạn có thể yêu cầu giải thích bằng ngôn ngữ đơn giản (plain English) hoặc bằng ngôn ngữ bạn ưa dùng.
- Fair Housing áp dụng cho tất cả mọi người. DoorLine chào đón tất cả người mua và người bán và tuân thủ Đạo luật Fair Housing. Không ai được phép hướng bạn đến hoặc tránh một khu vực hoặc dịch vụ dựa trên đặc điểm được pháp luật bảo vệ. Tìm hiểu thêm về quyền Fair Housing của bạn.
Khi so sánh các đại lý, hãy tập trung vào sự hỗ trợ hợp pháp và khách quan:
- Họ giải thích quy trình rõ ràng đến mức nào
- Họ có nắm được tầm giá và loại tài sản của bạn không
- Họ giao tiếp thế nào
- Họ có tôn trọng ngân sách và tiến độ thời gian của bạn không
- Họ có đưa điều khoản và các khoản phí vào văn bản không
DoorLine không chọn thay bạn. Bạn so sánh các đại lý, bạn quyết định làm việc với ai, và bạn tự xác nhận mọi thỏa thuận. Nếu bạn muốn được hỗ trợ tìm người địa phương, bạn có thể được ghép cặp miễn phí.
Nên làm gì tiếp theo trước khi bắt đầu đi xem nhà
Trước khi bạn đi xem nhà vào cuối tuần nào cũng vậy, hãy làm các bước sau trước.
- Đặt mục tiêu số tiền mặt. Xác định bạn có thể dùng bao nhiêu cho khoản trả trước mà vẫn giữ lại một khoản tiết kiệm.
- Rà soát ngân sách một cách trung thực. Hãy tính cả các khoản nợ hiện tại, chi phí chăm trẻ, phương tiện di chuyển, tiền điện nước và khoản thanh toán hằng tháng mà bạn thực sự có thể sống được.
- Trao đổi với đơn vị cho vay được cấp phép. Yêu cầu họ cung cấp ước tính bằng văn bản với vài kịch bản trả trước. Đừng dựa vào những lời đoán miệng.
- Trao đổi với một đại lý bất động sản được cấp phép. Một đại lý địa phương giỏi có thể giải thích chiến lược đưa ra đề nghị, mốc thời gian (timelines) và các chi phí phổ biến ở khu vực của bạn. Hãy tự xác minh giấy phép của đại lý và đọc tất cả thỏa thuận trước khi ký.
- So sánh trước khi quyết định. Nếu cần, hãy phỏng vấn nhiều hơn một chuyên gia. Hãy hỏi thẳng.
Các câu hỏi hữu ích để hỏi:
- Những lựa chọn trả trước nào có thể áp dụng cho tôi?
- Ước tính closing costs của người mua của tôi là bao nhiêu?
- Sau khi đóng giao dịch, tôi nên giữ lại bao nhiêu tiền dự phòng?
- Khoản phí nào có thể đàm phán và khoản nào do đơn vị cho vay hoặc bên cung cấp dịch vụ khác quy định?
- Trước khi đóng giao dịch, điều gì có thể thay đổi?
Một lưu ý quan trọng khác: nếu bạn từng cần gửi tiền cho một giao dịch, hãy xác nhận hướng dẫn chuyển tiền (wiring instructions) qua điện thoại bằng một số đáng tin cậy trước khi gửi bất cứ thứ gì. Lừa đảo chuyển khoản là có thật.
Nếu bạn muốn hiểu toàn bộ quy trình mua nhà từ đầu đến cuối, mua nhà là bước tiếp theo phù hợp.
Hầu hết người mua không cần trả trước 20%. Khoảng phổ biến thường vào khoảng 3% đến 20%, nhưng bạn cũng cần lên kế hoạch cho closing costs và số tiền còn lại sau khi đóng giao dịch. Hãy trao đổi với một đơn vị cho vay được cấp phép về vài lựa chọn thực tế, so sánh kỹ các đại lý được cấp phép, tự xác minh giấy phép, và đừng gửi tiền chuyển khoản (wiring money) cho đến khi bạn xác nhận hướng dẫn qua điện thoại.