Какой первоначальный взнос нужен при покупке дома?

Короткий ответ: многие покупатели не вносят 20%

Многие до сих пор считают, что для покупки дома нужно внести 20%. Но это неверно для многих покупателей.

Типичные первоначальные взносы в США часто попадают в такие диапазоны:

• Примерно 3%–5% для некоторых программ кредитов для покупателей впервые
• Примерно 5%–10% для многих повторных покупателей или тех, кто хочет более низкий ежемесячный платеж
• Примерно 10%–20% или больше для тех, кто хочет занять меньше, снизить риски или усилить свое предложение

Пример:

• За дом $300,000 взнос 3% — это $9,000
• взнос 5% — $15,000
• взнос 10% — $30,000
• взнос 20% — $60,000

Но первоначальный взнос — не единственные наличные, которые вам могут понадобиться. Покупатели также часто оплачивают расходы на закрытие сделки (closing costs) примерно 2%–5% от цены — в зависимости от кредита, объекта и местоположения. Поэтому, планируя бюджет, смотрите на полную картину, а не только на первоначальный взнос. Подробнее можно узнать в понимании расходов на закрытие сделки.

DoorLine — это бесплатный сервис подбора. Мы даем общее обучение и можем помочь вам подобраться к лицензированному местному риелтору. Чтобы разобраться в вариантах кредита и точных правилах допуска, работайте с лицензированным кредитором и самостоятельно проверяйте лицензии.

Что влияет на размер первоначального взноса?

Требуемый или практичный первоначальный взнос зависит от нескольких факторов.

1. Тип кредита

Разные кредиты имеют разные правила минимального взноса. Некоторые позволяют вносить меньшую сумму для подходящих покупателей. Другие требуют больше. Точный размер зависит от кредитора, вашего кредитного профиля, типа недвижимости и действующих правил программы.

2. Цена покупки

Меньший процент для дорогого дома все равно может быть большой суммой наличных. Взнос 5% за дом стоимостью $600,000 — это $30,000. За дом $250,000 — это $12,500.

3. Ваш ежемесячный бюджет

Более низкий первоначальный взнос обычно означает:

• Бóльшую сумму кредита
• Более высокий ежемесячный платеж
• Возможную необходимость в ипотечном страховании (mortgage insurance) — в зависимости от кредита и отношения суммы кредита к стоимости (loan-to-value)
• Больше процентов, выплаченных в течение времени

Более высокий первоначальный взнос обычно означает:

• Меньшую сумму кредита
• Более низкий ежемесячный платеж
• Иногда меньше или вообще отсутствие ипотечного страхования — в зависимости от кредита
• Бóльше наличных «заморожено» в доме

4. Накопления после закрытия сделки

Это очень важно. Некоторые покупатели тратят почти все свои накопления на первоначальный взнос, а потом испытывают стресс, когда дому требуются ремонты или жизнь становится дороже. Во многих случаях разумнее сохранить «подушку» на случай непредвиденных расходов, вместо того чтобы вкладывать в дом каждый доллар.

5. Рынок и условия, которые вы согласуете

На некоторых рынках продавцы могут рассматривать запросы на кредиты для покрытия определенных затрат покупателя. На других — могут и не рассматривать. Ничего не гарантируется. Условия зависят от дома, локации, кредита и того, о чем стороны договорились письменно.

Если вы только начинаете, базовые принципы финансирования помогут разобраться в деталях, прежде чем общаться с кредитором.

Как мыслить о первоначальном взносе в реальной жизни

Лучший первоначальный взнос — это обычно тот, который помогает вам купить ответственно, а не тот, который звучит впечатляюще.

Вот простой подход:

1. Начните с диапазона цены дома, который вы реально можете себе позволить. Не выбирайте число только потому, что кредитор говорит, на какую сумму вы, возможно, подходите.
2. Оцените всю сумму наличных, которая понадобится. Учтите первоначальный взнос, расходы покупателя на закрытие сделки, расходы на переезд, стоимость инспекции и немного денег, оставленных на ремонт или непредвиденные ситуации.
3. Сравните несколько вариантов первоначального взноса. Попросите лицензированного кредитора показать, что меняется при 3%, 5%, 10% и 20%, если такие варианты доступны.
4. Смотрите на ежемесячный платеж, а не только на первоначальный взнос. Более низкий взнос может помочь вам купить раньше, но убедитесь, что ежемесячный платеж все еще кажется безопасным.
5. Внимательно прочитайте все комиссии и договоры. Спрашивайте, пока не поймете, что можно согласовывать, что оценено, и что может измениться до закрытия сделки.

Практический пример:

Допустим, вы рассматриваете дом за $350,000.

• взнос 3% = $10,500
• взнос 5% = $17,500
• Расходы покупателя на закрытие сделки при 2%–5% могут составить примерно $7,000–$17,500

Это означает, что общая сумма наличных для закрытия может быть гораздо больше, чем только первоначальный взнос. Конкретные цифры зависят от дома, цены, локации, кредита, предоплаченных платежей и условий вашего письменного соглашения.

Одна из причин, почему покупатели впервые часто удивляются ближе к концу: внимание обычно приковано к первоначальному взносу, но ключевое — это общая сумма наличных, которая нужна. Если хотите более широкое вводное объяснение для новичков, посмотрите руководство для покупателей впервые.

Что должны знать покупатели впервые, иммигранты и покупатели с ITIN

Если вы покупаете свой первый дом, покупаете в новой стране или покупаете с ITIN, вы не одиноки. Многие слышат, что им нужны идеальная кредитная история, большой первоначальный взнос или «особая связь». Часто это не так.

Несколько честных моментов:

• Варианты могут быть даже при сравнительно скромном первоначальном взносе. Правильный путь зависит от вашего дохода, кредитной истории, документов, резервов и правил программы кредитора.
• Не нужно гадать. Спросите у лицензированного кредитора, какие документы им нужны, и какие диапазоны первоначального взноса могут применяться в вашей ситуации.
• Вас не должны торопить. Если кто-то давит, чтобы вы отправили деньги или подписали бумаги, которые вы не понимаете, остановитесь и замедлитесь.
• Доступ к языку важен. Можно попросить объяснения простыми словами (plain English) или на вашем предпочтительном языке.
• Fair Housing распространяется на всех. DoorLine приветствует всех покупателей и продавцов и следует Закону о справедливом жилищном обеспечении (Fair Housing Act). Никто не должен направлять вас в сторону или в обход определенного района или услуги из‑за защищенной характеристики. Подробнее о ваших правах по Fair Housing.

Сравнивая агентов, ориентируйтесь на законную и объективную помощь:

• Насколько ясно они объясняют процесс
• Знают ли они ваш диапазон цены и тип недвижимости
• Как они общаются
• Уважают ли они ваш бюджет и сроки
• Прописывают ли они условия и комиссии в письменном виде

DoorLine не выбирает за вас. Вы сравниваете агентов, выбираете с кем работать, и подтверждаете каждое соглашение самостоятельно. Если вам нужна помощь в поиске кого-то в вашем регионе, вы можете получить подбор бесплатно.

Что сделать дальше до начала поиска дома

Прежде чем каждый уикенд смотреть дома, сначала сделайте эти шаги.

• Поставьте цель по сумме наличных. Решите, сколько вы можете использовать на первоначальный взнос, при этом сохранив часть накоплений.
• Честно пересмотрите бюджет. Учитывайте текущие долги, расходы на уход за детьми, транспорт, коммунальные услуги и тот ежемесячный платеж, с которым вы реально сможете жить.
• Поговорите с лицензированным кредитором. Попросите письменную оценку с несколькими сценариями первоначального взноса. Не полагайтесь на устные догадки.
• Поговорите с лицензированным агентом по недвижимости. Хороший местный агент может объяснить стратегию предложения, сроки и типичные расходы в вашем районе. Самостоятельно проверьте лицензию агента и прочитайте все соглашения перед подписанием.
• Сравнивайте, прежде чем соглашаться. Если нужно, пройдите собеседование с более чем одним специалистом. Задавайте прямые вопросы.

Полезные вопросы:

1. Какие варианты первоначального взноса могут быть доступны мне?
2. Каковы мои ориентировочные расходы покупателя на закрытие сделки?
3. Сколько денег нужно оставить в резерве после закрытия?
4. Какие комиссии можно согласовывать, а какие установлены кредитором или другими поставщиками услуг?
5. Что может измениться до закрытия?

И еще одно важное предупреждение: если вам когда-либо нужно будет отправить деньги для сделки, подтвердите инструкции по банковскому переводу по телефону, используя доверенный номер, прежде чем что-либо отправлять. Мошенничество с банковскими переводами — реальная проблема.

Если хотите понять процесс покупки дома от начала до конца, покупка дома — хороший следующий шаг.