كم يجب أن يكون دفعة المقدّم لشراء منزل؟
الإجابة المختصرة: غالبًا يضع كثير من المشترين **3% إلى 20%** من سعر المنزل مقدمًا، وذلك حسب نوع القرض والمنزل ووضعهم المالي. لا توجد رقم واحد صحيح، وليست دفعة مقدّم أكبر دائمًا هي الخيار الأفضل.
الإجابة المختصرة: كثير من المشترين لا يضعون 20% مقدمًا
ما زال كثير من الناس يعتقدون أنه يجب عليك وضع 20% مقدمًا كي تشتري منزلًا. هذا غير صحيح بالنسبة لكثير من المشترين.
غالبًا ما تقع دفعات المقدّم في الولايات المتحدة ضمن نطاقات مثل هذه:
- حوالي 3% إلى 5% لبعض برامج قروض مشتري المنازل لأول مرة
- حوالي 5% إلى 10% لكثير من المشترين المتكررين أو لمن يريدون قسطًا شهريًا أقل
- حوالي 10% إلى 20% أو أكثر للمشترين الذين يريدون الاقتراض أقل، وتقليل المخاطر، أو تعزيز عرضهم
مثال:
- على منزل بقيمة $300,000، فإن 3% مقدمًا = $9,000
- 5% مقدمًا = $15,000
- 10% مقدمًا = $30,000
- 20% مقدمًا = $60,000
لكن دفعة المقدّم ليست هي المبلغ النقدي الوحيد الذي قد تحتاجه. كذلك يدفع المشترون عادة تكاليف إغلاق (closing costs) تتراوح غالبًا بين 2% و5% من السعر، حسب نوع القرض والعقار والموقع. لذلك عند وضع ميزانيتك، انظر للصورة كاملة وليس دفعة المقدّم فقط. يمكنك معرفة المزيد في فهم تكاليف الإغلاق.
DoorLine هي خدمة مجانية لمطابقة المشترين والبائعين. نوفّر تثقيفًا عامًا ويمكن أن نساعدك في الحصول على مطابقة مع وكيل عقاري محلي مُرخص. للحصول على خيارات القرض وقواعد الأهلية الدقيقة، اعمل مع مُقرض مُرخص وتأكد بنفسك من التراخيص.
ما الذي يغيّر مبلغ دفعة المقدّم؟
تعتمد دفعة المقدّم المطلوبة أو العملية على عدة أمور.
1. برنامج القرض
تختلف القروض في قواعد دفعة المقدّم الدنيا. بعضها يسمح بدفعات أقل للمشترين المؤهلين. والبعض الآخر يتطلب أكثر. الرقم الدقيق يعتمد على المُقرض وملفك الائتماني ونوع العقار وقواعد البرنامج الحالية.
2. سعر الشراء
قد تبدو نسبة أقل على منزل باهظ لا تزال مبلغًا نقديًا كبيرًا. دفعة مقدّم 5% على منزل بقيمة $600,000 تساوي $30,000. وعلى منزل بقيمة $250,000 تساوي $12,500.
3. ميزانيتك الشهرية
غالبًا تعني دفعة مقدّم أقل ما يلي:
- مبلغ قرض أكبر
- قسطًا شهريًا أعلى
- ربما تأمين قرض الرهن العقاري، حسب نوع القرض ونسبة القرض إلى قيمة العقار
- دفع فوائد أكثر بمرور الوقت
وغالبًا تعني دفعة مقدّم أعلى ما يلي:
- مبلغ قرض أقل
- قسطًا شهريًا أقل
- ربما تأمين قرض رهن عقاري أقل أو بدون تأمين، حسب نوع القرض
- ربط المزيد من السيولة داخل المنزل
4. مدخراتك بعد الإغلاق
هذا مهم جدًا. يستخدم بعض المشترين معظم مدخراتهم تقريبًا لدفعة المقدّم، ثم يشعرون بتوتر عندما يحتاج المنزل إلى إصلاحات أو عندما تصبح الحياة مكلفة. في كثير من الحالات، يكون من الأذكى الاحتفاظ بهامش طوارئ بدل وضع كل دولار في المنزل.
5. السوق والاتفاق الذي تفاوض عليه
في بعض الأسواق، قد ينظر البائعون إلى طلبات الاعتمادات (credits) لتغطية تكاليف معيّنة يتحملها المشتري. وفي أسواق أخرى، قد لا يفعلون ذلك. لا شيء مضمون. تعتمد الشروط على المنزل والموقع والقرض وما يتفق عليه الطرفان كتابةً.
إذا كنت في بداية الطريق، قد يساعدك أساسيات التمويل على فهم الأجزاء المتحركة قبل أن تتحدث مع مُقرض.
كيف تفكر بخصوص دفعة المقدّم في الحياة الواقعية
أفضل دفعة مقدّم غالبًا هي التي تساعدك على الشراء بمسؤولية، وليس تلك التي تبدو مثيرة للإعجاب.
إليك طريقة بسيطة للتفكير:
- ابدأ بنطاق سعر المنزل الذي يمكنك تحمّله واقعيًا. لا تختَر رقمًا اعتمادًا فقط على ما يقول لك المُقرض إنك قد تكون مؤهلًا له.
- قدّر كامل المبلغ النقدي المطلوب. أدرج دفعة المقدّم، وتكاليف إغلاق المشترين، وتكاليف الانتقال، وتكاليف الفحص، وبعض المال المتبقي للإصلاحات أو حالات الطوارئ.
- قارن عدة خيارات لدفعة المقدّم. اطلب من مُقرض مُرخص أن يوضح لك ما الذي يتغير عند 3% و5% و10% و20% إذا كانت هذه الخيارات متاحة لك.
- انظر للقسط الشهري وليس لدفعة المقدّم فقط. دفعة مقدّم أقل قد تساعدك على الشراء مبكرًا، لكن تأكد أن القسط الشهري ما يزال يبدو آمنًا.
- اقرأ كل رسوم وكل اتفاق بعناية. اسأل حتى تفهم ما الذي يمكن التفاوض عليه، وما هو المقدّر، وما قد يتغير قبل الإغلاق.
مثال عملي:
لنفترض أنك تنظر إلى منزل بقيمة $350,000.
- 3% مقدمًا = $10,500
- 5% مقدمًا = $17,500
- تكاليف إغلاق المشترين عند 2% إلى 5% قد تكون تقريبًا $7,000 إلى $17,500
هذا يعني أن إجمالي السيولة اللازمة للإغلاق قد يكون أكبر بكثير من دفعة المقدّم وحدها. الأرقام الحقيقية تعتمد على المنزل والسعر والموقع والقرض والبنود المدفوعة مقدمًا واتفاقك المكتوب.
وهذا سبب يجعل مشتري المنازل لأول مرة غالبًا يشعرون بالدهشة قرب النهاية. تحصل دفعة المقدّم على معظم الاهتمام، لكن الأهم هو إجمالي السيولة اللازمة. إذا كنت تريد نظرة أوسع مناسبة للمبتدئين، راجع دليل مشتري المنزل لأول مرة.
ماذا يجب أن يعرف مشترو المنازل لأول مرة والمهاجرون وحاملو ITIN
إذا كنت تشتري منزلًا لأول مرة، أو تشتري في بلد جديد، أو تشتري باستخدام ITIN، فأنت لست وحدك. كثير من الناس يُقال لهم إنهم يحتاجون إلى ائتمان مثالي، ودفعة مقدّم كبيرة، أو علاقة خاصة. في كثير من الأحيان، هذا غير صحيح.
إليك نقاطًا صادقة:
- قد تكون لديك خيارات حتى لو كانت دفعة المقدّم متواضعة. المسار الصحيح يعتمد على دخلك، ودرجة ائتمانك، والوثائق التي لديك، والاحتياطيات، وقواعد برنامج المُقرض.
- لا داعي للتخمين. اسأل مُقرضًا مُرخصًا ما المستندات التي يحتاجها وما نطاقات دفعة المقدّم التي قد تنطبق على وضعك.
- لا ينبغي أن يتم استعجالك. إذا حاول شخص ما دفعك لإرسال أموال أو توقيع أوراق لا تفهمها، خذ وقتك.
- إتاحة الوصول للغة مهمة. من حقك طلب الشرح بلغة بسيطة (plain English) أو بلغتك المفضلة.
- يطبق قانون Fair Housing على الجميع. DoorLine ترحب بجميع المشترين والبائعين وتلتزم بقانون Fair Housing Act. لا ينبغي لأي شخص أن يوجّهك نحو منطقة أو خدمة أو بعيدًا عنها بناءً على صفة محمية. تعرف على المزيد حول حقوقك في Fair Housing.
عند مقارنة الوكلاء، ركّز على المساعدة القانونية والموضوعية:
- مدى وضوح شرحهم لخطوات العملية
- هل يعرفون نطاق سعرك ونوع العقار
- طريقة تواصلهم
- هل يحترمون ميزانيتك والجدول الزمني
- هل يضعون الشروط والرسوم كتابةً
DoorLine لا تختار لك. أنت تقارن بين الوكلاء، وتختار من تعمل معه، وتؤكد بنفسك كل اتفاق. إذا كنت تريد مساعدة في العثور على شخص محلي، يمكنك الحصول على مطابقة مجانًا.
ماذا تفعل بعد ذلك قبل أن تبدأ البحث عن المنازل
قبل أن تزور المنازل كل عطلة نهاية أسبوع، نفّذ هذه الخطوات أولًا.
- حدّد هدفًا للسيولة. قرر كم يمكنك استخدامه لدفعة المقدّم مع الحفاظ على بعض المدخرات.
- راجع ميزانيتك بصدق. أدرج الديون الحالية، ورعاية الأطفال، والنقل، والمرافق (utilities)، والقسط الشهري الذي يمكنك فعلًا العيش معه.
- تحدث مع مُقرض مُرخص. اطلب تقديرًا مكتوبًا مع عدة سيناريوهات لدفعة المقدّم. لا تعتمد على التخمين الشفهي.
- تحدث مع وكيل عقاري مُرخص. يمكن للوكيل المحلي الجيد أن يشرح لك استراتيجية تقديم العرض، والجدول الزمني، والتكاليف الشائعة في منطقتك. تحقق بنفسك من ترخيص الوكيل واقرأ جميع الاتفاقيات قبل التوقيع.
- قارن قبل أن تلتزم. إذا لزم الأمر، اجري مقابلات مع أكثر من مختص. اسأل أسئلة مباشرة.
أسئلة مفيدة يمكنك طرحها:
- ما خيارات دفعة المقدّم المتاحة لي؟
- ما تقدير تكاليف إغلاق المشترين لدي؟
- كم المال الذي يجب أن أبقيه احتياطيًا بعد الإغلاق؟
- ما الرسوم التي يمكن التفاوض عليها، وأيها تحدده. جهة المقرض أو مقدمو خدمات آخرون؟
- ماذا قد يتغير قبل الإغلاق؟
تحذير مهم إضافي: إذا احتجت في أي وقت لإرسال أموال لإتمام معاملة، أكّد تعليمات التحويل المصرفي عبر الهاتف باستخدام رقم موثوق قبل إرسال أي شيء. احتيال التحويلات (wire fraud) واقع فعلًا.
إذا كنت تريد فهم عملية شراء المنزل من البداية إلى النهاية، فإن شراء منزل خطوة جيدة تالية.
لا يحتاج معظم المشترين إلى دفعة مقدّم بنسبة 20%. النطاق الشائع يكون حوالي 3% إلى 20%، لكن عليك أيضًا التخطيط لتكاليف الإغلاق وما يتبقى من مال بعد الإغلاق. تحدث مع مُقرض مُرخص حول عدة خيارات واقعية، وقارن بين الوكلاء المُرخصين بعناية، وتأكد بنفسك من التراخيص، ولا ترسل أموالًا للتحويلات المصرفية حتى تؤكد التعليمات عبر الهاتف.