¿Cuánto es el pago inicial (down payment) de una casa?
La respuesta corta: muchos compradores ponen **3% a 20%** del precio de la vivienda como pago inicial, según el tipo de préstamo, la casa y sus finanzas. No hay un número único correcto, y un pago inicial más alto no siempre es la mejor decisión.
Respuesta corta: muchos compradores no ponen 20%
Muchísima gente sigue creyendo que para comprar una casa hay que poner 20% de pago inicial. Eso no es cierto para muchos compradores.
Los pagos iniciales típicos en EE. UU. a menudo caen en rangos como estos:
- Aproximadamente 3% a 5% para algunos programas de préstamos para compradores primerizos
- Aproximadamente 5% a 10% para muchos compradores que ya han comprado antes o para quienes quieren un pago mensual más bajo
- Aproximadamente 10% a 20% o más para quienes quieren pedir prestado menos, reducir el riesgo o fortalecer su oferta
Ejemplo:
- En una casa de $300,000, 3% de pago inicial es $9,000
- 5% de pago inicial es $15,000
- 10% de pago inicial es $30,000
- 20% de pago inicial es $60,000
Pero su pago inicial no es el único dinero en efectivo que podría necesitar. Los compradores también suelen pagar costos de cierre (closing costs) de aproximadamente 2% a 5% del precio, según el préstamo, la propiedad y la ubicación. Así que, si está planeando su presupuesto, mire el panorama completo, no solo el pago inicial. Puede saber más en entender los costos de cierre.
DoorLine es un servicio gratuito de emparejamiento (matching). Compartimos educación general y podemos ayudarle a que lo emparejen con un agente de bienes raíces local con licencia. Para opciones de préstamo y reglas exactas de elegibilidad, trabaje con un prestamista con licencia y verifique las licencias usted mismo.
¿Qué hace que cambie la cantidad del pago inicial?
El pago inicial requerido o práctico depende de varias cosas.
1. El tipo de préstamo (loan program)
Los préstamos diferentes tienen reglas distintas para el pago inicial mínimo. Algunos permiten pagos iniciales más bajos para compradores que califican. Otros exigen más. El número exacto depende del prestamista, su perfil de crédito, el tipo de propiedad y las reglas vigentes del programa.
2. El precio de compra
Un porcentaje más pequeño en una casa cara igual puede ser mucho efectivo. Un pago inicial de 5% en una casa de $600,000 son $30,000. En una casa de $250,000 son $12,500.
3. Su presupuesto mensual
Un pago inicial más bajo normalmente significa:
- Un monto de préstamo más alto
- Un pago mensual más alto
- Posiblemente seguro hipotecario, dependiendo del préstamo y de la relación préstamo-valor (loan-to-value)
- Más intereses pagados con el tiempo
Un pago inicial más alto normalmente significa:
- Un monto de préstamo más bajo
- Un pago mensual más bajo
- Posiblemente menos o ningún seguro hipotecario, dependiendo del préstamo
- Más dinero inmovilizado en la vivienda
4. El dinero que le quedará después del cierre
Esto importa mucho. Algunos compradores usan casi todo su ahorro para el pago inicial y luego se sienten estresados cuando la casa necesita reparaciones o si la vida se vuelve más costosa. En muchos casos, es más inteligente conservar un colchón para emergencias en lugar de poner cada dólar en la casa.
5. El mercado y el acuerdo que negocia
En algunos mercados, los vendedores podrían considerar solicitudes de créditos para ciertos costos del comprador. En otros, quizá no. Nada está garantizado. Los términos dependen de la casa, la ubicación, el préstamo y lo que las partes acuerden por escrito.
Si apenas está empezando, conceptos básicos de financiamiento puede ayudarle a entender las piezas antes de hablar con un prestamista.
Cómo pensar en su pago inicial en la vida real
El mejor pago inicial normalmente es el que le ayuda a comprar con responsabilidad (responsibly), no el que suena impresionante.
Así puede pensarlo de forma sencilla:
- Empiece por el rango de precio de la vivienda que puede pagar de manera realista. No elija un número solo con base en lo que un prestamista dice que podría calificar.
- Estime el dinero total en efectivo que necesitará. Incluya el pago inicial, los costos de cierre del comprador, los gastos de mudanza, los costos de inspección y algo de dinero extra para reparaciones o emergencias.
- Compare algunas opciones de pago inicial. Pídale a un prestamista con licencia que le muestre qué cambia con 3%, 5%, 10% y 20%, si esas opciones están disponibles para usted.
- Mire el pago mensual, no solo el pago inicial. Un pago inicial más bajo puede ayudarle a comprar antes, pero asegúrese de que el pago mensual siga sintiéndose seguro.
- Lea con cuidado cada cargo y cada acuerdo. Haga preguntas hasta entender qué es negociable, qué se estima y qué podría cambiar antes del cierre.
Ejemplo práctico:
Supongamos que está mirando una casa de $350,000.
- 3% de pago inicial = $10,500
- 5% de pago inicial = $17,500
- Los costos de cierre del comprador con 2% a 5% podrían ser aproximadamente $7,000 a $17,500
Eso significa que su efectivo total para cerrar podría ser mucho más que solo el pago inicial. Las cifras reales dependen de la casa, el precio, la ubicación, el préstamo, los conceptos que se pagan por adelantado (prepaid) y su acuerdo por escrito.
Por eso, una de las razones por las que muchos compradores primerizos se sorprenden cerca del final. El pago inicial acapara toda la atención, pero lo que más importa es el efectivo total que se necesita. Si quiere una guía más amplia y amigable para principiantes, vea el guía para compradores primerizos.
Lo que deben saber los compradores primerizos, los inmigrantes y quienes usan ITIN
Si está comprando su primera casa, comprando en un país nuevo o comprando con un ITIN, no está solo. Mucha gente les dicen que necesitan crédito perfecto, un pago inicial enorme o una conexión especial. A menudo, eso no es cierto.
Algunos puntos sinceros:
- Puede tener opciones incluso si su pago inicial es moderado. La ruta correcta depende de su ingreso, crédito, documentación, ahorros de reserva y las reglas del programa del prestamista.
- No necesita adivinar. Pregúntele a un prestamista con licencia qué documentos necesita y qué rangos de pago inicial podrían aplicar en su situación.
- Nunca debería sentirse apurado. Si alguien le empuja a enviar dinero o a firmar papeles que no entiende, mejor desacelere.
- El acceso al idioma importa. Está bien pedir explicaciones en inglés sencillo o en el idioma que usted prefiera.
- Fair Housing aplica para todos. DoorLine da la bienvenida a todos los compradores y vendedores y cumple la Ley de Fair Housing. Nadie debería orientarlo a favor o en contra de un área o un servicio con base en una característica protegida. Conozca más sobre sus derechos de Fair Housing.
Cuando compare agentes, concéntrese en ayuda legal y objetiva:
- Qué tan claro explican el proceso
- Si conocen su rango de precio y el tipo de propiedad
- Cómo se comunican
- Si respetan su presupuesto y su cronograma
- Si ponen por escrito términos y comisiones/cargos
DoorLine no elige por usted. Usted compara agentes, elige con quién trabajar y confirma cada acuerdo por su cuenta. Si quiere ayuda para encontrar a alguien local, puede solicitar el emparejamiento sin costo.
Qué hacer después, antes de empezar a buscar casas
Antes de ver casas todos los fines de semana, primero haga estos pasos.
- Defina un objetivo de efectivo. Decida cuánto puede usar para el pago inicial y aun así conservar algo de ahorro.
- Revise su presupuesto con honestidad. Incluya sus deudas actuales, cuidado de niños, transporte, servicios (utilities) y el pago mensual con el que realmente puede vivir.
- Hable con un prestamista con licencia. Pida una estimación por escrito con algunos escenarios de pago inicial. No se base en suposiciones verbales.
- Hable con un agente de bienes raíces con licencia. Un buen agente local puede explicar la estrategia de la oferta, los tiempos y los costos comunes en su zona. Verifique usted mismo la licencia del agente y lea todos los acuerdos antes de firmar.
- Compare antes de comprometerse. Entreviste a más de un profesional si hace falta. Haga preguntas directas.
Preguntas útiles para hacer:
- ¿Qué opciones de pago inicial podrían estar disponibles para mí?
- ¿Cuáles son mis costos de cierre estimados como comprador?
- ¿Cuánto dinero debo dejar reservado después del cierre?
- ¿Qué tarifas son negociables y cuáles las fija el prestamista u otros proveedores de servicios?
- ¿Qué podría cambiar antes del cierre?
Otra advertencia importante: si alguna vez necesita enviar dinero para una transacción, confirme las instrucciones de transferencia por teléfono usando un número confiable antes de enviar cualquier cosa. El fraude por transferencia es real.
Si quiere entender el proceso de compra de vivienda de principio a fin, comprar una casa es un buen siguiente paso.
La mayoría de los compradores no necesita dar 20% de pago inicial. Un rango común es de aproximadamente 3% a 20%, pero también debe planear los costos de cierre y el dinero que le quedará después del cierre. Hable con un prestamista con licencia sobre algunas opciones reales, compare cuidadosamente a agentes con licencia, verifique las licencias usted mismo y no envíe dinero para transferencias hasta que confirme las instrucciones por teléfono.