Đánh giá nhà (home appraisal) là gì?

Trả lời nhanh

Đánh giá nhà không phải là giá bán, và cũng không phải là kiểm tra nhà (home inspection). Đây là ý kiến về giá trị do một thẩm định viên (appraiser) được cấp phép lập ra, dựa trên các giao dịch bán gần đây, thông tin về tài sản và điều kiện thị trường tại địa phương.

Thông thường, sau khi bên mua và bên bán ký hợp đồng, bên cho vay của người mua sẽ đặt dịch vụ thẩm định. Bên cho vay dùng thẩm định này như một phần trong quá trình rà soát khoản vay. Nếu kết quả thẩm định bằng hoặc cao hơn giá trong hợp đồng, giao dịch có thể tiến triển thuận lợi hơn. Nếu thẩm định thấp, bên mua, bên bán và các đại lý nhà đất được cấp phép của họ có thể cần đàm phán lại, yêu cầu xem xét khi có sai sót, hoặc điều chỉnh kế hoạch tài trợ.

Với người mua, thẩm định giúp bạn biết liệu mình có thể đang trả nhiều hơn so với đánh giá của bên cho vay về giá trị thực của căn nhà hay không. Với người bán, thẩm định có thể ảnh hưởng đến việc kế hoạch tài trợ của người mua có bám đúng tiến độ hay không.

Nếu bạn đang ở giai đoạn sớm, bạn cũng sẽ hiểu rõ bức tranh chi phí tổng thể. Xem hiểu về closing costs để biết kiến thức phổ thông về những khoản người mua và người bán thường phải chi. Con số cụ thể sẽ phụ thuộc vào căn nhà, giá bán, vị trí, loại khoản vay và thỏa thuận với đại lý.

Thẩm định viên xem xét những gì

Thẩm định viên không định giá dựa trên cảm xúc, phong cách trang trí, hay điều mà ai đó hy vọng căn nhà “đáng giá” bao nhiêu. Họ thường dựa trên các dữ kiện đo lường được và bằng chứng thị trường gần đây.

Những yếu tố thường gặp bao gồm:

• Các giao dịch tương tự (comparable sales) gần đây: Các căn nhà có đặc điểm tương đồng được bán gần đây ở khu vực lân cận; có điều chỉnh theo khác biệt như diện tích, tình trạng, lô đất, gara hoặc các hạng mục cập nhật
• Diện tích sử dụng và bố cục: Tổng diện tích sinh hoạt, số lượng phòng ngủ và phòng tắm, và việc mặt bằng có phù hợp với thông lệ của khu vực hay không
• Tình trạng căn nhà: Những hạng mục bảo trì bị trì hoãn, hư hỏng nhìn thấy được, tuổi đời hệ thống, chất lượng phần cải tạo và mức độ chăm sóc tổng thể
• Yếu tố vị trí: Khả năng di chuyển/đi làm, mức ồn, đặc điểm lô đất, tầm nhìn, và các tiện ích/nguồn dữ liệu công khai lân cận. Giá trị cần dựa trên các yếu tố thị trường hợp pháp và mang tính khách quan, không dựa trên giả định về việc ai sinh sống trong khu vực đó. DoorLine tuân thủ Đạo luật Fair Housing, và tất cả người mua lẫn người bán đều được chào đón. Tìm hiểu thêm về quyền Fair Housing của bạn.
• Tình hình thị trường: Giá trong khu vực có vẻ đang tăng, ổn định hay chậm lại, và thời gian trung bình để nhà được bán
• Giấy phép và mục đích sử dụng hợp pháp: Việc các phần mở rộng hoặc chuyển đổi có vẻ hợp pháp và phù hợp với mặt bằng thị trường hay không (nếu có thông tin)

Thường thì những thứ ít quan trọng hơn nhiều người nghĩ:

• Nội thất đẹp hoặc việc dàn dựng (staging) chỉ riêng nó
• Nhu cầu của người bán phải đạt một mức giá nhất định
• Các công cụ ước tính trên mạng
• Lời một người hàng xóm nói nhà họ đáng giá bao nhiêu

Thẩm định giá là một ý kiến chuyên môn. Nó quan trọng, nhưng vẫn dựa trên dữ liệu sẵn có và phán đoán nghề nghiệp. Vì vậy, hai ý kiến định giá từ hai chuyên gia khác nhau có thể không khớp hoàn toàn.

So sánh đánh giá nhà vs. kiểm tra nhà vs. định giá của đại lý

Các thuật ngữ này thường bị nhầm lẫn. Chúng khác nhau.

1. Đánh giá nhà (Appraisal)
- Do một thẩm định viên nhà đất được cấp phép thực hiện
- Đưa ra ý kiến về giá trị thị trường
- Thường do bên cho vay đặt trong giao dịch mua có vay vốn
- Tập trung vào giá trị và các bằng chứng thị trường

2. Kiểm tra nhà (Home inspection)
- Do một kỹ sư/nhà kiểm định được cấp phép hoặc được chứng nhận thực hiện (tùy theo quy định từng tiểu bang)
- Xem xét tình trạng có thể nhìn thấy và các lỗi/khuyết điểm của căn nhà
- Giúp người mua hiểu về các hạng mục cần sửa, vấn đề an toàn và nhu cầu bảo trì
- Không nhằm xác lập giá trị thị trường

3. Ý kiến định giá của đại lý hoặc phân tích thị trường so sánh (comparative market analysis)
- Do một đại lý nhà đất được cấp phép thực hiện
- Giúp ước tính mức giá niêm yết có thể đạt hoặc khoảng giá chào bán dựa trên các giao dịch tương tự gần đây
- Hữu ích cho chiến lược, nhưng không giống với thẩm định của bên cho vay

Điều này quan trọng vì một căn nhà có thể được kiểm tra (inspection) là không ổn nhưng vẫn được thẩm định (appraisal) tốt, hoặc được kiểm tra ổn nhưng lại bị thẩm định thấp. Ví dụ: căn nhà có thể ở tình trạng khá, nhưng nếu các giao dịch tương tự chỉ hỗ trợ tối đa $390,000 và giá trong hợp đồng là $410,000, thì bên cho vay vẫn có thể xem như kết quả thẩm định thấp.

Một đại lý nhà đất được cấp phép có thể giúp bạn hiểu các giao dịch tương tự tại địa phương và cách các vấn đề thẩm định thường được xử lý ở khu vực của bạn. Nếu bạn cần hỗ trợ so sánh các lựa chọn, DoorLine có thể kết nối bạn với một đại lý địa phương miễn phí. Bạn sẽ so sánh các đại lý, chọn người bạn muốn làm việc cùng và nên tự xác minh giấy phép của họ trước khi ký bất kỳ thỏa thuận nào.

Điều gì xảy ra nếu kết quả thẩm định thấp

Kết quả thẩm định thấp không phải lúc nào cũng làm “đổ” giao dịch. Nhưng thường nó tạo ra một “điểm rẽ” để quyết định.

Với người mua và người bán, các lựa chọn thường gặp là:

• Đàm phán lại giá: Người bán có thể đồng ý giảm giá
• Bổ sung thêm tiền mặt: Người mua có thể chọn chi trả một phần hoặc toàn bộ khoản chênh lệch giữa giá trị thẩm định và giá trong hợp đồng
• Khiếu nại/đề nghị xem xét lại kết quả thẩm định: Nếu có sai sót về dữ kiện hoặc có các giao dịch tương tự tốt hơn, bên cho vay của người mua có thể cho phép quy trình xem xét lại
• Thay đổi điều khoản khoản vay: Trong một số trường hợp, cơ cấu down payment khác có thể giúp ích (tùy theo bên cho vay và chương trình vay)
• Rút lui nếu hợp đồng cho phép: Điều này phụ thuộc vào điều khoản “appraisal contingency” và thỏa thuận ghi bằng văn bản

Ví dụ đơn giản:

• Giá trong hợp đồng: $450,000
• Giá trị thẩm định: $435,000
• Chênh lệch: $15,000

Nếu bên cho vay dựa khoản vay trên $435,000 thay vì $450,000, người mua có thể cần thêm tiền mặt hơn dự kiến, trừ khi giá được điều chỉnh hoặc phương án tài trợ thay đổi.

Đây là một lý do khiến người mua nên hiểu cả kiến thức cơ bản về down payment và closing costs trước khi đưa ra lời đề nghị. Thông thường closing costs của người mua thường vào khoảng 2% đến 5% giá mua, còn down payment thường dao động khoảng 3% đến 20%. Tuy nhiên con số thực tế sẽ phụ thuộc vào căn nhà, giá bán, vị trí, khoản vay, và điều khoản của bên cho vay. Để có cái nhìn tổng quan, xem những điều cơ bản về tài chính.

Hãy đọc kỹ mọi thỏa thuận. Xác nhận các mốc hạn, điều kiện kèm theo và phí bằng văn bản. Nếu cần chuyển tiền, hãy hết sức thận trọng với hướng dẫn chuyển khoản và xác nhận mọi chi tiết chuyển tiền qua điện thoại bằng một số liên hệ đáng tin cậy.

Người mua và người bán có thể làm gì tiếp theo

Bạn không thể kiểm soát ý kiến cuối cùng, nhưng bạn có thể chuẩn bị tốt.

Nếu bạn là người mua:

• Nhờ đại lý được cấp phép của bạn giải thích các giao dịch tương tự gần đây trước khi đưa ra đề nghị
• Xem xét kỹ điều khoản thẩm định (appraisal contingency) và các điều khoản tài trợ
• Lưu lại hồ sơ về các hạng mục nâng cấp hoặc đặc điểm quan trọng đối với giá trị
• Nếu bạn thấy kết quả thẩm định có vẻ sai, hãy hỏi bên cho vay của bạn về quy trình xem xét chính thức

Nếu bạn là người bán:

• Đảm bảo căn nhà dễ tiếp cận, sạch sẽ và thuận tiện để xem
• Chuẩn bị danh sách ngắn các cập nhật gần đây, giấy phép và các sửa chữa lớn
• Chia sẻ thông tin đúng sự thật, không gây áp lực
• Định giá dựa trên các giao dịch tương tự hiện tại, không chỉ dựa vào ước tính trên mạng hoặc câu chuyện của hàng xóm

Nếu bạn mới bắt đầu:

• Tìm hiểu toàn bộ quy trình mua nhà tại mua một căn nhà
• Làm việc với một đại lý nhà đất được cấp phép và, khi cần, một bên cho vay hoặc luật sư được cấp phép
• Tự xác minh giấy phép
• Đọc và xác nhận mọi thỏa thuận và phí bằng văn bản trước khi ký

DoorLine là một dịch vụ kết nối miễn phí. Chúng tôi không phải là công ty môi giới bất động sản, không phải đại lý, không phải bên cho vay, không phải luật sư, và không phải cố vấn thuế; đồng thời chúng tôi không cung cấp lời khuyên mang tính pháp lý, về thế chấp (mortgage) hay thuế. Chúng tôi cung cấp kiến thức phổ thông và có thể giúp bạn kết nối với một đại lý nhà đất được cấp phép tại địa phương.