Ano ang Home Appraisal (Pagtatasa ng Bahay)?

Ang maikling sagot

Ang appraisal ay hindi ang presyo ng pagbebenta, at hindi rin ito home inspection. Ito ay value opinion na inihahanda ng isang lisensyadong appraiser gamit ang mga kamakailang benta, detalye ng property, at mga kundisyon sa lokal na merkado.

Kadalasan, ang appraisal ay iniuutos ng loan o lender matapos maibigay at mapirmahan ang kontrata ng bumibili at nagbebenta. Ginagamit ito bilang isa sa mga bahagi ng pagsusuri sa loan. Kapag ang appraisal ay umabot o lumagpas sa presyo sa kontrata, mas madali nitong maituloy ang deal. Kapag mababa ang appraisal, maaaring kailanganin ng bumibili, nagbebenta, at ng kanilang licensed real-estate agents na muling pag-usapan ang presyo, hamunin ang mga pagkakamali, o baguhin ang plano sa pagpopondo.

Para sa mga bumibili, nakakatulong itong ipakita kung posibleng nagbabayad ka ng higit kaysa sa tingin ng lender ay halaga ng bahay. Para sa mga nagbebenta, puwede nitong maapektuhan kung mananatiling nakaayon ang financing ng bumibili.

Kung maaga pa ang proseso, makakatulong din itong maunawaan ang kabuuang larawan ng mga gastos. Tingnan ang pag-unawa sa closing costs para sa pangkalahatang impormasyon tungkol sa karaniwang binabayaran ng mga mamimili at nagbebenta. Ang eksaktong halaga ay nakadepende sa bahay, presyo, lokasyon, uri ng loan, at kasunduan sa agent.

Ano ang tinitingnan ng appraiser

Hindi pinapahalagahan ng mga appraiser ang bahay base sa nararamdaman, estilo ng dekorasyon, o kung ano ang inaasahan ng isang tao na halaga nito. Karaniwan, tinitingnan nila ang mga nasusukat na katotohanan at ebidensya mula sa kamakailang market.

Mga karaniwang salik na kasama:

• Mga kamakailang comparable sales (mga benta na kapareho ang bahay): Mga katulad na bahay na naibenta kamakailan sa malapit, na ina-adjust para sa mga pagkakaiba gaya ng laki, kondisyon, lote, garahe, o mga update
• Square footage at layout: Kabuuang living area, bilang ng mga silid-tulugan at banyo, at kung ang floor plan ay karaniwan sa lugar
• Kondisyon: Mga sira o hindi naasikaso na maintenance, nakikitang pinsala, edad ng mga sistema, kalidad ng mga renovation, at pangkalahatang pag-aalaga sa bahay
• Mga salik sa lokasyon: Access sa byahe o commute, ingay, katangian ng lote, tanawin, at mga amenities sa paligid o mga pampublikong datos. Dapat ang value ay nakabatay sa mga legal at obhetibong salik sa market, hindi sa mga palagay tungkol sa kung sino ang nakatira sa isang lugar. Sinusunod ng DoorLine ang Fair Housing Act, at welcome ang lahat ng bumibili at nagbebenta. Matuto pa tungkol sa mga karapatan mo sa fair housing.
• Mga kundisyon ng market: Kung ang mga presyo sa lugar ay mukhang tumataas, stable, o bumabagal, at gaano katagal bago maibenta ang mga bahay
• Mga permit at legal na paggamit: Kung ang mga add-on o conversion ay mukhang legal at karaniwan sa market, kapag available ang impormasyong iyon

Ano ang kadalasang hindi gaanong mahalaga kumpara sa iniisip ng iba:

• Mamahaling muwebles o staging na mag-isa lang
• Pangangailangan ng nagbebenta na makuha ang isang tiyak na presyo
• Mga online estimate tools lang
• Ang sinasabi ng kapitbahay kung magkano raw ang halaga ng bahay nila

Ang appraisal ay isang propesyonal na opinyon. Mahalaga ito, pero nakabatay pa rin ito sa mga available na datos at judgment. Kaya naman, dalawang value opinions mula sa magkaibang propesyonal ay maaaring hindi eksaktong magkatugma.

Appraisal vs. inspection vs. pricing ng agent

Ang mga terminong ito ay madalas mapaghalo. Magkaiba sila.

1. Appraisal
- Inihahanda ng isang lisensyadong appraiser
- Nagbibigay ng opinyon sa market value
- Kadalasan ay iniuutos ng lender sa isang pagbili na naka-finance
- Nakatuon sa value at suporta sa market

2. Home inspection (inspeksyon ng bahay)
- Inihahanda ng isang lisensyado o sertipikadong inspector, depende sa mga patakaran ng estado
- Sinusuri ang nakikitang kondisyon ng bahay at mga depekto
- Tinutulungan ang bumibili na maunawaan ang mga kailangang ayusin, mga isyung pangkaligtasan, at mga pangangailangan sa maintenance
- Hindi ito ang nagtatakda ng market value

3. Opinyon sa presyo ng agent o comparative market analysis (CMA)
- Inihahanda ng isang lisensyadong real-estate agent
- Tinutulungan tantiyahin ang posibleng list price o saklaw ng offer gamit ang mga kamakailang comparable sales
- Kapaki-pakinabang sa strategy, pero hindi kapareho ng appraisal ng lender

Mahalaga ito dahil puwedeng ang isang bahay ay magmukhang hindi maganda sa inspection pero maayos sa appraisal, o magmukhang maayos sa inspection pero mababa sa appraisal. Halimbawa: puwedeng maayos ang kondisyon ng isang bahay, pero kung ang mga comparable sales ay sumusuporta lang sa $390,000 at ang kontrata ay $410,000, puwedeng ituring pa rin ng lender na mababang appraisal iyon.

Ang isang lisensyadong real-estate agent ay makakatulong sa pag-unawa sa mga lokal na comparable sales at kung paano karaniwang hinahandle ang mga isyu sa appraisal sa inyong lugar. Kung kailangan mo ng tulong sa paghahambing ng mga opsyon, puwede ka ng DoorLine i-match sa isang local agent nang walang bayad. Ikaw ang maghahambing ng mga agent, pipili kung sino ang gusto mong pagtrabahuhan, at dapat mong i-verify nang personal ang anumang lisensya bago ka pumirma kahit ano.

Ano ang mangyayari kung mababa ang appraisal

Ang mababang appraisal ay hindi palaging sumisira sa deal. Pero kadalasan, lumilikha ito ng isang decision point.

Para sa mga bumibili at nagbebenta, ang mga karaniwang opsyon ay:

• Muling pag-usapan ang presyo: Puwedeng sumang-ayon ang nagbebenta na ibaba ang presyo
• Magdagdag ng mas maraming cash: Puwedeng piliin ng bumibili na sagutin ang bahagi o lahat ng agwat sa pagitan ng appraised value at kontraktong presyo
• Hamunin ang appraisal: Kung may mga factual na error o mas magagandang comparable sales, puwedeng payagan ng lender ng bumibili ang proseso ng reconsideration
• Baguhin ang terms ng loan: Sa ilang kaso, puwedeng makatulong ang ibang istruktura ng down payment, depende sa lender at sa loan program
• Umalis kung pinapayagan ng kontrata: Nasa appraisal contingency at nakasulat na kasunduan ito

Isang simpleng halimbawa:

• Presyo sa kontrata: $450,000
• Appraised value: $435,000
• Agwat: $15,000

Kung batay ng lender ang loan sa $435,000 imbes na $450,000, maaaring kailangan ng mas maraming cash kaysa sa inaasahan ng bumibili—maliban kung magbabago ang presyo o maa-adjust ang financing.

Isa ito sa mga dahilan kung bakit dapat maunawaan ng mga bumibili ang basics ng down payment at closing cost bago gumawa ng offer. Karaniwang closing costs ng bumibili ay madalas nasa 2% hanggang 5% ng purchase price, at ang down payment ay madalas nasa 3% hanggang 20%, pero ang eksaktong numero ay nakadepende sa bahay, presyo, lokasyon, uri ng loan, at terms ng lender. Para sa pangkalahatang ideya, tingnan ang financing basics.

Basahin nang mabuti ang bawat kasunduan. I-confirm nang nakasulat ang mga deadline, contingency, at bayarin. Kung kailangang gumalaw ang pera, mag-ingat nang husto sa wire instructions at i-confirm ang anumang detalye sa pagpapadala ng pera sa pamamagitan ng telepono gamit ang isang pinagkakatiwalaang numero.

Ano ang puwede gawin ng mga bumibili at nagbebenta pagkatapos

Hindi mo kontrolado ang final na opinyon, pero puwede mong ihanda nang maayos ang sarili.

Kung ikaw ay bumibili:

• Hilingin sa iyong lisensyadong agent na ipaliwanag ang mga kamakailang comparable sales bago ka mag-alok
• Maingat na suriin ang iyong appraisal contingency at mga financing terms
• Itago ang mga record ng upgrades o features kung ito ay mahalaga sa value
• Kung mukhang mali ang appraisal, itanong sa iyong lender ang pormal na proseso ng pagre-review

Kung ikaw ay nagbebenta:

• Siguraduhing madaling puntahan, malinis, at madaling i-view ang bahay
• Ihanda ang maikling listahan ng mga kamakailang update, permit, at malalaking repairs
• Ibahagi ang mga factual na impormasyon, hindi presyon
• I-price batay sa mga kasalukuyang comparable sales, hindi lang sa mga online estimate o kwento ng kapitbahay

Kung nagsisimula ka pa lang:

• Matutunan ang buong proseso sa pagbili sa pagbili ng bahay
• Makipagtrabaho sa isang licensed real-estate agent at, kung kailangan, sa isang lisensyadong lender o abogado
• I-verify ang mga lisensya nang ikaw mismo
• Basahin at i-confirm nang nakasulat ang bawat kasunduan at bayarin bago pumirma

Ang DoorLine ay isang free matching service. Hindi kami real-estate brokerage, agent, lender, abogado, o tax advisor, at hindi rin kami nagbibigay ng legal, mortgage, o tax advice. Nagbibigay kami ng pangkalahatang edukasyon at matutulungan ka naming kumonekta sa isang lisensyadong local real-estate agent.