¿Qué es una tasación de vivienda?

La respuesta corta

Una tasación no es el precio de venta y tampoco es una inspección de la vivienda. Es una opinión de valor preparada por un tasador con licencia usando ventas recientes, detalles de la propiedad y condiciones del mercado local.

La mayoría de las veces, el prestamista del comprador solicita la tasación después de que comprador y vendedor firman el contrato. El prestamista la usa como una parte de la revisión del préstamo. Si la tasación sale igual o por encima del precio del contrato, el acuerdo puede avanzar con más facilidad. Si sale baja, el comprador, el vendedor y sus licensed real-estate agents con licencia pueden necesitar renegociar, impugnar errores o cambiar el plan de financiamiento.

Para los compradores, la tasación ayuda a ver si podrías estar pagando más de lo que el prestamista cree que vale la vivienda. Para los vendedores, puede influir en que el financiamiento del comprador se mantenga en buen camino.

Si estás al inicio del proceso, también ayuda a entender el panorama completo de costos. Consulta entender los closing costs para una guía general de lo que normalmente pagan compradores y vendedores. Las cifras reales dependen de la vivienda, el precio, la ubicación, el tipo de préstamo y lo que diga el acuerdo con el agent.

Lo que revisa un tasador

Los tasadores no valoran una vivienda basándose en sentimientos, estilo de decoración o en lo que alguien espera que valga. Usualmente analizan datos medibles y evidencia reciente del mercado.

Los factores comunes incluyen:

• Ventas recientes comparables: Viviendas similares que se vendieron recientemente en la zona, ajustadas por diferencias como tamaño, estado, terreno, garaje o actualizaciones
• Metraje cuadrado y distribución: Superficie total habitable, cantidad de recámaras y baños, y si el plano es típico de la zona
• Estado: Mantenimiento diferido, daños visibles, antigüedad de los sistemas, calidad de las remodelaciones y el mantenimiento general
• Factores de ubicación: Accesibilidad para trasladarse, nivel de ruido, características del terreno, vistas y comodidades cercanas o datos públicos. El valor debe basarse en factores legales y objetivos del mercado, no en suposiciones sobre quién vive en una zona. DoorLine sigue la Ley de Fair Housing y todos los compradores y vendedores son bienvenidos. Conoce más sobre tus derechos de Fair Housing.
• Condiciones del mercado: Si los precios en la zona parecen subir, mantenerse estables o bajar, y cuánto tiempo tardan las viviendas en venderse
• Permisos y uso legal: Si las ampliaciones o conversiones parecen ser legales y típicas para el mercado, cuando esa información esté disponible

Lo que normalmente no importa tanto como la gente piensa:

• Muebles elegantes o staging por sí solos
• La necesidad del vendedor de lograr cierto precio
• Las herramientas de estimación en línea solamente
• Lo que dice un vecino sobre cuánto vale su casa

Una tasación es una opinión profesional. Es importante, pero aun así se basa en datos disponibles y criterio. Por eso dos opiniones de valor de profesionales distintos pueden no coincidir exactamente.

Tasación vs. inspección vs. precios del agent

Estos términos se mezclan todo el tiempo. Son diferentes.

1. Tasación
- La realiza un tasador con licencia
- Ofrece una opinión de valor de mercado
- Por lo general la solicita el prestamista en una compra con financiamiento
- Se enfoca en el valor y el respaldo del mercado

2. Inspección de vivienda
- La realiza un inspector con licencia o certificado, según las reglas del estado
- Revisa el estado visible de la vivienda y sus defectos
- Ayuda al comprador a entender reparaciones, temas de seguridad y necesidades de mantenimiento
- No fija el valor de mercado

3. Opinión de precios del agent o análisis comparativo del mercado
- La elabora un licensed real-estate agent
- Ayuda a estimar un precio de lista probable o un rango de oferta usando ventas recientes comparables
- Sirve para la estrategia, pero no es lo mismo que una tasación del prestamista

Esto es importante porque una vivienda puede salir bien en inspección pero mal en la tasación, o salir bien en la inspección pero con una tasación baja. Ejemplo: una vivienda podría estar en buen estado, pero si las ventas comparables solo respaldan $390,000 y el contrato es de $410,000, el prestamista aun podría tratarla como una tasación baja.

Un licensed real-estate agent puede ayudarte a entender las ventas comparables de la zona y cómo suelen manejarse los temas de tasación en tu área. Si necesitas ayuda para comparar opciones, DoorLine puede ponerte en contacto con un agent local sin costo. Tú comparas agents, eliges con quién trabajar y debes verificar cualquier licencia por tu cuenta antes de firmar cualquier cosa.

¿Qué pasa si la tasación sale baja?

Una tasación baja no siempre arruina el acuerdo. Pero casi siempre crea un punto de decisión.

Para compradores y vendedores, las opciones comunes son:

• Renegociar el precio: El vendedor podría aceptar bajar el precio
• Aportar más efectivo: El comprador podría decidir cubrir parte o todo el faltante entre el valor tasado y el precio del contrato
• Impugnar la tasación: Si hay errores de hecho o mejores ventas comparables, el prestamista del comprador podría permitir un proceso de reconsideración
• Cambiar los términos del préstamo: En algunos casos, una estructura de down payment diferente puede ayudar, dependiendo del prestamista y del programa del préstamo
• Retirarse si el contrato lo permite: Esto depende de la contingencia de tasación y del acuerdo por escrito

Un ejemplo sencillo:

• Precio del contrato: $450,000
• Valor tasado: $435,000
• Diferencia: $15,000

Si el prestamista se basa en $435,000 en lugar de $450,000, el comprador podría necesitar más efectivo de lo esperado a menos que el precio cambie o se ajuste el financiamiento.

Esta es una de las razones por las que los compradores deben entender lo básico tanto de down payment como de closing costs antes de hacer ofertas. Los closing costs típicos de un comprador suelen rondar entre 2% y 5% del precio de compra, y los down payments comúnmente van de aproximadamente 3% a 20%, pero las cifras reales dependen de la vivienda, el precio, la ubicación, el tipo de préstamo y los términos del prestamista. Para una visión general, consulta lo básico del financiamiento.

Lee cuidadosamente cada acuerdo. Confirma fechas límite, contingencias y tarifas por escrito. Si se necesita mover dinero, ten mucha cautela con las instrucciones de wire y confirma cualquier detalle de la transferencia por teléfono usando un número de confianza.

Qué pueden hacer a continuación compradores y vendedores

No puedes controlar la opinión final, pero sí puedes prepararte bien.

Si eres comprador:

• Pídele a tu licensed agent que explique las ventas comparables recientes antes de hacer la oferta
• Revisa tu contingencia de tasación y los términos de financiamiento con mucho cuidado
• Guarda registros de mejoras o características si son importantes para el valor
• Si la tasación parece incorrecta, pregunta a tu prestamista sobre el proceso formal de revisión

Si eres vendedor:

• Asegúrate de que la vivienda sea accesible, esté limpia y sea fácil de ver
• Prepara una lista corta de actualizaciones recientes, permisos y reparaciones importantes
• Comparte información factual, no presión
• Ponte un precio considerando las ventas comparables actuales, no solo estimaciones en línea o historias de vecinos

Si apenas estás comenzando:

• Aprende todo el proceso de compra en comprar una vivienda
• Trabaja con un licensed real-estate agent y, cuando sea necesario, con un prestamista o abogado con licencia
• Verifica las licencias por tu cuenta
• Lee y confirma cada acuerdo y tarifa por escrito antes de firmar

DoorLine es un servicio gratuito de matching. No somos una inmobiliaria, agent, prestamista, abogado ni asesor fiscal, y no brindamos asesoría legal, de mortgage ni fiscal. Ofrecemos educación general y podemos ayudarte a conectar con un licensed real-estate agent local.