Что такое оценка дома?

Короткий ответ

Оценка — это не цена сделки, и это не домашний осмотр. Это оценочное мнение о стоимости, подготовленное лицензированным оценщиком на основе недавних продаж, характеристик объекта недвижимости и условий местного рынка.

Чаще всего оценку заказывает кредитор покупателя после того, как покупатель и продавец подписали договор. Кредитор использует оценку как одну из частей проверки кредита. Если оценка пришла на уровне или выше цены в договоре, сделка может пройти проще. Если оценка ниже, покупателю, продавцу и их лицензированным агентам по недвижимости может понадобиться заново обсудить условия, указать на ошибки, оспорить их или скорректировать план финансирования.

Для покупателей оценка помогает понять, не окажется ли так, что вы платите больше, чем кредитор считает, что стоит дом. Для продавцов она может повлиять на то, насколько финансирование покупателя будет идти по плану.

Если вы только в начале процесса, это также помогает составить полную картину по расходам. См. понимание расходов при закрытии сделки для общего ознакомления о том, что обычно оплачивают покупатели и продавцы. Конкретные суммы зависят от дома, цены, местоположения, типа кредита и условий с агентом.

На что смотрит оценщик

Оценщики не определяют стоимость, исходя из чувств, стиля оформления или того, что кто-то надеется, будто дом стоит. Обычно они опираются на измеримые факты и недавние рыночные данные.

К распространенным факторам относятся:

• Недавние сопоставимые продажи: похожие дома, которые недавно продались неподалеку; корректировки вносятся с учетом различий — площадь, состояние, участок, гараж или обновления
• Площадь и планировка: общая жилая площадь, количество спален и ванных комнат, а также типичность планировки для района
• Состояние: отложенное обслуживание, видимые повреждения, возраст систем, качество ремонтов и общее поддержание дома
• Факторы локации: удобство проезда до работы, уровень шума, характеристики участка, виды, а также близлежащие удобства или публичные данные. Стоимость должна основываться на законных и объективных рыночных факторах, а не на предположениях о том, кто живет в районе. DoorLine соблюдает Закон о справедливом жилищном обеспечении (Fair Housing Act), и все покупатели и продавцы приветствуются. Узнайте больше о ваших правах по Fair Housing.
• Состояние рынка: растут ли цены в районе, остаются ли стабильными или снижаются, и как долго дома обычно продаются
• Разрешения и законность использования: выглядят ли пристройки или переоборудование законными и типичными для рынка — если такая информация доступна

Что обычно не имеет значения так сильно, как думают люди:

• Дорогая мебель или постановка/стейджинг сами по себе
• Потребность продавца получить определенную цену
• Только онлайн-инструменты для оценки
• Что говорит сосед о том, сколько стоит его дом

Оценка — это одно профессиональное мнение. Она важна, но все равно опирается на доступные данные и профессиональное суждение. Поэтому две оценки стоимости от разных специалистов могут не совпадать один в один.

Оценка vs. осмотр vs. оценка агента по цене

Эти термины постоянно путают. Они разные.

1. Оценка (appraisal)
- Подготавливается лицензированным оценщиком
- Содержит мнение о рыночной стоимости
- Обычно заказывается кредитором при покупке с финансированием
- Фокусируется на стоимости и рыночных подтверждениях

2. Домашний осмотр (home inspection)
- Проводится лицензированным или сертифицированным инспектором — в зависимости от правил штата
- Проверяет видимое состояние дома и дефекты
- Помогает покупателю понять, какие ремонты нужны, вопросы безопасности и потребности в обслуживании
- Не устанавливает рыночную стоимость

3. Оценка агента или анализ сопоставимых продаж (comparative market analysis)
- Готовится лицензированным агентом по недвижимости
- Помогает оценить вероятную цену в листинге или диапазон предложения на основе недавних сопоставимых продаж
- Полезно для стратегии, но это не то же самое, что оценка кредитора

Это важно, потому что дом может показать плохие результаты при осмотре, но получить нормальную оценку, или получить хорошие результаты при осмотре, но низкую оценку. Пример: дом выглядит в целом неплохо, но если сопоставимые продажи подтверждают только $390,000, а цена по договору — $410,000, кредитор может все равно рассматривать это как низкую оценку.

Лицензированный агент по недвижимости может помочь вам разобраться с местными сопоставимыми продажами и тем, как обычно решают вопросы с оценкой в вашем районе. Если вам нужна помощь в сравнении вариантов, DoorLine может подобрать вам местного агента бесплатно. Вы сравниваете агентов, выбираете с кем работать и должны самостоятельно проверить любую лицензию до подписания любых документов.

Что происходит, если оценка низкая

Низкая оценка не всегда означает, что сделку нужно отменять. Но обычно она создает точку принятия решения.

Для покупателей и продавцов распространенные варианты такие:

• Пересмотреть цену: продавец может согласиться снизить цену
• Добавить наличные: покупатель может решить покрыть часть или весь разрыв между оцененной стоимостью и ценой по договору
• Оспорить оценку: если есть фактические ошибки или более подходящие сопоставимые продажи, кредитор покупателя может разрешить формальную процедуру пересмотра
• Изменить условия кредита: в некоторых случаях другая структура down payment (первоначального взноса) может помочь — в зависимости от кредитора и кредитной программы
• Отойти от сделки, если это разрешено договором: это зависит от оговорки (contingency) по оценке и от того, что прописано в письменном соглашении

Простой пример:

• Цена по договору: $450,000
• Оцененная стоимость: $435,000
• Разница: $15,000

Если кредитор рассчитывает кредит, исходя из $435,000 вместо $450,000, покупателю может понадобиться больше наличных, чем ожидалось, если только цена не будет изменена или условия финансирования не будут скорректированы.

Одна из причин, почему покупателям стоит разобраться в основах down payment и closing costs (расходов при закрытии сделки) до того, как делать предложение. Обычно расходы покупателя при закрытии сделки составляют примерно 2%–5% от цены покупки, а первоначальные взносы чаще всего находятся в диапазоне примерно 3%–20%, но реальные цифры зависят от дома, цены, местоположения, кредита и условий кредитора. Для общего обзора см. основы финансирования.

Внимательно прочитайте каждое соглашение. Подтвердите дедлайны, оговорки и комиссии письменно. Если деньги нужно перечислять, соблюдайте максимальную осторожность при инструкциях по переводу и подтверждайте любые детали по проводам по телефону через доверенный номер.

Что покупатели и продавцы могут сделать дальше

Вы не можете контролировать итоговое мнение, но можете хорошо подготовиться.

Если вы покупатель:

• Попросите своего лицензированного агента объяснить недавние сопоставимые продажи до подачи предложения
• Внимательно изучите свою оговорку об оценке и условия финансирования
• Сохраняйте записи об улучшениях или особенностях, если они важны для стоимости
• Если оценка кажется ошибочной, спросите у своего кредитора о формальной процедуре пересмотра

Если вы продавец:

• Убедитесь, что дом доступен, чистый и его легко показывать
• Подготовьте короткий список недавних обновлений, разрешений и крупных ремонтов
• Передавайте фактическую информацию, а не оказывайте давление
• Устанавливайте цену, исходя из текущих сопоставимых продаж, а не только из онлайн-оценок или рассказов соседей

Если вы только начинаете:

• Изучите весь процесс покупки в покупке дома
• Работайте с лицензированным агентом по недвижимости и, когда это нужно, с лицензированным кредитором или юристом
• Самостоятельно проверьте лицензии
• Перед подписанием прочитайте и подтвердите письменно каждое соглашение и каждую комиссию

DoorLine — это бесплатный сервис подбора. Мы не являемся риелторской брокерской компанией, агентом, кредитором, юристом или налоговым консультантом, и мы не даем юридические, ипотечные или налоговые советы. Мы предоставляем общее ознакомление и можем помочь вам связаться с лицензированным местным агентом по недвижимости.