Giải thích về thế chấp và phê duyệt trước

Thế chấp là gì và “phê duyệt trước” thực sự có nghĩa gì

Thế chấp là một khoản vay dùng để mua nhà. Thông thường bạn sẽ trả khoản vay hàng tháng trong nhiều năm. Khoản thanh toán của bạn thường bao gồm:

• Tiền gốc: số tiền bạn đã vay
• Lãi suất: khoản phí mà tổ chức cho vay tính khi cho bạn vay
• Thuế bất động sản
• Bảo hiểm nhà ở
• Đôi khi có bảo hiểm thế chấp hoặc khoản phí HOA

Phê duyệt trước là việc tổ chức cho vay xem xét sớm thu nhập, các khoản nợ, điểm tín dụng và một số tài liệu cơ bản của bạn. Đây không phải là cam kết sẽ cho vay. Cũng không giống với việc phê duyệt khoản vay cuối cùng. Tuy vậy, nó có thể giúp bạn hiểu mức giá dự kiến mà bạn có thể chi trả và cho người bán thấy rằng bạn nghiêm túc.

Nói đơn giản:

1. Sơ bộ đủ điều kiện (pre-qualification) thường là ước tính nhanh dựa trên thông tin bạn cung cấp cho tổ chức cho vay.
2. Phê duyệt trước (pre-approval) mạnh hơn vì tổ chức cho vay xem xét tài liệu.
3. Phê duyệt cuối cùng thường diễn ra sau đó, khi căn nhà đã có hợp đồng mua bán và tổ chức cho vay xác nhận tài sản cũng như hồ sơ của bạn.

Điều này quan trọng vì nhiều người mua bắt đầu tìm nhà quá sớm. Họ “trúng” một căn nhà, rồi mới biết khoản thanh toán hàng tháng cao hơn dự kiến, hoặc tổ chức cho vay cần thêm giấy tờ. Bắt đầu bằng một phê duyệt trước đúng nghĩa có thể giúp bạn tiết kiệm thời gian và giảm căng thẳng.

Nếu bạn mới bắt đầu, hãy đọc thêm hướng dẫn kiến thức tài chính cơ bản của chúng tôi.

Tổ chức cho vay thường nhìn vào điều gì

Tổ chức cho vay không phê duyệt khoản vay chỉ dựa vào một yếu tố. Thông thường họ sẽ đánh giá toàn cảnh về bạn.

Những yếu tố phổ biến gồm:

• Thu nhập: thu nhập từ công việc, thu nhập tự làm chủ, công việc theo hợp đồng hoặc các nguồn thu nhập khác có thể chứng minh
• Lịch sử việc làm: thường họ tìm sự ổn định, dù việc đổi việc không phải lúc nào cũng chấm dứt quy trình
• Lịch sử tín dụng và điểm tín dụng: điểm cao hơn có thể giúp, nhưng nhiều người mua vẫn đủ điều kiện dù tín dụng chưa hoàn hảo
• Tỷ lệ nợ trên thu nhập: mỗi tháng bạn đã dùng bao nhiêu phần trăm thu nhập cho nợ
• Tiền đặt cọc: thường nằm khoảng 3% đến 20%, tùy loại khoản vay và tình huống của bạn
• Khoản dự trữ tiền mặt: một số tổ chức cho vay muốn thấy tiền còn lại sau khi đóng giao dịch
• Loại tài sản: căn hộ chung cư (condo), nhà một gia đình, hoặc bất động sản nhiều đơn vị có thể ảnh hưởng đến các lựa chọn vay

Nhiều người mua cũng quên mất chi phí khi mua bán (closing costs), là khoản tách riêng với tiền đặt cọc. Chi phí đóng giao dịch của bên mua thường vào khoảng 2% đến 5% giá mua như một mức tham khảo phổ biến, nhưng con số thực tế phụ thuộc vào căn nhà, khoản vay, khu vực và các nhà cung cấp dịch vụ bạn chọn. Xem thêm tại tìm hiểu về closing costs.

Nếu bạn là người mua dùng ITIN, người làm tự do/tự kinh doanh, mới đến Mỹ, hoặc nhận tiền theo cách không khớp với kiểu lương “tiêu chuẩn”, đừng vội cho rằng bạn không thể mua nhà. Một số tổ chức cho vay làm việc với những hồ sơ phức tạp hơn. Điểm mấu chốt là giấy tờ chứng minh. Hãy làm việc với tổ chức cho vay được cấp phép và đại lý bất động sản được cấp phép, tự kiểm tra giấy phép của họ, và đọc mọi ước tính chi phí lẫn khoản phí dưới dạng văn bản trước khi bạn ký bất cứ điều gì.

Những tài liệu bạn có thể cần để được phê duyệt trước

Mỗi tổ chức cho vay có quy trình riêng, nhưng nhiều nơi yêu cầu các tài liệu tương tự. Chuẩn bị sớm những giấy tờ này có thể giúp quy trình suôn sẻ hơn.

Bạn có thể được yêu cầu cung cấp:

• Giấy tờ tùy thân do cơ quan nhà nước cấp
• Sao kê/phiếu lương gần đây
• Mẫu W-2 hoặc 1099
• Tờ khai thuế, thường cho 1 đến 2 năm gần nhất
• Sao kê ngân hàng gần đây
• Chứng minh các nguồn thu nhập khác (nếu có)
• Thông tin về các khoản nợ hàng tháng
• Lịch sử thuê nhà hoặc lịch sử thanh toán nhà ở
• Giấy tờ liên quan đến nhập cư hoặc nơi cư trú (nếu có liên quan đến chương trình vay)

Với người mua tự kinh doanh, tổ chức cho vay có thể yêu cầu thêm. Ví dụ:

• Tờ khai thuế cho doanh nghiệp
• Báo cáo lời/lỗ
• Các tài liệu do CPA lập (nếu có)
• Giải trình cho các khoản tiền gửi lớn

Một vài nhắc nhở quan trọng:

• Không gửi số An Sinh Xã Hội (Social Security numbers), số tài khoản ngân hàng, hoặc các hồ sơ nhạy cảm cho những website lạ hoặc người không được xác minh. Chỉ chia sẻ thông tin cá nhân qua các kênh an toàn với tổ chức cho vay được cấp phép mà bạn đã chọn.
• Không chuyển những khoản tiền lớn giữa các tài khoản khi chưa hỏi xem điều đó có thể ảnh hưởng đến khâu thẩm định (underwriting) hay không. Tổ chức cho vay thường cần ghi nhận nguồn tiền đến từ đâu.
• Nếu bạn cần gửi tiền cho earnest money hoặc tiền đóng giao dịch, hãy xác nhận thông tin chuyển khoản (wire instructions) qua điện thoại bằng số đã được xác minh. Lừa đảo qua chuyển khoản (wire fraud) là có thật.

Thư phê duyệt trước rất hữu ích, nhưng nó chỉ là một phần trong quá trình mua nhà. Một đại lý địa phương giỏi cũng có thể giúp bạn hiểu về tiến độ, việc đưa ra lời đề nghị, kiểm tra hiện trạng (inspections) và quá trình thương lượng. Nếu bạn muốn được hỗ trợ so sánh các lựa chọn, bạn có thể được kết nối với một đại lý địa phương được cấp phép—miễn phí.

Trước khi bắt đầu đi xem nhà

Bạn không cần phải “hoàn hảo” trước khi bắt đầu. Nhưng vài bước thông minh có thể giúp bạn ở vị thế vững hơn rất nhiều.

1. Xác định ngân sách hàng tháng trước. Đừng bắt đầu bằng số tiền vay lớn nhất mà tổ chức cho vay nhắc đến. Hãy tự hỏi khoản thanh toán sẽ như thế nào nếu bạn tính cả thuế, bảo hiểm, tiền điện nước, chi phí sửa chữa và sinh hoạt hằng ngày.
2. Kiểm tra hồ sơ tín dụng. Tìm lỗi sai, tài khoản cũ hoặc số dư cần được xử lý. Việc sửa sai có thể tốn thời gian.
3. Tiết kiệm nhiều hơn tiền đặt cọc. Bạn có thể còn cần tiền cho closing costs, kiểm tra nhà, chuyển nhà và các sửa chữa ban đầu.
4. Nói chuyện với nhiều hơn một tổ chức cho vay được cấp phép. Các lựa chọn khoản vay, khoản phí và thời gian xử lý có thể khác nhau. So sánh toàn bộ bức tranh, không chỉ nhìn vào lãi suất.
5. Chọn đại lý bất động sản được cấp phép một cách cẩn thận. Bạn cần một người giải thích rõ ràng, trả lời câu hỏi và tôn trọng ngân sách lẫn mục tiêu của bạn. Dùng hướng dẫn của chúng tôi về cách chọn một đại lý bất động sản.
6. Đọc kỹ mọi thỏa thuận. Hãy hỏi phần nào là tùy chọn, phần nào có thể thương lượng và điều gì xảy ra nếu giao dịch không thành công.

Với nhiều người mua lần đầu, sai lầm lớn nhất là chỉ tập trung vào giá niêm yết. Chi phí thực sự để sở hữu nhà gồm khoản thanh toán khoản vay, thuế, bảo hiểm, chi phí bảo trì và những khoản sửa chữa bất ngờ. Một căn nhà nhìn có vẻ “dễ chịu” trên giấy tờ có thể sẽ khiến bạn thấy căng thẳng mỗi tháng.

Những sai lầm phổ biến có thể làm hỏng việc được chấp thuận hoặc làm vượt ngân sách

Một số vấn đề xảy ra trước khi bạn đưa ra đề nghị. Những vấn đề khác xảy ra sau khi đã được phê duyệt trước, khi người mua nghĩ rằng mọi việc đã xong. Dưới đây là các sai lầm thường gặp cần tránh.

• Nộp hồ sơ xin tín dụng mới ngay trước lúc đóng giao dịch. Vay mua xe mới, thẻ tín dụng mới hoặc một khoản mua trả góp lớn có thể làm thay đổi tỷ lệ nợ của bạn.
• Đổi việc mà không hỏi trước. Việc thay đổi công việc không phải lúc nào cũng làm hỏng khoản vay, nhưng có thể gây chậm trễ.
• Gửi những khoản tiền lớn nhưng không rõ nguồn gốc. Tổ chức cho vay có thể hỏi tiền đó đến từ đâu.
• Chi tiêu hết khoản dự trữ tiền mặt. Bạn có thể cần tiền cho phần chênh lệch khi thẩm định giá, sửa chữa hoặc các khoản chi khi đóng giao dịch.
• Bỏ qua tổng tiền phải trả hằng tháng. Các chương trình tiền đặt cọc thấp có thể giúp, nhưng chi phí hàng tháng vẫn có thể quá cao.
• Cho rằng người bán sẽ chi trả mọi thứ. Có thể có các nhượng bộ từ phía người bán trong một số giao dịch, nhưng không được đảm bảo.
• Nhầm phê duyệt trước với “đèn xanh” cuối cùng. Bản thân căn nhà vẫn quan trọng. Thẩm định giá, hồ sơ pháp lý (title), bảo hiểm và quy trình thẩm định của tổ chức cho vay vẫn có thể làm thay đổi kết quả.

Một vấn đề phổ biến khác là chọn đại lý hoặc tổ chức cho vay chỉ dựa vào áp lực hoặc lời hứa. Bạn nên cảm thấy thoải mái khi hỏi thẳng:

• Tôi nên kỳ vọng những khoản phí nào, và khoản nào có thể thay đổi?
• Những chương trình vay nào có thể phù hợp với tình huống của tôi?
• Thông thường mất bao lâu thì có thể đóng giao dịch?
• Nếu thẩm định giá ra thấp thì sẽ xảy ra gì?
• Bạn có thể giải thích bằng văn bản không?

DoorLine không phải là công ty môi giới, tổ chức cho vay hay văn phòng luật, và chúng tôi không đưa ra lời khuyên pháp lý, thế chấp hoặc thuế. Chúng tôi cung cấp kiến thức giáo dục chung và một cách miễn phí để bạn so sánh các đại lý địa phương được cấp phép, để chính bạn chọn người mà bạn muốn làm việc cùng.

Bước tiếp theo của bạn: nắm thông tin, rồi xây dựng đúng đội ngũ

Mua nhà là một quyết định lớn. Ngày đầu bạn không cần biết mọi thứ. Nhưng bạn cần một kế hoạch rõ ràng và những chuyên gia giải thích quy trình một cách thẳng thắn.

Một bước tiếp theo mang tính thực tế có thể như sau:

1. Nắm kiến thức cơ bản về ngân sách, tiền đặt cọc và closing costs.
2. Trao đổi với tổ chức cho vay được cấp phép về phê duyệt trước.
3. So sánh các đại lý được cấp phép và chọn người giao tiếp tốt.
4. Xác nhận tất cả khoản phí, mốc thời gian và trách nhiệm bằng văn bản.
5. Giữ tài chính ổn định trong lúc bạn đi tìm nhà và trong lúc khoản vay đang được xem xét.

Nếu bạn mua nhà lần đầu, hướng dẫn cho người mua nhà lần đầu của chúng tôi có thể giúp bạn nhìn thấy toàn bộ quy trình từ đầu đến cuối.

DoorLine chào đón tất cả người mua và người bán và tuân thủ Luật Công bằng Nhà ở (Fair Housing Act). Điều đó có nghĩa là không “định hướng” và không đưa ra giả định về khu vực hay căn nhà phù hợp với bạn dựa trên bất kỳ đặc điểm được bảo vệ nào. Bạn là người quyết định mục tiêu. Bạn so sánh các lựa chọn của mình. Và bạn chọn đại lý của mình.