Explicación de hipotecas y preaprobación

Qué es una hipoteca y qué significa realmente la preaprobación

Una hipoteca es un préstamo que se usa para comprar una vivienda. Normalmente se paga mes a mes durante muchos años. Su pago a menudo incluye:

• Capital (principal): la cantidad que usted pidió prestada
• Intereses: el cargo del prestamista por prestar el dinero
• Impuestos a la propiedad
• Seguro de propietario de vivienda
• A veces seguro hipotecario o las cuotas de HOA

Una preaprobación es la revisión inicial del prestamista sobre sus ingresos, deudas, historial crediticio y documentos básicos. No es una promesa de prestar. Tampoco es lo mismo que la aprobación final del préstamo. Pero puede ayudarle a entender su rango de precio probable y mostrarles a los vendedores que usted se toma en serio la compra.

En términos sencillos:

1. La precalificación suele ser una estimación rápida basada en lo que usted le dice al prestamista.
2. La preaprobación es más sólida porque el prestamista revisa documentos.
3. La aprobación final ocurre después, cuando la vivienda ya tiene contrato y el prestamista confirma la propiedad y su expediente.

Esto importa porque muchos compradores empiezan a buscar demasiado pronto. Se enamoran de una vivienda y luego descubren que el pago mensual es más alto de lo que esperaban, o el prestamista necesita más papeleo. Empezar con una preaprobación real puede ahorrar tiempo y reducir estrés.

Si apenas está empezando, lea también nuestra guía de lo básico del financiamiento.

Qué suelen revisar los prestamistas

Los prestamistas no aprueban préstamos basándose solo en una cosa. Por lo general, revisan su panorama completo.

Los factores comunes incluyen:

• Ingresos: ingresos por empleo, ingresos por cuenta propia, trabajo por contrato u otros ingresos documentados
• Historial laboral: muchas veces buscan estabilidad, aunque cambiar de trabajo no siempre termina el proceso
• Historial crediticio y puntaje: puntajes más altos pueden ayudar, pero muchos compradores califican con un crédito que no es perfecto
• Relación deuda-ingreso: cuánto de sus ingresos mensuales ya se destina a deudas
• Enganche (down payment): a menudo entre 3% y 20%, según el tipo de préstamo y su situación
• Reservas de efectivo: algunos prestamistas quieren ver dinero que quede después del cierre
• Tipo de propiedad: un condominio, una casa unifamiliar o una propiedad con varias unidades puede afectar las opciones de préstamo

Muchos compradores también se olvidan de los costos de cierre, que son distintos del enganche. Los costos de cierre del comprador a menudo están alrededor de 2% a 5% del precio de compra como rango típico, pero el número real depende de la vivienda, el préstamo, la ubicación y los proveedores de servicios que usted elija. Aprenda más en entender los costos de cierre.

Si usted es comprador con ITIN, trabaja por cuenta propia, llegó recientemente a los Estados Unidos, o le pagan de una manera que no encaja con un patrón simple de nómina, no asuma que no puede comprar. Algunos prestamistas trabajan con expedientes más complejos. La clave es la documentación. Trabaje con un prestamista con licencia y un agente de bienes raíces con licencia; verifique usted mismo las licencias y lea cada estimación y tarifa por escrito antes de firmar cualquier cosa.

Qué documentos puede necesitar para la preaprobación

Cada prestamista tiene su propio proceso, pero muchos piden documentos similares. Tenerlos listos con anticipación puede hacer que el proceso sea más fluido.

Es posible que le pidan:

• Identificación oficial
• Recibos de pago recientes
• Formularios W-2 o 1099
• Declaraciones de impuestos, a menudo de los últimos 1 a 2 años
• Estados de cuenta bancarios recientes
• Comprobante de otros ingresos, si los hay
• Información sobre sus deudas mensuales
• Historial de rentas o historial de pagos de vivienda
• Documentos de inmigración o de residencia, si aplica para el programa de préstamo

Para compradores que trabajan por cuenta propia, el prestamista puede pedir más. Por ejemplo:

• Declaraciones de impuestos del negocio
• Estados de resultados y ganancias y pérdidas
• Documentos preparados por un CPA, si están disponibles
• Explicaciones por depósitos grandes

Algunos recordatorios importantes:

• No envíe números de Seguro Social, números de cuenta bancaria ni documentos sensibles a sitios web al azar o a personas no verificadas. Solo comparta información personal mediante canales seguros con un prestamista con licencia que usted haya elegido.
• No mueva grandes cantidades de dinero entre cuentas sin preguntar cómo podría afectar la suscripción del préstamo (underwriting). Los prestamistas a menudo necesitan documentar de dónde provienen los fondos.
• Si alguna vez necesita enviar dinero para earnest money (dinero de buena fe) o para el cierre, confirme las instrucciones de transferencia bancaria por teléfono usando un número verificado. El fraude por transferencias es real.

Una carta de preaprobación es útil, pero solo es una parte del proceso de compra. Un buen agente local también puede ayudarle a entender los tiempos, las ofertas, las inspecciones y las negociaciones. Si desea ayuda para comparar opciones, puede solicitar que lo emparejen con un agente local con licencia sin costo.

Qué hacer antes de buscar viviendas

No tiene que ser perfecto antes de empezar. Pero unos pasos inteligentes pueden ponerlo en una posición mucho más fuerte.

1. Defina su presupuesto mensual primero. No empiece con la cantidad más grande de préstamo que mencione un prestamista. Pregúntese qué pago se siente seguro después de impuestos, seguro, servicios, reparaciones y la vida diaria.
2. Revise sus reportes de crédito. Busque errores, cuentas viejas o saldos que necesiten atención. Corregir errores puede tardar.
3. Ahorre más que solo el enganche. También puede necesitar dinero para costos de cierre, inspecciones, mudanza y reparaciones iniciales.
4. Hable con más de un prestamista con licencia. Las opciones de préstamo, las tarifas y los tiempos pueden variar. Compare todo el panorama, no solo la tasa de interés.
5. Elija con cuidado a un agente de bienes raíces con licencia. Quiere a alguien que explique las cosas con claridad, responda preguntas y respete su presupuesto y sus metas. Use nuestra guía sobre cómo elegir un agente de bienes raíces.
6. Lea cada acuerdo. Pregunte qué es opcional, qué se puede negociar y qué pasa si el trato no se concreta.

Para muchos compradores por primera vez, el error más grande es enfocarse solo en el precio publicado. El costo real de tener una vivienda incluye el pago del préstamo, impuestos, seguro, mantenimiento y reparaciones inesperadas. Una vivienda que parece accesible en papel puede sentirse apretada cada mes.

Errores comunes que pueden afectar su aprobación o su presupuesto

Algunos problemas ocurren antes de hacer una oferta. Otros ocurren después de la preaprobación, cuando los compradores creen que ya terminaron. Estos son errores comunes que debe evitar.

• Solicitar nuevo crédito justo antes del cierre. Un préstamo nuevo para auto, una tarjeta de crédito nueva o una compra grande financiada puede cambiar sus proporciones de deuda.
• Cambiar de trabajo sin preguntar primero. Un cambio laboral no siempre arruina un préstamo, pero puede causar retrasos.
• Hacer depósitos grandes sin explicación. Los prestamistas pueden pedirle que explique de dónde salió el dinero.
• Gastar sus reservas de efectivo. Puede necesitar dinero para ajustes del avalúo, reparaciones o costos del cierre.
• Ignorar el pago mensual total. Los programas con enganche bajo pueden ayudar, pero el costo mensual aun así puede ser demasiado alto.
• Asumir que el vendedor pagará todo. En algunos tratos pueden existir concesiones del vendedor, pero no están garantizadas.
• Confundir la preaprobación con un “visto bueno” final. La vivienda en sí todavía importa. El avalúo, el título, el seguro y la suscripción del préstamo aún pueden cambiar el resultado.

Otro problema común es elegir un agente o un prestamista solo por presión o promesas. Usted debería sentirse cómodo pidiendo respuestas directas como:

• ¿Qué tarifas debo esperar y cuáles podrían cambiar?
• ¿Qué programas de préstamo podrían ajustarse a mi situación?
• ¿Qué tan rápido normalmente pueden cerrar?
• ¿Qué pasa si el avalúo sale más bajo?
• ¿Puede explicarlo por escrito?

DoorLine no es una correduría, un prestamista ni una firma legal, y no brindamos asesoría legal, de hipotecas ni de impuestos. Ofrecemos educación general y una forma gratuita de comparar agentes locales con licencia para que usted pueda elegir con quién trabajar.

Su siguiente paso: infórmese y luego arme el equipo correcto

Comprar una vivienda es una decisión importante. No necesita saberlo todo el primer día. Pero sí necesita un plan claro y profesionales que expliquen el proceso con honestidad.

Un siguiente paso práctico podría ser así:

1. Aprenda lo básico sobre presupuesto, enganche y costos de cierre.
2. Hable con un prestamista con licencia sobre la preaprobación.
3. Compare agentes con licencia y elija a alguien que se comunique bien.
4. Confirme por escrito todas las tarifas, los tiempos y las responsabilidades.
5. Mantenga sus finanzas estables mientras busca viviendas y mientras el prestamo se revisa.

Si está comprando su primera vivienda, nuestra guía para compradores de primera vez puede ayudarle a ver todo el proceso de principio a fin.

DoorLine da la bienvenida a todos los compradores y vendedores y cumple con la Ley de Vivienda Justa (Fair Housing Act). Eso significa que no dirigimos ni hacemos suposiciones sobre qué zona o vivienda es la adecuada para usted basándonos en ninguna característica protegida. Usted decide sus metas. Usted compara sus opciones. Usted elige a su agente.