Объяснение ипотек и предварительного одобрения

Что такое ипотека и что на самом деле означает предварительное одобрение

Ипотека — это кредит, который используется для покупки жилья. Обычно его погашают ежемесячно в течение многих лет. Ваш платеж часто включает:

• Основной долг (principal): сумма, которую вы заняли
• Проценты (interest): плата кредитора за выдачу денег
• Налог на недвижимость (property taxes)
• Страховку жилья (homeowners insurance)
• Иногда страховку по ипотеке (mortgage insurance) или взносы HOA (HOA dues)

Предварительное одобрение (pre-approval) — это ранняя проверка кредитором вашего дохода, долгов, кредитной истории и базовых документов. Это не обещание выдать кредит. Также это не то же самое, что окончательное одобрение по ипотеке. Но оно помогает понять ваш вероятный ценовой диапазон и показать продавцам, что вы настроены серьезно.

Если совсем просто:

1. Предварительная квалификация (pre-qualification) — обычно быстрый ориентировочный расчет на основе того, что вы сообщаете кредитору.
2. Предварительное одобрение (pre-approval) — сильнее, потому что кредитор рассматривает документы.
3. Окончательное одобрение происходит позже, после того как на дом заключен договор (контракт), и кредитор подтверждает объект и данные вашего дела.

Это важно, потому что многие покупатели начинают слишком рано. Они влюбляются в дом, а потом выясняют, что ежемесячный платеж выше ожидаемого, или кредитору нужно собрать еще документы. Начать с настоящего предварительного одобрения может сэкономить время и нервы.

Если вы только начинаете, прочитайте также наше руководство по основам финансирования.

Что обычно смотрят кредиторы

Кредиторы не одобряют кредиты, опираясь только на один фактор. Обычно они оценивают полную картину.

Часто учитывают:

• Доход: доход от работы, самозанятости, контрактной работы или другой подтвержденный доход
• История занятости: чаще всего ищут стабильность, хотя смена работы не всегда автоматически останавливает процесс
• Кредитная история и кредитный рейтинг: более высокий рейтинг может помочь, но многие покупатели получают одобрение даже с «неидеальной» кредитной историей
• Коэффициент долговой нагрузки (debt-to-income ratio): какая доля вашего ежемесячного дохода уже уходит на долги
• Первоначальный взнос (down payment): часто в диапазоне 3%–20%, в зависимости от типа кредита и вашей ситуации
• Денежные резервы (cash reserves): некоторым кредиторам важно, чтобы у вас оставались деньги после закрытия сделки
• Тип недвижимости: кондо, отдельно стоящий дом или объект с несколькими единицами жилья может влиять на доступные варианты кредита

Многие покупатели также забывают про closing costs (расходы на закрытие сделки) — это отдельные затраты, не равные первоначальному взносу. Обычно расходы покупателя при закрытии сделки составляют около 2%–5% от цены покупки, но точная сумма зависит от дома, кредита, локации и выбранных вами поставщиков услуг. Подробнее: понимание расходов на закрытие сделки.

Если вы покупатель с ITIN (ITIN buyer), работаете на себя, недавно приехали в США или получаете оплату способом, который не похож на простой «зарплатный» сценарий, не стоит заранее думать, что купить жилье нельзя. Некоторые кредиторы работают с более сложными делами. Ключ — в документах. Работайте с лицензированным кредитором и лицензированным агентом по недвижимости, сами проверьте их лицензии и читайте все оценки и комиссии в письменном виде, прежде чем подписывать любые документы.

Какие документы могут понадобиться для предварительного одобрения

У каждого кредитора свой процесс, но многие запрашивают похожие документы. Если подготовить их заранее, процесс пройдет спокойнее.

У вас могут попросить:

• Удостоверение личности, выданное государством
• Последние расчетные листки (pay stubs)
• W-2 или 1099
• Налоговые декларации — часто за последние 1–2 года
• Выписки по банковским счетам за последнее время
• Подтверждение других источников дохода (если есть)
• Сведения о ваших ежемесячных долгах
• Историю аренды или историю платежей за жилье
• Документы по иммиграции или месту проживания (если это относится к программе кредита)

Если вы самозанятый покупатель, кредитор может запросить больше. Например:

• Налоговые декларации по бизнесу
• Отчеты о прибылях и убытках (profit and loss statements)
• Подготовленные бухгалтером (CPA) документы — если доступны
• Пояснения по крупным поступлениям на счет

Несколько важных напоминаний:

• Не отправляйте номера Social Security, номера банковских счетов или другие чувствительные данные случайным сайтам или непроверенным людям. Передавайте личную информацию только через безопасные каналы и только выбранному вами лицензированному кредитору.
• Не переводите крупные суммы между счетами, не спросив заранее, как это может повлиять на андеррайтинг. Кредиторам часто нужно документально подтвердить, откуда взялись деньги.
• Если вам нужно отправить деньги для earnest money (обеспечительного платежа) или на закрытие сделки, подтвердите реквизиты для банковского перевода по телефону, используя проверенный номер. Мошенничество со wire-переводами — реальная проблема.

Письмо о предварительном одобрении полезно, но это лишь часть процесса покупки жилья. Хороший местный агент также поможет разобраться с таймингом, офертами, осмотрами (inspection) и переговорами. Если хотите помочь сравнить варианты, вы можете получить подбор с лицензированным местным агентом бесплатно.

Что сделать перед тем, как смотреть жилье

Вам не нужно быть идеальным, чтобы начать. Но несколько разумных шагов помогут занять гораздо более сильную позицию.

1. Сначала определите ежемесячный бюджет. Не начинайте с самой большой суммы кредита, которую упоминает кредитор. Спросите себя: какой платеж кажется безопасным после налогов, страховки, коммунальных платежей, ремонта и повседневной жизни.
2. Проверьте свои кредитные отчеты. Ищите ошибки, старые счета или балансы, которые требуют внимания. Исправление ошибок может занять время.
3. Откладывайте больше, чем только первоначальный взнос. Вам также могут понадобиться деньги на расходы по закрытию сделки, осмотры, переезд и ранний ремонт.
4. Поговорите больше чем с одним лицензированным кредитором. Условия кредитов, комиссии и сроки могут отличаться. Сравнивайте полную картину, а не только процентную ставку.
5. Выбирайте лицензированного агента по недвижимости внимательно. Вам нужен человек, который ясно объясняет, отвечает на вопросы и уважает ваш бюджет и цели. Воспользуйтесь нашим руководством как выбрать агента по недвижимости.
6. Читайте все договоры. Спросите, что является необязательным, что можно обсуждать, и что произойдет, если сделка сорвется.

Для многих покупателей впервые самая частая ошибка — фокусироваться только на цене в листинге. Реальная стоимость владения домом включает платеж по кредиту, налоги, страховку, обслуживание и неожиданный ремонт. Дом, который выглядит доступным на бумаге, может казаться слишком дорогим каждый месяц.

Частые ошибки, которые могут ухудшить ваше одобрение или ударить по бюджету

Некоторые проблемы возникают еще до подачи предложения. Другие — после предварительного одобрения, когда покупатели думают, что уже все готово. Вот ошибки, которых стоит избегать.

• Подача заявки на новый кредит прямо перед закрытием сделки. Новый автокредит, новая кредитная карта или крупная покупка в кредит могут изменить ваши коэффициенты долговой нагрузки.
• Смена работы без вопросов заранее. Смена работы не всегда «ломает» кредит, но может вызвать задержки.
• Крупные переводы без объяснений. Кредиторы могут спросить, откуда пришли деньги.
• Потратить ваши денежные резервы. Вам могут понадобиться деньги на разницу в оценке (appraisal gaps), ремонт или расходы на закрытие сделки.
• Игнорировать общий ежемесячный платеж. Программы с низким первоначальным взносом могут помочь, но ежемесячная стоимость все равно может оказаться слишком высокой.
• Думать, что продавец оплатит все. В некоторых сделках возможны уступки продавца (seller concessions), но это не гарантировано.
• Путать предварительное одобрение с окончательным «зеленым светом». Сама недвижимость все еще имеет значение. Оценка (appraisal), документы по праву собственности (title), страховка и андеррайтинг все еще могут изменить результат.

Еще одна частая проблема — выбирать агента или кредитора только из-за давления или обещаний. Вам должно быть комфортно задавать прямые вопросы, например:

• Какие комиссии мне ожидать и какие из них могут измениться?
• Какие программы кредита могут подойти в моей ситуации?
• Как быстро обычно вы закрываете сделку?
• Что будет, если оценка окажется низкой?
• Можете объяснить это в письменном виде?

DoorLine не является брокерской компанией, кредитором или юридической фирмой, и мы не даем юридические, ипотечные или налоговые консультации. Мы предоставляем общую образовательную информацию и бесплатный способ сравнить лицензированных местных агентов, чтобы вы могли выбрать, с кем работать.

Ваш следующий шаг: сначала разобраться, затем собрать правильную команду

Покупка дома — важное решение. В день первый вам не нужно знать все. Но вам нужен понятный план и специалисты, которые честно объясняют процесс.

Практичный следующий шаг может выглядеть так:

1. Изучите основы бюджета, первоначального взноса и расходов на закрытие сделки.
2. Обсудите с лицензированным кредитором предварительное одобрение.
3. Сравните лицензированных агентов и выберите того, кто хорошо общается.
4. Подтвердите в письменном виде все комиссии, сроки и обязанности.
5. Держите финансы в стабильном состоянии во время подбора жилья и пока кредит рассматривают.

Если вы покупаете свой первый дом, наше руководство для покупателей жилья впервые поможет увидеть весь процесс — от начала до конца.

DoorLine приветствует всех покупателей и продавцов и следует Закону о справедливом жилищном обеспечении (Fair Housing Act). Это значит, что никаких «направлений» и никаких предположений о том, какая территория или какой дом подходит вам, исходя из каких-либо защищенных характеристик. Ваши цели — это вы решаете. Вы сравниваете варианты. Вы выбираете своего агента.