Ipinaliwanag ang mga Mortgage at pre-approval

Ano ang mortgage, at ano talaga ang ibig sabihin ng pre-approval

Ang mortgage ay isang pautang na ginagamit para bumili ng bahay. Karaniwan itong binabayaran mo buwan-buwan sa loob ng maraming taon. Madalas na kasama sa iyong buwanang bayad ang:

• Principal: ang halagang hiniram mo
• Interest: ang singil ng nagpapautang sa paghiram ng pera
• Property taxes
• Homeowners insurance
• Minsan mortgage insurance o HOA dues

Ang pre-approval ay maagang pagsusuri ng nagpapautang sa iyong kita, mga utang, credit, at mga pangunahing dokumento. Hindi ito garantiya na magpapahiram. Hindi rin ito kapareho ng final na pag-apruba sa loan. Pero makakatulong itong maunawaan ang posibleng saklaw ng presyo na kaya mong bilhin at ipakita sa mga seller na seryoso ka.

Sa madaling sabi:

1. Pre-qualification: madalas itong mabilis na pagtataya batay sa mga impormasyong ibinibigay mo sa nagpapautang.
2. Pre-approval: mas malakas ito dahil nire-review ng nagpapautang ang mga dokumento.
3. Final approval: nangyayari ito sa bandang huli, matapos maipasok ang bahay sa kontrata, at i-verify ng nagpapautang ang property at ang laman ng iyong file.

Mahalaga ito dahil maraming buyer ang masyadong maaga namimili. Napapasigla sila sa isang bahay, tapos malalaman nilang mas mataas pala ang buwanang bayad kaysa sa inaasahan, o kailangan pa ng nagpapautang ng mas maraming papeles. Ang magsimula sa tamang pre-approval ay nakakatipid ng oras at nakababawas ng stress.

Kung kakasimula mo pa lang, basahin mo rin ang aming gabay na mga pangunahing kaalaman sa financing.

Ano ang karaniwang tinitingnan ng mga nagpapautang

Ang nagpapautang ay hindi nag-aapruba ng loan batay sa iisang bagay lang. Kadalasan tinitingnan nila ang buong larawan mo.

Mga karaniwang salik ay kinabibilangan ng:

• Kita: kita mula sa trabaho, kita sa self-employment, trabaho sa kontrata, o iba pang dokumentadong kita
• Kasaysayan ng trabaho: madalas nilang hanap ang stability, pero hindi ibig sabihin na ang paglipat ng trabaho ay agad na puputol sa proseso
• Kasaysayan at marka ng credit: mas mataas na score ay makakatulong, pero maraming bumibili ang kwalipikado kahit hindi perpekto ang credit
• Debt-to-income ratio: kung gaano kalaki ng buwanang kita mo ang napupunta na sa mga utang
• Down payment: kadalasan nasa 3% hanggang 20%, depende sa loan at sa sitwasyon mo
• Cash reserves: may ilang nagpapautang na gustong makita kung may pera pang natira pagkatapos ng pagsasara
• Uri ng property: ang condo, single-family home, o multi-unit property ay puwedeng makaapekto sa mga opsyon sa loan

Marami rin ang nakakaligta sa closing costs, na hiwalay sa down payment. Karaniwan, ang closing costs ng buyer ay nasa 2% hanggang 5% ng presyo ng pagbili bilang gabay, pero ang eksaktong halaga ay nakadepende sa bahay, sa loan, sa lokasyon, at sa mga service provider na pipiliin mo. Matuto pa sa pag-unawa sa closing costs.

Kung ITIN buyer ka, self-employed, bagong dating sa US, o bayad mo ay hindi akma sa simpleng pattern ng paycheck, huwag ipagpalagay na hindi ka makakabili. May ilang nagpapautang na gumagana sa mas kumplikadong mga file. Ang susi ay dokumentasyon. Makipagtrabaho sa isang lisensyadong nagpapautang at lisensyadong real-estate agent, i-verify ang mga lisensya mo mismo, at basahin ang bawat estimate at bayad nang nakasulat bago ka pumirma ng kahit ano.

Anong mga dokumento ang maaaring kailanganin para sa pre-approval

Bawat nagpapautang ay may sariling proseso, pero marami ang humihingi ng katulad na mga dokumento. Kapag inihanda mo nang maaga, mas magiging maayos ang daloy.

Maaaring hilingin sa iyo ang:

• Government-issued ID
• Mga pinakahuling pay stubs
• W-2s o 1099s
• Mga tax returns, madalas para sa huling 1–2 taon
• Mga pinakahuling bank statements
• Patunay ng ibang uri ng kita, kung meron
• Impormasyon tungkol sa iyong buwanang mga utang
• Kasaysayan sa renta o kasaysayan ng pagbabayad sa pabahay
• Mga dokumentong may kinalaman sa immigration o residency, kung naaangkop sa loan program

Para sa mga bumibili na self-employed, maaaring humingi ang nagpapautang ng mas marami pa. Halimbawa:

• Mga business tax returns
• Profit and loss statements
• Mga dokumentong inihanda ng CPA, kung available
• Mga paliwanag para sa malalaking deposit

May ilang mahalagang paalala:

• Huwag magsend ng Social Security numbers, mga numero ng bank account, o sensitibong dokumento sa mga random na website o sa mga taong hindi pa nabe-verify. Ibahagi lang ang personal na impormasyon sa pamamagitan ng ligtas na channel sa isang lisensyadong nagpapautang na pinili mo.
• Huwag lumipat ng malalaking halaga ng pera sa pagitan ng mga account nang hindi muna nagtatanong kung paano nito maaapektuhan ang underwriting. Kadalasan, kailangan ng mga nagpapautang na maitala kung saan nanggaling ang mga pondo.
• Kung kailangan mo na magpadala ng pera para sa earnest money o closing, i-confirm muna ang wire instructions sa pamamagitan ng tawag gamit ang na-verify na numero. Totoong may wire fraud.

Ang pre-approval letter ay kapaki-pakinabang, pero bahagi lang ito ng proseso ng pagbili ng bahay. Ang isang mahusay na lokal na ahente ay makakatulong din sa timing, mga offer, inspections, at negosasyon. Kung gusto mong tulong sa paghahambing ng mga opsyon, puwede kang magpa-match sa isang lisensyadong lokal na ahente nang walang bayad.

Ano ang dapat gawin bago ka maghanap ng mga bahay

Hindi mo kailangang maging perpekto bago ka magsimula. Pero ang ilang matatalinong hakbang ay makakapaglagay sa iyo sa mas malakas na posisyon.

1. Itakda muna ang buwanang badyet. Huwag magsimula sa pinakamalaking loan amount na binabanggit ng isang nagpapautang. Tanungin ang sarili mo kung ano ang “ligtas” na pakiramdam na buwanang bayad pagkatapos ng taxes, insurance, utilities, repairs, at pang-araw-araw na pamumuhay.
2. Suriin ang credit reports mo. Tingnan kung may mga error, lumang account, o balanse na kailangang ayusin. Ang pag-fix ng mga pagkakamali ay maaaring tumagal.
3. Mag-ipon para sa higit pa sa down payment. Maaaring kailangan mo rin ng pera para sa closing costs, inspections, paglipat (moving), at mga maagang repair.
4. Makipag-usap sa higit sa isang lisensyadong nagpapautang. Nag-iiba ang mga loan options, fees, at timeline. Ihambing ang buong larawan, hindi lang ang interest rate.
5. Pumili ng lisensyadong real-estate agent nang maingat. Gusto mo ng taong malinaw magpaliwanag, sumasagot sa mga tanong, at iginagalang ang iyong badyet at mga layunin. Gamitin ang aming gabay sa paano pumili ng real-estate agent.
6. Basahin ang bawat kasunduan. Itanong kung ano ang opsyonal, kung ano ang puwedeng i-negotiate, at ano ang mangyayari kapag hindi natuloy ang deal.

Para sa maraming first-time buyers, ang pinakamalaking pagkakamali ay tumutok lang sa list price. Ang tunay na gastos ng pagmamay-ari ng bahay ay kasama ang loan payment, taxes, insurance, maintenance, at mga hindi inaasahang repair. Ang bahay na mukhang abot-kaya sa papel ay puwedeng maging masikip sa bawat buwan.

Mga karaniwang pagkakamali na puwedeng makapinsala sa pag-apruba o sa badyet mo

May mga problemang nangyayari bago pa gumawa ng offer. Ang iba naman ay nangyayari pagkatapos ng pre-approval, kapag akala ng mga buyer ay tapos na sila. Narito ang mga karaniwang pagkakamaling dapat iwasan.

• Mag-apply para sa bagong credit bago mag-closing. Ang bagong car loan, bagong credit card, o malaking purchase na pinondohan ay puwedeng baguhin ang debt ratios.
• Palitan ang trabaho nang hindi muna nagtatanong. Ang pagbabago ng trabaho ay hindi laging sinisira ang loan, pero puwede itong magdulot ng delay.
• Magbili ng malalaking deposito na walang paliwanag. Maaaring itanong ng mga nagpapautang kung saan galing ang pera.
• Gamitin ang cash reserves. Maaaring kailanganin mo ang pera para sa appraisal gaps, repairs, o mga bagay sa closing.
• Huwag pansinin ang kabuuang buwanang bayad. Ang mga programang mababa ang down payment ay makakatulong, pero puwedeng masyadong mataas pa rin ang buwanang cost.
• Ipagpalagay na sasagutin ng seller ang lahat. Puwede ang seller concessions sa ilang deal, pero hindi ito guaranteed.
• Ihalo ang pre-approval sa “go signal” na final. Ang mismong bahay ay mahalaga pa rin. Puwedeng magbago ang kinalabasan dahil sa appraisal, title, insurance, at underwriting.

Ang isa pang karaniwang problema ay pumili ng agent o nagpapautang batay lang sa pressure o mga pangako. Dapat komportable kang magtanong nang direkta tulad ng:

• Anong mga fees ang dapat kong asahan, at alin ang maaaring magbago?
• Anong mga loan program ang maaaring tumugma sa sitwasyon ko?
• Gaano kabilis karaniwang natatapos ang closing?
• Ano ang mangyayari kapag mababa ang appraisal?
• Maaari mo ba itong ipaliwanag nang nakasulat?

Ang DoorLine ay hindi brokerage, hindi nagpapautang, at hindi rin law firm, at hindi kami nagbibigay ng legal, mortgage, o tax advice. Nagbibigay kami ng pangkalahatang edukasyon at libreng paraan para ihambing ang mga lisensyadong lokal na ahente para ikaw ang makapili kung sino ang gusto mong makatrabaho.

Susunod mong hakbang: magbasa nang tama, tapos buuin ang tamang team

Ang pagbili ng bahay ay malaking desisyon. Hindi mo kailangang malaman ang lahat sa unang araw. Pero kailangan mo ng malinaw na plano at mga propesyonal na nag-eexplain ng proseso nang totoo.

Ganito ang praktikal na susunod na hakbang:

1. Alamin ang mga pangunahing kaalaman sa budget, down payment, at closing costs.
2. Makipag-usap sa isang lisensyadong nagpapautang tungkol sa pre-approval.
3. Ihambing ang mga lisensyadong ahente at pumili ng taong maayos makipag-ugnayan.
4. I-verify ang lahat ng fees, timeline, at responsibilidad nang nakasulat.
5. Panatilihing stable ang iyong pananalapi habang naghahanap at habang nire-review ang iyong loan.

Kung bumibili ka ng unang bahay mo, makakatulong ang aming gabay para sa first-time home buyer para makita mo ang buong proseso mula simula hanggang matapos.

Malugod na tinatanggap ng DoorLine ang lahat ng buyer at seller at sumusunod sa Fair Housing Act. Ibig sabihin, walang pagdidirekta (steering) at walang palagay tungkol sa kung anong area o bahay ang “tama” para sa iyo batay sa anumang protected characteristic. Ikaw ang magdedesisyon ng mga layunin mo. Ihahambing mo ang mga opsyon mo. Pipiliin mo ang iyong ahente.