Mình Cần Bao Nhiêu Tiền Để Mua Nhà?

Câu trả lời ngắn gọn

Mốc tham chiếu thường gặp là khoảng 5% đến 25% giá trị căn nhà, tính theo tiền mặt sẵn có, tùy thuộc vào khoản vay, căn nhà và những chi phí được thương lượng. Một số người mua đặt cọc ít như 3%, trong khi những người khác đặt cọc 10%, 15% hoặc 20%+. Ngoài ra, chi phí đóng giao dịch của bên mua thường rơi vào khoảng 2% đến 5% giá mua.

Ví dụ với một căn nhà giá $300,000:
- Đặt cọc 3% = $9,000
- Chi phí đóng giao dịch 2% đến 5% = khoảng $6,000 đến $15,000
- Tổng tiền mặt cần khi đóng giao dịch có thể vào khoảng $15,000 đến $24,000 trước khi tính chi phí chuyển nhà hoặc sửa chữa

Điều này không có nghĩa người mua nào cũng phải mang đúng số tiền đó. Số liệu thực tế phụ thuộc vào căn nhà, mức giá, khu vực, chương trình vay, tín dụng từ bên bán nếu có, và thỏa thuận bạn ký bằng văn bản với các chuyên gia được cấp phép mà bạn thuê.

Nếu bạn mới bắt đầu, hãy đọc kiến thức cơ bản về tài chính và so sánh các lựa chọn trước khi bạn đi xem nhà.

Những khoản chi phí người mua thường phải trả

Mua nhà đi kèm nhiều khoản chi phí riêng biệt. Người ta hay gặp rắc rối khi chỉ chuẩn bị cho một khoản mà không tính các khoản còn lại.

1. Tiền đặt cọc (down payment)

Đây là phần giá bạn trả trước.
- Nhiều người mua nhà lần đầu đặt cọc 3% đến 5%
- Một số khoản vay yêu cầu mức cao hơn
- Một số người mua chọn mức 10% đến 20%+ để giảm số tiền vay

Đặt cọc nhiều hơn có thể giúp giảm khoản trả hằng tháng, nhưng không phải lúc nào cũng khôn ngoan khi dùng hết mọi đồng bạn có. Nhiều người mua vẫn cần tiền mặt để lo sửa chữa, chi phí chuyển nhà và các tình huống khẩn cấp.

2. Chi phí đóng giao dịch (closing costs)

Đây là các khoản phí và chi phí đã trả trước (prepaid) đến hạn gần thời điểm đóng giao dịch. Chi phí đóng giao dịch của bên mua thường là khoảng 2% đến 5% giá mua. Có thể bao gồm:
- Phí liên quan đến khoản vay từ ngân hàng cho vay
- Phí thẩm định giá (appraisal)
- Phí sang tên và phí thanh toán (title and settlement fees)
- Thuế tài sản trả trước và phí bảo hiểm nhà ở
- Phí ghi nhận của chính phủ
- Phí luật sư ở một số bang
- Phí chuyển quyền hoặc phí thiết lập cho hiệp hội chủ nhà (HOA) nếu có

Để xem chi tiết hơn, hãy xem hiểu về chi phí đóng giao dịch.

3. Khoản đặt cọc đảm bảo (earnest money deposit)

Khi đề nghị của bạn được chấp nhận, bạn có thể đặt cọc đảm bảo. Khoản này thường được trừ vào số tiền bạn phải trả khi đóng giao dịch, nhưng mức tiền và quy định phụ thuộc hợp đồng và thông lệ địa phương. Hãy đọc kỹ hợp đồng và xác nhận bằng văn bản mọi thời hạn cũng như điều kiện hoàn tiền.

4. Phí kiểm tra và các chi phí thẩm định bổ sung (due diligence)

Phí kiểm tra nhà ở thường được trả trước khi đóng giao dịch. Bạn cũng có thể trả thêm cho các cuộc kiểm tra khác tùy theo tài sản. Mức chi phí thay đổi theo khu vực và tình trạng căn nhà.

5. Chi phí chuyển nhà và chuẩn bị (setup)

Đừng bỏ qua 30 ngày đầu sau khi đóng giao dịch. Người mua thường cần tiền cho:
- Phí thuê xe tải hoặc thuê đơn vị chuyển nhà
- Cọc điện nước hoặc phí thiết lập dịch vụ
- Thay khóa, lắp đầu báo khói, hoặc các sửa chữa nhỏ
- Đồ nội thất hoặc thiết bị cơ bản nếu nhà không có sẵn

6. Khoản dự phòng tiền mặt (cash reserves)

Một số bên cho vay yêu cầu phải có khoản dự phòng. Dù họ không yêu cầu, việc giữ một khoản đệm cũng là điều khôn ngoan. Nhà ở có xu hướng phát sinh việc cần xử lý ngay sau khi bạn dọn vào ở.

Cách ước tính số tiền mà không cần đoán

Dưới đây là cách đơn giản để lập ngân sách thực tế.

1. Chọn khoảng giá nhà, không chọn một con số mơ ước.
Hãy chọn khoảng phù hợp với ngân sách hằng tháng của bạn, gồm thuế, bảo hiểm và các khoản nợ khác.

2. Ước tính tiền đặt cọc.
Dùng 3%, 5%, 10% và 20% làm các mức thử.
- Với $250,000: 3% = $7,500, 5% = $12,500, 10% = $25,000
- Với $400,000: 3% = $12,000, 5% = $20,000, 10% = $40,000

3. Cộng thêm chi phí đóng giao dịch khoảng 2% đến 5%.
- Với $250,000: khoảng $5,000 đến $12,500
- Với $400,000: khoảng $8,000 đến $20,000

4. Cộng thêm tiền cho việc kiểm tra và chuyển nhà.
Để lại chỗ cho các khoản chi phí thực tế. Số tiền chính xác tùy thuộc căn nhà và kế hoạch chuyển.

5. Cố gắng giữ một khoản dự phòng khẩn cấp.
Tránh dùng hết mọi khoản tiền khi đóng giao dịch.

Ví dụ nhanh cho căn nhà $350,000:
- Đặt cọc 5% = $17,500
- Chi phí đóng giao dịch 2% đến 5% = $7,000 đến $17,500
- Tiền mặt ước tính để đóng giao dịch = $24,500 đến $35,000
- Sau đó cộng thêm chi phí kiểm tra, chuyển nhà và khoản dự phòng

Đó là lý do vì sao hai người mua xem cùng một căn nhà có thể cần số tiền mặt rất khác nhau.

Nếu bạn đang mua căn nhà đầu tiên, hướng dẫn này có thể giúp bạn lập kế hoạch từng bước.

Những yếu tố nào có thể làm tăng hoặc giảm số tiền bạn cần

Một vài yếu tố lớn có thể thay đổi “tổng tiền phải chuẩn bị”.

Những điều có thể làm giảm số tiền mặt bạn cần trả trước
- Lựa chọn khoản vay có tiền đặt cọc thấp hơn
- Tín dụng từ bên bán, nếu được thương lượng trong hợp đồng
- Tiền tặng (gift funds), nếu chương trình vay của bạn cho phép
- Các chương trình hỗ trợ từ địa phương hoặc tiểu bang, nếu có

Những điều có thể làm tăng số tiền đó
- Căn nhà có giá cao hơn
- Thuế, bảo hiểm hoặc chi phí HOA cao hơn
- Các hạng mục sửa chữa mà căn nhà cần ngay
- Khoản vay có yêu cầu dự phòng chặt chẽ hơn
- Mua ở khu vực có chi phí liên quan đến sang tên, chuyển quyền hoặc phí luật sư cao hơn

Ngoài ra, thù lao cho các đại lý bất động sản là ngày càng có thể thương lượng và cách áp dụng có thể khác nhau tùy thị trường và thỏa thuận. Hãy hỏi từng đại lý được cấp phép mà bạn phỏng vấn giải thích bằng văn bản họ được trả như thế nào và những dịch vụ nào được bao gồm. Đọc kỹ và xác nhận mọi thỏa thuận cùng các khoản phí trước khi ký.

DoorLine không đóng vai trò làm công ty môi giới (brokerage), bên cho vay, luật sư hoặc tư vấn thuế, và trang này chỉ nhằm cung cấp kiến thức chung. Hãy làm việc với một licensed real-estate agent và, nếu cần, một licensed lender hoặc luật sư được cấp phép, đồng thời tự kiểm tra giấy phép của mọi bên.

Việc cần làm tiếp theo

Bạn không cần biết hết mọi thứ ngay hôm nay. Nhưng bạn cần có kế hoạch.

• Bắt đầu từ mức thoải mái của khoản chi hằng tháng. Đừng để bất kỳ ai ép bạn mua vượt quá mức bạn chịu được.
• Trao đổi với một bên cho vay được cấp phép về các lựa chọn khoản vay có thể phù hợp với tình huống của bạn. Yêu cầu một bản ước tính bằng văn bản và so sánh kỹ.
• Phỏng vấn các đại lý địa phương được cấp phép và hỏi họ giúp người mua tránh các chi phí phát sinh bất ngờ như thế nào.
• Đọc mọi thỏa thuận trước khi ký. Xác nhận bằng văn bản các khoản phí, mốc thời gian và ai là người chịu trách nhiệm trả từng khoản.
• Bảo vệ tiền của bạn. Nếu bạn từng phải chuyển tiền, hãy tự xác nhận thông tin hướng dẫn chuyển khoản bằng cách gọi số điện thoại đã được xác minh. Lừa đảo qua chuyển khoản là có thật.

Nếu bạn muốn được hỗ trợ so sánh các lựa chọn, DoorLine có thể ghép bạn với một đại lý bất động sản địa phương được cấp phép miễn phí cho bạn. DoorLine là dịch vụ ghép cặp miễn phí. Các đại lý tham gia trả một khoản phí marketing cố định. Bạn so sánh các đại lý, chọn người bạn muốn làm việc cùng, và bạn vẫn nắm quyền quyết định.

DoorLine chào đón tất cả người mua và người bán và tuân thủ Đạo luật Fair Housing. Khi so sánh các khu vực, hãy tập trung vào các yếu tố hợp pháp và khách quan như thời gian đi lại, giá, đặc điểm bất động sản và thông tin công khai về trường học cùng tiện ích. Tìm hiểu thêm về quyền Fair Housing của bạn.