Сколько денег нужно, чтобы купить дом?
Короткий ответ: многим покупателям нужно больше, чем просто первоначальный взнос. Обычно нужны деньги на closing costs, осмотр/инспекции, переезд и «подушку» наличных после закрытия сделки.
Короткий ответ
Частая отправная точка — примерно 5%–25% от цены дома наличными, в зависимости от кредита, самого жилья и того, какие расходы согласованы. Некоторые покупатели вносят всего 3%, а другие — 10%, 15% или 20%+. Кроме того, closing costs покупателя часто составляют примерно 2%–5% от цены покупки.
Пример для дома на $300,000:
- Первоначальный взнос 3% = $9,000
- Closing costs 2%–5% = примерно $6,000–$15,000
- Итого наличных на момент сделки может получиться примерно $15,000–$24,000 до расходов на переезд или ремонты
Это не значит, что каждый покупатель обязан принести ровно такую сумму. Реальные цифры зависят от дома, цены, района/локации, программы кредита, возможных продавцовских кредитов и того, что вы письменно согласуете с нанятыми вами лицензированными специалистами.
Если вы только начинаете, прочитайте базовые принципы финансирования и сравните варианты, прежде чем подбирать дом.
Какие расходы обычно платят покупатели
Покупка дома включает несколько отдельных статей расходов. Проблемы чаще всего возникают, когда люди откладывают деньги только на одну из них.
1. Первоначальный взнос (down payment)
Это часть стоимости, которую вы платите заранее.
- Многие покупатели впервые вносят 3%–5%
- В некоторых кредитах требуется больший взнос
- Некоторые покупатели выбирают 10%–20%+, чтобы уменьшить сумму кредита
Более крупный первоначальный взнос может снизить ежемесячный платеж, но не всегда разумно использовать все деньги. Часто покупателям нужны наличные на ремонты, переезд и непредвиденные расходы.
2. Closing costs (расходы при сделке)
Это комиссии и заранее оплачиваемые позиции, которые подлежат оплате в период до даты закрытия сделки. Обычно closing costs покупателя составляют примерно 2%–5% от цены покупки. В них могут входить:
- Платежи, связанные с кредитом, у кредитора
- Плата за оценку (appraisal)
- Платежи за титул и расчетные/settlement сборы
- Предварительно оплачиваемые налоги на недвижимость и страховка домовладельца
- Сборы за государственную регистрацию
- Юридические услуги (в некоторых штатах)
- Сборы за переоформление или настройку расходов/взносов Homeowners Association (HOA), если применимо
Для более подробной разбивки см. понимание closing costs.
3. Депозит earnest money (гарантийный задаток)
После того как ваше предложение принято, вы можете внести earnest money deposit. Обычно эта сумма засчитывается в то, что вы должны будете заплатить при сделке, но размер и правила зависят от договора и местной практики. Внимательно прочитайте договор и письменно подтвердите все дедлайны и условия возврата.
4. Расходы на инспекцию и другие проверки (due diligence)
Осмотр дома обычно оплачивается до закрытия сделки. В зависимости от объекта вы также можете оплатить дополнительные инспекции. Эти расходы различаются по регионам и состоянию дома.
5. Расходы на переезд и обустройство
Не игнорируйте первые 30 дней после закрытия сделки. Покупателям часто нужны деньги на:
- Услуги грузчиков или аренду фургона/трейлера
- Депозиты за коммунальные услуги или сборы за подключение
- Новые замки, дымовые датчики или небольшие ремонты
- Базовая мебель или бытовая техника, если дом не включает их
6. Денежные резервы (cash reserves)
Некоторые кредиторы хотят видеть резервы. Даже если они не требуют, разумно иметь «подушку». Дома имеют свойство требовать что-то сразу после переезда.
Как оценить сумму без гаданий
Вот простой способ собрать реальный бюджет.
1. Выберите диапазон цены, а не «мечтательную» цифру.
Подберите диапазон под ваш ежемесячный бюджет, налоги, страховку и другие долги.
2. Оцените первоначальный взнос.
Используйте 3%, 5%, 10% и 20% как тестовые варианты.
- Для $250,000: 3% = $7,500, 5% = $12,500, 10% = $25,000
- Для $400,000: 3% = $12,000, 5% = $20,000, 10% = $40,000
3. Добавьте closing costs примерно 2%–5%.
- Для $250,000: примерно $5,000–$12,500
- Для $400,000: примерно $8,000–$20,000
4. Добавьте деньги на инспекцию и переезд.
Оставьте место под реальные расходы. Точная сумма зависит от объекта и вашего переезда.
5. По возможности держите резерв на случай непредвиденного.
Старайтесь не тратить все деньги при сделке.
Быстрый пример для дома на $350,000:
- Первоначальный взнос 5% = $17,500
- Closing costs 2%–5% = $7,000–$17,500
- Оценка наличных на закрытие сделки = $24,500–$35,000
- Затем добавьте инспекции, переезд и резервы
Вот почему два покупателя, смотрящие на дом с одной и той же ценой, могут нуждаться в очень разных суммах наличных.
Если вы покупаете первый дом, это руководство поможет вам составить план по шагам.
Что может уменьшить или увеличить сумму, которую вам нужно
Несколько крупных факторов способны изменить итоговую сумму.
Что может уменьшить ваши первоначальные денежные потребности
- Вариант кредита с меньшим первоначальным взносом
- Кредит/зачет от продавца, если это согласовано в договоре
- Подарочные средства (gift funds), если это разрешено программой кредита
- Местные или государственные программы помощи, где они доступны
Что может увеличить сумму
- Более дорогой дом
- Более высокие налоги, страховые платежи или расходы HOA
- Ремонты, которые нужны сразу
- Кредит с более строгими требованиями к резервам
- Покупка в районе, где выше расходы на титул, переоформление или услуги юриста
Также, вознаграждение риелторов все чаще подлежит обсуждению, и подходы могут отличаться в зависимости от рынка и условий договора. Попросите каждого лицензированного агента, с которым вы проводите интервью, объяснить письменно, как именно ему/ей платят и какие услуги входят. Прежде чем подписывать, прочитайте и подтвердите все условия и комиссии.
DoorLine не выступает как брокер, кредитор, юрист или налоговый консультант, и эта страница предназначена только для общего обучения. Работайте с лицензированным риелтором/агентом по недвижимости, а при необходимости — с лицензированным кредитором или юристом, и самостоятельно проверьте любую лицензию.
Что сделать дальше
Вам не нужно знать все сегодня. Вам нужен план.
- Начните с того, насколько комфортен вам ежемесячный платеж. Не позволяйте никому «подталкивать» вас к покупкам выше этого уровня.
- Поговорите с лицензированным кредитором о том, какие варианты кредита подходят именно вам. Попросите письменную оценку и внимательно сравните.
- Проведите интервью с лицензированными местными агентами и спросите, как они помогают покупателям избегать неожиданных расходов.
- Читайте каждый договор перед подписанием. Подтвердите в письменном виде комиссии, сроки и кто за что платит.
- Защитите свои деньги. Если вам когда-либо придется отправлять средства, самостоятельно подтвердите инструкции по переводу, позвонив на проверенный номер. Мошенничество с банковскими переводами — реальность.
Если вы хотите помощь с сравнением вариантов, DoorLine может сопоставить вас с лицензированным местным агентом бесплатно для вас. DoorLine — это бесплатная услуга сопоставления (matching). Участвующие агенты платят фиксированный маркетинговый взнос. Вы сравниваете агентов, выбираете, с кем работать, и сохраняете контроль.
DoorLine приветствует всех покупателей и продавцов и следует Закону о Fair Housing (Справедливом жилье). При сравнении районов опирайтесь на законные объективные факторы: время в пути, цену, особенности объекта и публичную информацию о школах и удобствах. Подробнее о ваших правах в сфере Fair Housing.
Чтобы купить дом, планируйте больше, чем только down payment (первоначальный взнос). Простая стартовая оценка — это первоначальный взнос плюс примерно 2%–5% от цены на closing costs, затем добавьте расходы на инспекцию, переезд и денежную подушку. Сравнивайте письменные оценки, работайте только с лицензированными специалистами, проверяйте лицензии самостоятельно и подтверждайте все комиссии и инструкции по переводу, прежде чем отправлять деньги.