Pre-Approval so với Pre-Qualification

Mỗi thuật ngữ nghĩa là gì

Pre-qualification thường là ước tính nhanh ban đầu do bên cho vay hoặc công ty cho vay cung cấp. Thông tin này thường dựa trên những gì bạn cung cấp về thu nhập, các khoản nợ, tiền tiết kiệm và điểm tín dụng. Đôi khi không có việc xem xét toàn bộ hồ sơ giấy tờ. Đôi khi cũng không có việc kiểm tra tín dụng “khắt khe”. Pre-qualification giúp bạn có cái nhìn sơ bộ về mức giá có thể phù hợp với ngân sách.

Pre-approval thường là bước “chắc” hơn. Bên cho vay được cấp phép sẽ xem xét nhiều hơn thông tin và tài liệu của bạn, như phiếu lương, W-2 hoặc tờ khai thuế, sao kê ngân hàng, giấy tờ tùy thân, và chi tiết các khoản nợ. Nhiều bên cho vay cũng kiểm tra tín dụng kỹ hơn. Nếu mọi thứ phù hợp với các quy định của bên cho vay, bạn có thể nhận được thư pre-approval cho một mức tiền vay hoặc một khung giá nhất định.

Nói ngắn gọn:
- Pre-qualification = ước tính sớm
- Pre-approval = xem xét đã được xác minh kỹ hơn

Không bên nào là cam kết vay vốn cuối cùng. Phê duyệt cuối cùng thường phụ thuộc vào căn nhà, thẩm định giá, việc rà soát hồ sơ quyền sở hữu, tình hình tài chính của bạn được cập nhật, và khâu thẩm định cuối cùng của bên cho vay. Quy tắc và yêu cầu về giấy tờ có thể khác nhau tùy từng bên cho vay và từng loại khoản vay. Hãy làm việc với bên cho vay được cấp phép và đọc kỹ mọi thông báo và các khoản phí bằng văn bản trước khi bạn ký bất kỳ thứ gì.

So sánh nhanh từng bên

Dưới đây là so sánh thẳng thắn mà đa số người mua cần:

• Tốc độ
• Pre-qualification thường nhanh hơn. Đôi khi chỉ mất vài phút.
• Pre-approval thường mất nhiều thời gian hơn vì hồ sơ được xem xét.

• Độ chính xác
• Pre-qualification kém tin cậy hơn vì có thể chủ yếu dựa vào những gì bạn tự khai.
• Pre-approval thường chính xác hơn vì bên cho vay kiểm tra giấy tờ và tín dụng kỹ hơn.

• Sức mạnh khi đưa ra đề nghị mua
• Pre-qualification có thể cho người bán thấy rằng bạn đã bắt đầu quy trình.
• Pre-approval thường được người bán và listing agent đánh giá nghiêm túc hơn.

• Giấy tờ
• Pre-qualification có thể yêu cầu ít giấy tờ.
• Pre-approval thường cần các giấy tờ về thu nhập, tài sản, việc làm và danh tính.

• Xem xét tín dụng
• Pre-qualification có thể dùng “kiểm tra tín dụng nhẹ” hoặc không kiểm tra, tùy theo bên cho vay.
• Pre-approval thường liên quan đến việc kiểm tra tín dụng “chặt” hơn, nhưng cách làm có thể khác nhau.

• Dùng khi nào là tốt nhất
• Pre-qualification phù hợp khi bạn mới bắt đầu và muốn một ngân sách ước tính.
• Pre-approval phù hợp khi bạn sắp đi xem nhà và chuẩn bị đưa ra đề nghị.

Cảnh báo quan trọng: người mua đôi khi nhầm lẫn “số tiền vay tối đa” mà bên cho vay ghi với một khoản thanh toán hằng tháng an toàn. Hai thứ này không phải lúc nào cũng giống nhau. Một căn nhà có thể “được chấp thuận” trên giấy tờ nhưng ngoài đời vẫn thấy quá đắt khi cộng thêm thuế, bảo hiểm, phí HOA, chi phí sửa chữa, tiện ích và chi phí chuyển nhà. Hãy xem toàn cảnh chi phí hằng tháng, không chỉ nhìn số tiền vay. Hướng dẫn chung của chúng tôi về các kiến thức nền tảng về tài chính và hướng dẫn chi phí đóng tiền có thể giúp bạn đặt câu hỏi đúng hơn.

Thuật ngữ nào phù hợp với bạn?

Lựa chọn phù hợp phụ thuộc vào bạn đang ở giai đoạn nào trong quy trình.

Pre-qualification có thể đủ nếu:
- Bạn dự định mua trong khoảng 6 đến 12 tháng nữa.
- Bạn muốn có một ngân sách khởi đầu ước tính.
- Bạn đang so sánh các chương trình vay hoặc muốn hiểu các lựa chọn về down payment.
- Bạn đang cải thiện tín dụng, tiết kiệm, hoặc sự ổn định công việc và chưa muốn nộp đầy đủ hồ sơ giấy tờ.

Pre-approval thường là lựa chọn tốt hơn nếu:
- Bạn muốn bắt đầu đi xem nhà sớm.
- Bạn dự kiến sẽ đưa ra đề nghị mua trong vài tuần hoặc vài tháng tới.
- Bạn mua ở thị trường cạnh tranh.
- Bạn muốn giảm rủi ro bất ngờ về việc bên cho vay có thể thực sự phê duyệt được gì.

Nếu tình hình của bạn phức tạp hơn, pre-approval càng quan trọng. Trường hợp có thể bao gồm tự doanh, thu nhập thay đổi theo tháng, vừa thay đổi công việc gần đây, dùng giấy tờ ITIN, có khoản tặng để làm down payment, hoặc mua sớm ngay sau khi chuyển đến Mỹ. Điều đó không có nghĩa là bạn không thể mua nhà. Chỉ là bạn nên chuẩn bị cho nhiều câu hỏi hơn về giấy tờ và nên làm việc với một bên cho vay được cấp phép để được giải thích rõ ràng yêu cầu.

Nếu bạn cũng đang chọn một đại diện môi giới, hãy nhớ điều này: một licensed real-estate agent địa phương giỏi có thể giúp bạn hiểu về thời điểm, chiến lược đề nghị và hồ sơ giấy tờ, nhưng họ không thay thế vai trò của bên cho vay. DoorLine là một dịch vụ ghép cặp miễn phí. Chúng tôi có thể giúp bạn so sánh các đại diện môi giới địa phương, và bạn sẽ là người chọn người để trao đổi và thuê. Nếu bạn muốn hỗ trợ ở bước này, bạn có thể được ghép cặp hoặc đọc cách chọn một đại diện môi giới bất động sản.

Trước khi bạn tin vào bất kỳ lá thư nào, hãy hỏi gì?

Không phải mọi pre-qualification hay pre-approval đều có mức độ “mạnh” như nhau. Hãy hỏi thẳng.

1. Họ có thực sự xem xét tín dụng của tôi không?
2. Họ đã xác minh những giấy tờ nào?
3. Họ giả định mức thanh toán hằng tháng nào, bao gồm cả thuế và bảo hiểm?
4. Tôi cần bao nhiêu tiền mặt cho down payment và closing costs của người mua? Closing costs của người mua thường khoảng 2% đến 5% so với giá bán, nhưng con số thực tế còn tùy vào căn nhà, khu vực, khoản vay và các dịch vụ bạn chọn.
5. Thư này có hiệu lực trong bao lâu?
6. Sau này có điều gì thay đổi kết quả không? Ví dụ: thay đổi về việc làm, tín dụng, các khoản nợ, lãi suất, hoặc chính bản thân tài sản.

Ngoài ra, hãy hỏi xem bên cho vay đang nói về số tiền vay hay giá mua của căn nhà. Hai thứ này không phải lúc nào cũng giống nhau nếu bạn thực hiện down payment. Down payment thường dao động khoảng 3% đến 20%, tùy theo khoản vay và hồ sơ của người mua, nhưng số tiền “đúng” còn phụ thuộc vào mục tiêu, phần dự trữ của bạn và điều khoản khoản vay.

Trước khi chia sẻ giấy tờ hoặc gửi bất kỳ khoản tiền nào, hãy xác minh rằng bạn đang làm việc với bên cho vay được cấp phép và xác nhận chính xác họ là ai. Nếu việc chuyển tiền bằng wire là một phần của giao dịch, hãy xác nhận hướng dẫn chuyển tiền qua điện thoại bằng số mà bạn tin cậy. Lừa đảo qua chuyển khoản (wire fraud) là rủi ro thật sự trong giao dịch bất động sản.

Bước tiếp theo thật đơn giản

Nếu bạn đang ở giai đoạn đầu, hãy bắt đầu bằng một ngân sách thực tế và danh sách các câu hỏi. Nếu bạn nghiêm túc về việc mua nhà sớm, hãy tiến đến pre-approval để bạn biết mình đang thực sự ở đâu.

Một lộ trình thực tế có thể như sau:
- Tìm hiểu kiến thức cơ bản về việc mua nhà và tổng chi phí.
- Trao đổi với bên cho vay được cấp phép về pre-qualification hoặc pre-approval.
- So sánh vài licensed real-estate agents địa phương trước khi chọn.
- Đọc mọi thỏa thuận và khoản phí bằng văn bản.
- Giữ tài chính ổn định trong lúc đi tìm nhà. Tránh các khoản nợ mới lớn hoặc các khoản tiền gửi không rõ nguồn gốc nếu có thể.

Nếu đây là lần mua đầu tiên, hướng dẫn cho người mua nhà lần đầu và trang dịch vụ mua nhà của chúng tôi có thể giúp bạn hiểu quy trình bằng ngôn ngữ đơn giản. DoorLine chào đón tất cả người mua và tuân thủ Đạo luật Fair Housing (Luật Công bằng trong Nhà ở). Điều đó có nghĩa là không “định hướng” và không giả định về việc một người “nên” mua nhà ở đâu dựa trên bất kỳ đặc điểm được bảo vệ nào.