Cộng tác viên mua nhà vs Cộng tác viên rao bán nhà

Khác nhau ở điểm nào?

— Cộng tác viên mua nhà làm việc với người mua. — Cộng tác viên rao bán nhà làm việc với người bán. Đây là khác biệt lớn nhất.

Nếu bạn đang mua nhà, cộng tác viên mua nhà giúp bạn tìm kiếm, hiểu thị trường địa phương, chuẩn bị đề nghị mua, đàm phán các điều khoản, theo dõi các mốc thời hạn và tiến tới khâu đóng giao dịch. Nếu bạn đang bán nhà, cộng tác viên rao bán nhà giúp bạn định giá, quảng bá nhà, điều phối lịch xem, xem xét các đề nghị, đàm phán điều khoản và đưa thương vụ về đích ở khâu đóng giao dịch.

Cả hai đều nên là licensed real-estate agents theo quy định pháp luật của tiểu bang. Nhưng họ không làm cùng một công việc, và cũng không có cùng nghĩa vụ đối với cùng một người.

Cách nghĩ đơn giản:

• Cộng tác viên mua nhà: giúp người mua đưa ra đề nghị mua phù hợp và mua được nhà.
• Cộng tác viên rao bán nhà: giúp người bán quảng bá nhà và đánh giá các đề nghị.
• Cùng một thương vụ, hai phía khác nhau: họ có thể cùng tham gia một giao dịch, nhưng thường sẽ đại diện cho các lợi ích khác nhau, trừ khi thỏa thuận đại diện (agency) riêng được công bố rõ ràng và được phép.

Nếu bạn mới bắt đầu, hãy xem phần nền tảng về mua nhà hoặc bán nhà. DoorLine là dịch vụ ghép cặp miễn phí. Chúng tôi không phải là bên môi giới, không phải cộng tác viên, không phải tổ chức cho vay, không phải luật sư, và cũng không phải cố vấn thuế. Chúng tôi giúp bạn so sánh các cộng tác viên địa phương được cấp phép để bạn chọn người mà bạn muốn làm việc cùng.

So sánh nhanh: mỗi cộng tác viên thường làm gì

Dưới đây là phần so sánh thẳng thắn mà đa số người cần trước khi bắt đầu gọi cho các cộng tác viên.

Cộng tác viên mua nhà
- Giải thích chung quy trình mua nhà và giúp bạn lập kế hoạch cho bước tiếp theo.
- Hỗ trợ tìm kiếm các căn nhà phù hợp ngân sách, mốc thời gian, lộ trình đi lại và các nhu cầu khách quan hợp pháp khác.
- Chỉ ra các dữ kiện thị trường như các giao dịch so sánh gần đây, nguồn cung và số ngày nhà nằm trên thị trường.
- Giúp viết và trình bày đề nghị mua.
- Đàm phán giá và các điều khoản cho người mua.
- Hỗ trợ phối hợp việc kiểm tra (inspections), thời điểm thẩm định (appraisal), các hạn chót về tài chính (financing) và các đầu việc đến khâu đóng giao dịch.
- Nên giải thích chi phí cho dịch vụ của họ là gì và bạn đang ký thỏa thuận gì.

Cộng tác viên rao bán nhà
- Giúp người bán chuẩn bị nhà để đưa ra thị trường.
- Đề xuất chiến lược giá dựa trên dữ liệu thị trường địa phương.
- Tạo nội dung đăng bán, kế hoạch marketing, quy trình sắp xếp lịch xem và kế hoạch xem xét đề nghị.
- Liên lạc với cộng tác viên của người mua và các người mua quan tâm.
- Giúp người bán so sánh các đề nghị không chỉ dựa vào giá mà còn dựa vào tài chính, điều kiện kèm theo (contingencies) và thời gian dự kiến.
- Đàm phán giá và điều khoản cho người bán.
- Hỗ trợ xử lý các yêu cầu kiểm tra, các vấn đề liên quan thẩm định và các bước đến khâu đóng giao dịch.

Vậy trả công thế nào?

Mức thù lao của cộng tác viên là có thể thương lượng và do thỏa thuận quyết định. Ở nhiều giao dịch, thông thường mỗi bên trả cho cộng tác viên của mình khoảng 2.5% đến 3%, nhưng đó chỉ là khoảng tham khảo phổ biến, không phải quy định hay lời hứa. Số liệu thực tế phụ thuộc vào căn nhà, giá bán, khu vực và thỏa thuận bằng văn bản.

Với người mua, điều quan trọng là hỏi sớm liệu bạn có thể ký thỏa thuận đại diện người mua hay không và cách tính chi phí/compensation sẽ vận hành trong thị trường của bạn. Với người bán, hãy hỏi thật rõ những dịch vụ nào được bao gồm và bạn có thể phải thanh toán những chi phí gì khi đóng giao dịch. Closing costs cũng là ước tính, không phải cam kết. Thông thường người mua chi khoảng 2% đến 5% giá mua cho các chi phí closing costs của người mua. Thông thường người bán chi khoảng 1% đến 3% cho các closing costs của người bán, ngoài phần thù lao cộng tác viên mà họ đã đồng ý bằng văn bản. Tìm hiểu thêm tại hiểu về closing costs và chi phí.

Cái nào phù hợp với bạn?

Câu trả lời đúng phụ thuộc vào mục tiêu của bạn.

Bạn có lẽ cần cộng tác viên mua nhà nếu:
- Bạn muốn được hỗ trợ tìm kiếm và so sánh nhà.
- Bạn là người mua lần đầu, chuyển sang khu vực mới, hoặc mua nhà bằng ITIN.
- Bạn muốn có người giải thích các điều khoản đề nghị, kiểm tra và các mốc thời hạn theo cách dễ hiểu.
- Bạn muốn được hỗ trợ nhận diện rủi ro của giao dịch, như thẩm định giá thấp, các vấn đề sửa chữa hoặc các thông tin công bố của người bán chưa rõ ràng.

Bạn có lẽ cần cộng tác viên rao bán nhà nếu:
- Bạn sở hữu căn nhà và muốn bán.
- Bạn cần hỗ trợ định giá và quyết định khi nào nên đưa nhà lên thị trường.
- Bạn muốn có kế hoạch cho ảnh chụp, lịch xem, đề nghị và chiến lược đàm phán.
- Bạn muốn được hỗ trợ xem xét các đề nghị với các dạng tài chính, điều kiện kèm theo và ngày đóng giao dịch khác nhau.

Một cộng tác viên có thể hỗ trợ cả hai bên không?
Đôi khi luật tiểu bang cho phép một số hình thức đại diện song song hoặc đại diện giới hạn, nhưng quy định thay đổi theo từng tiểu bang và có thể giới hạn mức tư vấn mà cộng tác viên được phép đưa ra cho mỗi bên. Nếu tình huống này từng xảy ra, hãy đọc kỹ phần công bố và đặt câu hỏi trước khi ký. Nhiều người mua và người bán thích đại diện tách riêng để mỗi bên có một người bảo vệ quyền lợi của mình.

DoorLine tuân theo Fair Housing Act. Chúng tôi chào đón tất cả người mua và người bán và không hướng dòng người dựa trên chủng tộc, màu da, tôn giáo, giới tính, tình trạng khuyết tật, tình trạng gia đình, nguồn gốc quốc gia hoặc các nhóm được bảo vệ khác. Khi so sánh cộng tác viên hoặc khu dân cư, hãy tập trung vào các yếu tố hợp pháp và khách quan như giá, thuế, thời gian đi lại, dữ liệu trường học và tiện ích. Bạn có thể đọc thêm về quyền lợi Fair Housing của bạn.

Cách chọn cẩn thận và tránh các vấn đề thường gặp

Một cộng tác viên giỏi có thể giúp bạn giảm căng thẳng. Một người tệ có thể khiến bạn mất thời gian, tiền bạc hoặc cả hai. Dùng danh sách kiểm tra này.

1. Tự kiểm tra giấy phép. Tra cứu cơ sở dữ liệu cấp phép của tiểu bang. Đừng chỉ dựa vào danh thiếp hoặc trang mạng xã hội.
2. Hỏi cộng tác viên đại diện cho ai. Đại diện người mua, người bán hay cả hai theo một thỏa thuận đặc biệt. Hãy yêu cầu được ghi thành văn bản.
3. Đọc kỹ thỏa thuận. Xem thời lượng hợp đồng, điều khoản hủy, cách tính thù lao (compensation), các dịch vụ bao gồm và các khoản phí phát sinh.
4. Hỏi cách họ liên lạc. Nếu tiếng Anh không phải ngôn ngữ đầu tiên của bạn, hãy hỏi liệu họ có thể giải thích các thuật ngữ rõ ràng bằng ngôn ngữ bạn ưu tiên hoặc có hỗ trợ dịch thuật hay không.
5. Yêu cầu một kế hoạch thực tế. Người mua nên hỏi họ sẽ hỗ trợ tìm nhà, đề xuất mua, kiểm tra và đóng giao dịch như thế nào. Người bán nên hỏi về định giá, marketing, chiến lược sắp xếp lịch xem và quy trình xem xét đề nghị.
6. So sánh nhiều hơn một cộng tác viên. Bạn không bắt buộc phải thuê người đầu tiên bạn nói chuyện.

Các dấu hiệu cảnh báo thường gặp:
- Ép bạn ký nhanh.
- Tránh trả lời thẳng về chi phí hoặc điều khoản hợp đồng.
- Hứa một mức giá, mốc thời gian hoặc kết quả mà họ không thể đảm bảo.
- Nói khu dân cư này tốt hơn hoặc xấu hơn cho một kiểu người thay vì thảo luận các dữ kiện khách quan.
- Yêu cầu thông tin cá nhân nhạy cảm mà DoorLine chưa bao giờ cần, như số An Sinh Xã Hội hoặc thông tin tài khoản ngân hàng.

Nếu tiền sẽ được chuyển ở khâu đóng giao dịch, hãy đặc biệt cẩn thận. Lừa đảo chuyển tiền (wire fraud) là có thật. Luôn xác nhận hướng dẫn chuyển tiền qua điện thoại bằng một số đáng tin cậy trước khi gửi tiền.

Bước tiếp theo: so sánh các cộng tác viên địa phương được cấp phép miễn phí

Bạn không cần phải đoán mò. Bạn có thể so sánh các cộng tác viên địa phương được cấp phép và chọn người phù hợp với tình huống của mình.

DoorLine là dịch vụ ghép cặp miễn phí dành cho người mua và người bán nhà tại Mỹ, bao gồm người mua lần đầu, người nhập cư mới, người mua bằng ITIN và người không phải người bản ngữ tiếng Anh. Các cộng tác viên tham gia sẽ trả cho DoorLine một khoản phí marketing trọn gói để được đưa vào danh sách. Không mất chi phí của bạn để được ghép cặp.

Những thông tin bạn cung cấp nên giữ ở mức đơn giản:
- Thông tin liên hệ của bạn
- Bạn đang mua, bán hay cả hai
- Thành phố hoặc khu vực của bạn
- Lịch trình và mục tiêu cơ bản

Sau đó bạn so sánh, bạn đặt câu hỏi, và bạn chọn liệu có làm việc với bất kỳ cộng tác viên nào hay không. Trước khi ký, hãy xác nhận bằng văn bản mọi dịch vụ, phí và điều khoản. Nếu kế hoạch của bạn có liên quan đến tài chính, hãy làm việc với một licensed lender và xem kỹ các điều khoản khoản vay. Nếu bạn cần tư vấn về pháp lý hoặc thuế, hãy trao đổi với luật sư hoặc chuyên gia thuế được cấp phép.

Sẵn sàng bắt đầu? Nhận được ghép cặp hoặc đọc trước cách chọn một cộng tác viên bất động sản.