Агент покупателя против агента продавца

В чем разница?

А агент покупателя работает с покупателем. Агент продавца работает с продавцом. Это и есть ключевая разница.

Если вы покупаете дом, агент покупателя помогает вам искать варианты, разбираться в местном рынке, готовить предложения, вести переговоры по условиям, отслеживать сроки и доводить сделку до закрытия. Если вы продаете, агент продавца помогает назначить цену, продвигать объект на рынке, организовывать показы, разбирать предложения, вести переговоры по условиям и продвигать продажу к закрытию.

Оба должны быть лицензированными риелторами в соответствии с законодательством штата. Но они выполняют разные задачи и не имеют одинаковых обязанностей перед одним и тем же человеком.

Проще говоря:

• Агент покупателя: помогает покупателю сделать осознанное предложение и купить жилье.
• Агент продавца: помогает продавцу продвигать дом и оценивать предложения.
• Одна сделка — разные стороны: они могут работать в рамках одной сделки, но представляют разные интересы, если только отдельно не раскрыты и не разрешены условия агентских отношений.

Если вы только начинаете, начните с базовых материалов о покупке дома или продаже дома. DoorLine — это бесплатный сервис подбора. Мы не выступаем в роли вашего брокера, агента, кредитора, адвоката или налогового консультанта. Мы помогаем сравнить лицензированных местных агентов, чтобы вы выбрали, с кем работать.

Параллельно: что обычно делает каждый агент

Вот честное сравнение, которое нужно большинству людей до того, как они начнут обзванивать агентов.

Агент покупателя
- Объясняет процесс покупки в общих чертах и помогает спланировать следующие шаги.
- Помогает искать дома, соответствующие вашему бюджету, срокам, маршруту до работы и другим законным объективным потребностям.
- Обращает внимание на факты рынка: недавние сопоставимые продажи, наличие объектов и дни на рынке.
- Помогает составлять и подавать предложения.
- Переговорит о цене и условиях для покупателя.
- Координирует проверки, сроки оценок (appraisal), кредитные дедлайны и задачи к закрытию.
- Должен объяснить, сколько стоят его услуги, и с каким соглашением вы соглашаетесь.

Агент продавца
- Помогает продавцу подготовить дом к выходу на рынок.
- Рекомендует стратегию цены на основе данных местного рынка.
- Создает листинг, план маркетинга, процесс показов и план рассмотрения предложений.
- Общается с агентами покупателей и заинтересованными покупателями.
- Помогает продавцу сравнивать предложения не только по цене, но и по финансированию, условиям (contingencies), а также по срокам.
- Переговорит о цене и условиях для продавца.
- Помогает управлять запросами на проверки, вопросами по оценке и шагами к закрытию.

А как оплачивается работа?

Оплата агенту подлежит обсуждению и определяется соглашением. Во многих сделках агент каждой стороны обычно получает около 2,5%–3%, но это лишь типичный диапазон, а не правило и не обещание. Конкретные цифры зависят от дома, цены, локации и условий письменного соглашения.

Для покупателей важно заранее уточнить, можете ли вы подписать соглашение об представительстве покупателя и как устроена компенсация в вашем регионе. Для продавцов уточните, какие услуги включены, и какие расходы вы можете оплатить при закрытии. Расходы на закрытие — это тоже оценки, а не гарантии. Покупатели часто платят около 2%–5% от цены покупки в счет расходов на закрытие со стороны покупателя. Продавцы часто платят около 1%–3% в счет расходов на закрытие со стороны продавца, плюс любую агентскую компенсацию, которую они согласовали письменно. Подробнее: понимание расходов на закрытие и расходы.

Кто вам нужен?

Правильный ответ зависит от вашей цели.

Вам, скорее всего, нужен агент покупателя, если:
- Вам нужна помощь в поиске и сравнении домов.
- Вы покупаете впервые, переезжаете в новый район или покупаете по ITIN.
- Вы хотите, чтобы кто-то объяснил условия предложений, проверки и дедлайны простыми словами.
- Вам нужна помощь, чтобы заметить риски сделки: низкая оценка, проблемы с ремонтом или неясные заявления продавца.

Вам, скорее всего, нужен агент продавца, если:
- Вы владеете домом и хотите его продать.
- Вам нужна помощь с назначением цены и выбором момента для размещения.
- Вам нужен план по фото, показам, предложениям и переговорам.
- Вам нужна помощь в рассмотрении предложений с разным финансированием, условиями и датами закрытия.

Может ли один агент помогать обеим сторонам?
Иногда по закону штата допускаются формы двойного или ограниченного представительства, но правила различаются по штатам и могут ограничивать то, сколько советов агент может дать каждой стороне. Если такое возникнет, внимательно прочитайте раскрытие информации и задайте вопросы до подписания. Многие покупатели и продавцы предпочитают раздельное представительство, чтобы у каждой стороны был свой защитник.

DoorLine следует Закону о справедливом жилищном обеспечении (Fair Housing Act). Мы рады всем покупателям и продавцам и не направляем людей по признаку расы, цвета кожи, религии, пола, инвалидности, семейного положения, национального происхождения или других охраняемых законом категорий. Когда вы сравниваете агентов или районы, ориентируйтесь на законные и объективные факторы: цена, налоги, дорога до работы, данные по школам и удобства. Вы можете подробнее прочитать о ваших правах по Fair Housing.

Как выбрать внимательно и избежать типичных проблем

Хороший агент может избавить вас от стресса. Плохой — может стоить вам времени, денег или и того и другого. Используйте этот чек-лист.

1. Проверьте лицензию самостоятельно. Посмотрите базу данных лицензирования штата. Не полагайтесь только на визитку или профиль в соцсетях.
2. Спросите, кого представляет агент. Покупателя, продавца или обе стороны — по специальному соглашению. Получите это в письменном виде.
3. Прочитайте соглашение. Обратите внимание на срок действия контракта, условия отмены, компенсацию, включенные услуги и любые дополнительные сборы.
4. Спросите, как они общаются. Если английский не ваш родной язык, уточните, смогут ли они объяснять условия четко на вашем предпочтительном языке или с переводческой поддержкой.
5. Попросите реалистичный план. Покупатели должны спросить, как агент помогает с поиском, предложениями, проверками и закрытием. Продавцы должны спросить о ценообразовании, маркетинге, стратегии показов и рассмотрении предложений.
6. Сравните больше одного агента. Вам не нужно нанимать того, с кем вы поговорили первым.

Типичные тревожные признаки:
- Давят и просят подписать быстро.
- Уклоняются от прямых ответов о стоимости или условиях контракта.
- Обещают цену, сроки или результат, который они не могут гарантировать.
- Говорят, что один район лучше или хуже для «какого-то типа людей», вместо обсуждения объективных фактов.
- Запрашивают конфиденциальную личную информацию, которая DoorLine никогда не нужна, например номера Social Security или данные банковского счета.

Если деньги будут переводиться при закрытии, действуйте особенно внимательно. Мошенничество с банковскими переводами по проводам (wire fraud) — реальность. Всегда подтверждайте инструкции по переводу по телефону, используя доверенный номер, прежде чем отправлять деньги.

Следующий шаг: бесплатно сравните лицензированных местных агентов

Вам не нужно гадать. Вы можете сравнить лицензированных местных агентов и выбрать того, кто подходит именно под вашу ситуацию.

DoorLine — это бесплатный сервис подбора для покупателей и продавцов жилья в США, включая покупателей в первый раз, новых иммигрантов, покупателей с ITIN и людей, для которых английский не является родным языком. Участвующие агенты платят DoorLine фиксированный маркетинговый сбор, чтобы быть включенными в подбор. Для вас услуги подбора — бесплатны.

То, чем вы делитесь, должно быть простым:
- Контактная информация
- Покупаете вы, продаете или и то и другое
- Ваш город или район
- Сроки и базовые цели

Затем вы сравниваете, задаете вопросы и выбираете, работать ли с любым агентом. Перед подписанием подтвердите в письменном виде каждую услугу, сбор и условие. Если в вашем плане есть финансирование, работайте с лицензированным кредитором и внимательно изучайте условия кредита. Если вам нужна юридическая или налоговая консультация, поговорите с лицензированным адвокатом или налоговым специалистом.

Готовы начать? Получить подбор или сначала прочитайте как выбрать риелтора.