Thuê hay Mua — Lựa chọn nào phù hợp với bạn

Bắt đầu từ sự thật: mua nhà không phải lúc nào cũng tốt hơn

Nhiều người được nói rằng thuê nhà là “đốt tiền.” Cách nghĩ đó quá đơn giản.

Khi bạn thuê, bạn trả tiền để có chỗ ở mà không phải chịu hóa đơn sửa chữa, thuế bất động sản, hoặc rủi ro giá nhà thay đổi. Khi bạn mua, một phần khoản thanh toán hằng tháng của bạn có thể tạo ra vốn chủ sở hữu theo thời gian, nhưng bạn cũng phải gánh nhiều chi phí hơn và nhiều rủi ro hơn.

Một ngôi nhà vừa là nơi để ở, vừa là cam kết tài chính dài hạn. Nó có thể rất phù hợp nếu bạn dự định ở lâu, ngân sách đủ rộng và bạn sẵn sàng với các chi phí phát sinh trong suốt quá trình sở hữu. Ngược lại, có thể không phù hợp nếu thu nhập của bạn không ổn định, bạn có thể phải chuyển đi sớm, hoặc bạn đang phải dồn hết từng đồng để lấy được chìa khóa.

Với nhiều người mua nhà lần đầu, câu hỏi thật sự không phải “Tôi có thể mua không?” mà là “Tôi có thể mua một cách thoải mái và vẫn xử lý được việc sửa chữa, chi phí chuyển nhà và các tình huống bất ngờ không?” Đó mới là câu hỏi tốt hơn.

Nếu bạn muốn xem tổng quan từng bước của quá trình này, hãy xem những điều cơ bản cho người mua lần đầu hoặc mua một ngôi nhà.

Thuê vs mua: so sánh theo thực tế

Dưới đây là phiên bản dễ hiểu.

• Tiền mặt ban đầu
• Thuê: thường gồm tiền đặt cọc, tiền thuê tháng đầu, phí nộp hồ sơ, và chi phí chuyển nhà.
• Mua: thường gồm tiền trả trước, chi phí khi mua nhà của người mua, tiền earnest money, phí kiểm tra/khảo sát, và chi phí chuyển nhà. Khoản trả trước phổ biến là khoảng 3-20% tùy theo khoản vay và người mua. Chi phí khi mua nhà của người mua thường vào khoảng 2-5% giá nhà. Các con số thực tế còn tùy vào ngôi nhà, giá, khu vực, khoản vay và thỏa thuận bằng văn bản của bạn.

• Khoản thanh toán hằng tháng
• Thuê: thường dễ dự đoán hơn trong ngắn hạn, dù tiền thuê có thể tăng khi hợp đồng gia hạn.
• Mua: khoản trả nợ thế chấp của bạn có thể ổn định nếu là khoản vay lãi suất cố định, nhưng tổng chi phí nhà ở còn bao gồm thuế, bảo hiểm, tiền điện nước, chi phí bảo trì và có thể có cả phí HOA.

• Sửa chữa và bảo trì
• Thuê: chủ nhà thường chịu các sửa chữa lớn, tùy theo hợp đồng thuê và luật địa phương.
• Mua: bạn chịu trách nhiệm sửa chữa. Nghĩa là bình nước nóng, mái nhà, rò rỉ đường ống nước, hỏng hóc thiết bị và công việc sân vườn có thể trở thành vấn đề và hóa đơn của bạn.

• Tính linh hoạt
• Thuê: dễ chuyển nhà hơn khi công việc thay đổi, nhu cầu gia đình đổi hoặc bạn chưa chắc muốn ở đâu.
• Mua: phù hợp hơn nếu bạn dự định ở vài năm. Bán quá sớm có thể làm việc mua kém hiệu quả hơn vì chi phí giao dịch.

• Quyền kiểm soát
• Thuê: ít quyền hơn đối với màu sơn, việc cải tạo, thú cưng hoặc việc gia hạn hợp đồng.
• Mua: có nhiều quyền kiểm soát hơn đối với tài sản, trong giới hạn quy định địa phương và mọi quy tắc của HOA.

• Tiềm năng lợi ích dài hạn và rủi ro
• Thuê: ít bị ảnh hưởng bởi biến động giá nhà.
• Mua: bạn có thể tạo ra vốn chủ sở hữu theo thời gian, nhưng giá trị nhà không tăng theo một lịch cố định. Thị trường có thể thay đổi.

Cách tốt để so sánh là xem tổng chi phí nhà ở hằng tháng của bạn, không chỉ là tiền thuê so với phần gốc và lãi. Hãy tính tất cả những khoản bạn thực sự sẽ phải chi trả.

Mua nhà có thể phù hợp nếu các điều này đúng với bạn

Việc mua nhà thường đáng để xem xét kỹ hơn nếu phần lớn các điểm dưới đây khớp với cuộc sống của bạn:

1. Bạn dự định ở lâu. Nhiều người mua xem xét khung thời gian vài năm, chứ không phải chỉ một đến hai năm.
2. Bạn có sẵn tiền mặt ngoài mức tối thiểu để hoàn tất thủ tục. Không chỉ là tiền trả trước. Còn có chi phí khi mua nhà của người mua, chi phí chuyển nhà và một khoản dự phòng cho trường hợp khẩn cấp.
3. Khoản thanh toán hằng tháng vẫn thấy vừa tầm sau khi tính thuế, bảo hiểm, tiền điện nước, chi phí bảo trì và mọi khoản phí HOA.
4. Công việc và thu nhập của bạn khá ổn định. Không cần chắc chắn tuyệt đối. Nhưng việc mua sẽ dễ hơn khi thu nhập của bạn không thay đổi mỗi tháng.
5. Bạn muốn kiểm soát nhiều hơn đối với ngôi nhà. Có thể bạn muốn sơn, cải tạo, làm vườn hoặc giữ nhà lâu dài.
6. Bạn sẵn sàng cho trách nhiệm. Chủ nhà không gọi chủ nhà cho thuê khi có thứ gì đó hỏng.

Việc thuê nhà có thể hợp lý hơn nếu bất kỳ điều nào dưới đây đúng:

• Bạn có thể chuyển đi trong vài năm tới.
• Bạn vẫn đang tích lũy tiền tiết kiệm.
• Thu nhập của bạn thay đổi và khoản thanh toán có thể sẽ chật.
• Bạn đang trả các khoản nợ khác có mức ưu tiên cao.
• Hiện tại bạn không muốn chịu rủi ro về sửa chữa.
• Bạn mới chuyển đến khu vực và muốn có thời gian tìm hiểu thời gian đi làm, mức giá và các tiện ích trước khi chọn nơi mua.

Không điều nào trong số này có nghĩa là bạn “đi sau.” Đôi khi chỉ cần thuê thêm 1 năm là nước đi giúp bạn có vị thế mua nhà mạnh mẽ hơn sau này.

Lưu ý các chi phí “ẩn” và áp lực về mặt cảm xúc

Nhiều người thường tập trung vào giá niêm yết hoặc số tiền thuê và bỏ sót những chi phí xoay quanh nó.

Khi thuê, hãy để ý:

• Tiền thuê có thể tăng khi gia hạn hợp đồng
• Chi phí điện nước không được bao gồm trong tiền thuê
• Phí đỗ xe, nuôi thú cưng, phí lưu trữ và phí chuyển vào
• Phạt nếu chấm dứt hợp đồng thuê sớm

Khi mua, hãy để ý:

• Các chi phí liên quan đến thẩm định kiểm tra và thẩm định giá
• Chi phí khi mua nhà của người mua, thường vào khoảng 2-5%
• Thuế bất động sản và bảo hiểm nhà ở của người sở hữu
• Bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI) ở một số khoản vay
• Chi phí sửa chữa trong năm đầu tiên
• Phí HOA hoặc các khoản thu đặc biệt nếu có
• Các chi phí do người bán chi trả và điều khoản thù lao cho môi giới (hoa hồng) mà có thể đàm phán và phải được xác nhận bằng văn bản

Ngoài ra, hãy để ý áp lực. Một số người bị thúc mua trước khi sẵn sàng vì được nói rằng lãi suất sẽ tăng, giá sẽ tăng hoặc thuê nhà là lãng phí. Có thể đúng. Cũng có thể không. Đừng mua chỉ vì người khác muốn bạn mua.

Hãy làm việc với một licensed real-estate agent (môi giới bất động sản được cấp phép) và, nếu cần, một lender (ngân hàng/đơn vị cho vay) hoặc attorney (luật sư) được cấp phép. Tự kiểm tra giấy phép của bất kỳ ai trước khi tin tưởng. Hãy đọc kỹ mọi thỏa thuận và phí trước khi ký. Nếu tiền sẽ được chuyển qua ngân hàng, hãy xác nhận hướng dẫn chuyển tiền qua điện thoại bằng một số đáng tin cậy để giúp tránh lừa đảo chuyển tiền.

Để có phần phân tích rõ hơn về chi phí của người mua, hãy đọc hiểu về closing costs (các chi phí khi mua nhà) hoặc những chi phí cơ bản.

Bước tiếp theo đơn giản: quyết định dựa trên con số thật, không phải đoán

Nếu bạn đang bị kẹt, hãy làm theo cách này:

1. Ghi ra ngân sách hằng tháng thực tế của bạn. Bao gồm nợ, chi phí chăm sóc trẻ, đi lại, tiền ăn, tiết kiệm và khoản dự phòng cho sửa chữa.
2. So sánh tiền thuê hiện tại của bạn với ước tính chi phí sở hữu đầy đủ. Hãy tính cả tiền thế chấp, thuế, bảo hiểm, bảo trì, HOA và tiền điện nước.
3. Nghĩ về thời gian dự tính. Nếu bạn có thể chuyển nơi sớm, việc thuê có thể giúp bạn giữ được sự linh hoạt.
4. Liệt kê các lý do của bạn. Bạn muốn sự ổn định, thêm không gian, quyền kiểm soát, hay chỉ đơn giản là ít bất định hơn? Hãy thật lòng.
5. Nói chuyện với một môi giới bất động sản được cấp phép tại địa phương trước khi quyết định. Một người môi giới giỏi có thể giải thích quy trình ở khu vực của bạn, các chi phí phổ biến và những ngôi nhà trong tầm ngân sách của bạn thực sự trông như thế nào. Bạn sẽ so sánh các môi giới và chọn người để làm việc.

DoorLine là một dịch vụ ghép cặp miễn phí. Chúng tôi chia sẻ thông tin giáo dục chung và có thể giúp bạn được ghép với một licensed local real-estate agent (môi giới bất động sản được cấp phép tại địa phương). Chúng tôi không phải là công ty môi giới, công ty cho vay, hay văn phòng luật, và chúng tôi không cung cấp tư vấn pháp lý, thuế, thế chấp hoặc tài chính.

Tất cả người mua và người bán đều được chào đón. DoorLine tuân theo Đạo luật Fair Housing. Nếu bạn muốn được hỗ trợ tìm một môi giới và đặt đúng câu hỏi, hãy bắt đầu tại đây: get matched hoặc đọc cách chọn một real-estate agent.